房地产是分散投资组合的工具?_RCM Alternatives_HIT47


(haoyushui) #1

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Real Estate as a Portfolio Diversifier? - RCM Alternatives​www.rcmalternatives.com图标


最近,我们似乎在阅读Ritholtz Wealth team的文章,花了一点时间讨论Barry对对冲基金业绩消失的看法,然后饶有兴趣地阅读了Ben Carlson最近的质疑文章:“房地产是一种非相关资产类别吗?”仅从标题来看,我们已经准备好抓住结论——从我们自己的经验来看,在市场危机时期,它绝不是分散投资的工具。但最终,卡尔森确实很好地强调了这一点,并警告投资者不要把它作为持有大量股票的投资组合的尾部风险对冲:

投资者说,他们想要的是不相关的资产,但他们真正想要的是在股市下跌时不会被压垮的不相关资产。REIT不会提供这种保护,因为它们在风险、波动性和资产减值方面与股票类似。如果你在房地产市场寻找下跌保护,因为它有更高的收益率,那就去别的地方看看。从2007年2月到2009年2月底,道琼斯房地产投资信托基金指数下跌了70%以上。当没有人愿意承担风险时,风险资产往往会出现这种情况。

不相信他写的?他的数据支持了这一观点,显示出房地产投资信托基金与美国股市之间的3年滚动相关性在近40年的历史中是多么不稳定和不一致。正是80年代和金融危机期间的高水平让“不相关”的论点令人担忧。与卡尔森的评论相呼应——投资者对非相关资产的典型问题是,它并不总是一种对冲。许多人混淆了不相关和负相关。不相关意味着一项投资(平均而言)会做一些不同的事情,这是你所知道的全部。“平均”部分是致命的,因为它意味着相关性有时是正的,有时是负的,平均到零左右(不相关)。卡尔森的图表显示,道琼斯房地产投资信托基金指数与标准普尔500指数的3年关联度就是一个很好的例子。

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(REITS和美国股票的三年滚动相关性)

据目测,房地产和股票之间的平均滚动相关性似乎在0.40左右——从技术上讲,这可能是较低的相关性。但你明白我的意思。问题是,我们并不是生活在一个平均的世界里。我们实时感到疼痛,而不是平滑的和平均的基础上,所以当我们不相关的投资变得高度相关的很短的时间内,如在1980的在上面的图表中,又在2007年至2009年期间的相关度在0.80(高度相关),在最好的情况下是令人沮丧的,在最坏的情况下是投资组合的灾难。

为什么会这样?为什么它会从低相关性转向高相关性。首先,对经济产生负面影响的时机不同,这是一个原因。看看房地产投资信托基金目前表现不佳的情况就知道了,这主要是由令人失望的收益和美国零售业未来的展望造成的。这对零售类股造成了冲击,你可能会认为零售类股下跌与整体市场下跌之间存在相关性(从而使REITs的相关性上升)。但是因亚马逊的市值大于其余的零售业的总市值——他们以更小的零售商店(REITs所代表的) 为代价的收获远远超过了零售行业对宽基指数的拖累。从时机上看,亚马逊的成功和随之而来的零售业阵痛最终是否会拖累整体经济。现在和最终之间的时间差可能导致高相关性和低相关性的差异,但不要搞错——它们都与美国经济有关。这又是卡尔森所说,:

商业房地产市场的规模与美国股市大致相当。根据摩根士丹利资本国际(MSCI)的数据,美国有近3万亿美元的商业地产是由专业人士管理的(全球这一数字接近9万亿美元)。
因此,尽管房地产只占股市的一小部分,但它在整个经济中所占的比例要大得多。

原来,房地产与全球经济如何表现密切相关 (原来人们需要钱买房子,支付他们的抵押贷款和在亚马逊上买东西,这样,这些钱来自他们的工作,这部分关系到公司做得有多好,这部分又关系到公司的未来前景如何,这就是他们的股票价格在某种程度上所基于的)。是的——房地产是另类投资,直到它不再是——在这一点上,它与股市高度相关。回到我们的信息图表,显示不同的资产类别在过去5个股市危机时期的表现,下面是房地产的表现:

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房地产在股票市场下跌时的表现