中国房地产行业择时和选股策略研究初探-中信建投-20200413
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摘要
主要结论
房地产企业的业务：房地产开发业务为主房地产企业的业务包括，房地产开发业务、物业服务、房屋租赁和其他业务。我们选取房地产开发业务占比在80%以上，并且房地产开发业务收入规模在20亿元以上的房企作为研究对象，分为四组：4家龙头房企、10家大型房企、15家中型房企和15家小型房企。
房地产企业财务报表：资产以存货为主，高负债率
将样本房企财务报表相同科目合并，可以发现：1、资产主要是与房地产开发业务相关的存货（57.67%）；2、负债主要是商品房预售收到的预收账款和合同负债（合计31.86%）；3、所有者权益主要是未分配利润（7.05%）和少数股东权益（5.98%）。营业成本占营业收入64.77%，营业利润仅占18.95%，销售费用（3.52%）、管理费用（3.99%）和财务费用（2.77%）占比相差不大且整体不高。从各财务科目的增速来看，龙头大型房企从销售回款和融资层面的优势愈加明显
房地产企业财务分析：营运能力和偿债能力是核心
房地产企业的高存货高杠杆特征决定了其经营核心是营运能力和偿债能力，通过存货周转率、资产周转率等营运能力指标可以发现，房企整体的营运能力自2017年有所下降，龙头房企优势更加明显；2018年以来，全部房企杠杆率有所提升，小型房企的杠杆率较低，大型房企的杠杆率较高。全部房企ROE自2016年以来持续提升，在2013年至2019年期间，龙头房企的ROE一直具备相对优势；历史ROE变动的主要因素是销售净利率的变动，而净利率的变动与土地溢价率和房价相关性较高
房地产产业链：房地产择时策略年化收益16.83%
“拿地-开工-施工-预售-竣工-交付等”构成一轮完整的房地产开发周期，期间涉及的包括房地产和被房地产拉动的水泥、机械、建筑、家电、家具等产业构成广义上的房地产产业链。房地产产业链上企业的营业收入都与房地产销售面积或房地产新开工面积有较高的领先滞后关系。房地产择时策略的年化收益为16.83%，高于房地产（年化收益12.91%）和沪深300（年化收益9.85%），策略相对沪深300年化超额收益6.35%；多空年化收益8.40%；在做多房地产的时间段中，房地产跑赢沪深300的月份占比为58.51%
房地产行业内选股：改进后的存货周转率因子多空年化收益率11.85%
从房地产行业本身特征出发，可以改进和构造一些选股因子；2005年1月至2020年2月，销售商品、提供劳务收到的现金因子相对营业收入因子具有更高多空收益率和更好的因子收益稳定性，改进后的存货周转率因子多空年化收益率可达11.85%，构造的债务偿付率因子多空年化收益率8.16%；传统的财务因子中，ROE和资产负债率有选股效果，但因子收益稳定性不好，销售净利率和毛利率不具备选股效果
正文
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