房地产行业基本面量化研究：风险与收益并存 华创证券_20181228_
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摘要
房地产企业因为其项目导向的特点，净资产值估值法（NAV）是行业内通用的估值方法。以项目为基础的业绩并不具有很强的连续性，历史业绩与未来业绩没有非常强的关联，故仅仅使用市盈率等估值指标并不能很好的代表公司未来的价值。尽管NAV方法的数据要求与假设非常多，但这并不妨碍我们参考其思路来构建新的基本面因子。从存货中可以窥探整体项目的规模储备，做一些简化的假定，我们也可以得到反应公司净资产估值的因子。 商品房预收制的存在，目前80%以上的住宅都以期房的形式销售。预收款对于房地产企业来说十分重要，既保障了企业未来几年的营业收入，也是房地产企业现金流的重要来源。如果预期房地产下行，那么高预收账款存货比的公司相对来说是更有优势的，已经以期房销售出去的未降价的房子，可以保证利润。
对因子进行少数股东损益调整我们考虑的存货与预收款来的收入或利润还是全部的，并非是归属母公司的，并且很多房地产上市股票存在很大比例的少数股东权益与损益。通常我们使用少数股东权益的比例来调整就可以了，但是由于部分房地产企业少数股东权益与损益不匹配，故我们使用最近的少数股东损益来调整。
主要结论我们新构建的适用于房地产开发企业估值因子inventory_ev在历史表现良好，在HS300内多头相对基准可以实现10.14%的超额收益，0.72的信息比。在内多头相对基准可以实现22.79%的超额收益，1.26的信息比。而反应预收款的因子adReceipt_ev，在HS300与ZZ500样本内今年以来表现都最好，这基本符合房地产市场的预期情况。
风险提示策略基于历史数据的回测，不保证策略未来的有效性。
正文
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