产业园市场竞合格局与产业聚集 [page::1]

• 产业园逐步进入精细化存量管理阶段，重点转向产业服务与孵化。

- 张江高科长期深耕芯片和集成电路产业，上海地区70%集成电路销售集中于张江区域，并逐步拓展人工智能、航空航天、智能驾驶等新兴产业。

REITs平台的战略定位与市场演进 [page::1][page::2]

• REITs平台既是权益融资工具，也是连接资产与产业的桥梁，支持资金回流投向产业。

- 衍生多层次REITs市场，包括Pre-REITs、类REITs及私募REITs，满足不同资产生命周期需求。

• REITs市场不断成熟，吸引多元资金参与，形成良性发展生态。

大租户集中度及退租风险管理 [page::2]

• 产业园租户面积集中度高，部分客户具有研发设备，导致大租户规模大。

- 突发大客户退租为罕见“黑天鹅”事件，面对挑战采取多元客户布局及提前储备策略降低风险。

产业园REITs发行难点及建议 [page::2]

• 建议提升募投资金灵活性，允许资本更直接投向产业发展。

- 鼓励丰富市场二级参与者，提升市场稳定性及流动性，促进扩募积极性。

• 政策支持和市场共识是推动REITs持续成长的关键动力。

对话张江高科 | CICC REITs TALK — 深度分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：对话张江高科 | CICC REITs TALK

- 作者与机构：中金研究作者团队，发布于中金点睛数字化投研平台

• 发布时间：2025年5月18日 09:00（北京）

- 主题与内容聚焦：本报告以访谈形式呈现，聚焦于张江高科的REITs业务发展，深入探讨公募REITs市场、产业园REITs的竞争格局、市场供需状况、行业痛点、投资策略及未来规划，特别是对产业园REITs领域的现状及未来发展做出战略解读。

核心论点与传达主旨：

报告通过对张江高科REITs业务负责人金嘉玺与中金公司分析师裴佳敏的对话，重点强调了：

• 产业园市场从增量阶段向存量精细化管理阶段转变，产业聚集升级为重点；

- REITs平台不仅是融资渠道，更是连接不动产资产与产业发展资金的重要“纽带”；

• 大租户集中度高及退租问题是产业园REITs固有特性，但通过多客户组合等措施降低风险；

- 产业园REITs发展面临募资灵活性和市场参与多样化的挑战，并提出建议以促进REITs市场稳定繁荣。

该报告无明确评级与目标价，着重于行业视角和战略展望，强调REITs对产业创新和资产管理的驱动作用[page::0,1,2]。

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二、逐节深度解读

1. 产业园市场竞争与供需格局

• 关键论点：近年来，产业园市场经历了显著变化，由过去的高速增量扩张走向以存量资产的精细化运营为主。张江高科深耕产业园区20多年，其核心竞争优势在于产业聚集效应，特别是在芯片产业领域，在上海集成电路销售中占比约70%。此外，张江高科积极拓展人工智能、航空航天和智能驾驶等领域，利用产业聚集带动外拓发展。
• 推理依据：产业园区客户需求从单纯办公转向集产业服务和孵化于一体，要求厂商在资产管理上更注重增值服务和产业链的深化协同，从而提升客户黏性和园区价值。
• 数据支撑：上海地区集成电路约70%销售集中于张江区域，表明其产业聚集的高度集中和成熟，有利于形成强竞争壁垒和产业闭环[page::1]。

2. REITs平台定位与战略展望

• 核心观点：REITs不仅是为企业资产提供融资的权益性工具，更像一个打通资产与产业资金流通的战略平台。张江高科通过REITs募集的资金实现资产回流，将所得资金再投资于产业，形成资金与资产的良性循环。
• 逻辑解释：REITs催生了多层级的市场体系，包括公募REITs、Pre-REITs、类REITs及私募REITs，覆盖了不同行业资产生命周期各阶段的融资需求，为产业长期发展及资金链稳定提供了重要支撑。
• 战略展望：张江高科强调REITs市场不断成熟，多层次产品体系将推动产业园资产和投资多元化布局，进一步强化产业链上下游的协同效应[page::1,2]。

3. 大租户集中度及退租问题

• 主要论述：产业园资产的“大客户集中”是行业本质特性。许多研发型客户需占用较大面积用于设备和仪器，非单纯办公用房。历史上突发大租户大规模退租事件很少，属于极端“黑天鹅”事件。
• 风险管理：张江高科应对策略包括客户类型多元化、提前储备潜在客户、主动管理退租风险，努力使租赁组合结构更稳健，以抵御大客户退租对现金流的冲击。
• 现实判断：面对租户退租等客观存在的问题，主动甄别和解决是保持产业园REITs长期稳定运营的关键[page::2]。

4. REITs发行存续期及操作难点

• 挑战描述：作为中国公募REITs市场的首批发行人，张江高科经历了市场规则不断完善和政策逐渐明确的过程。当前阶段，主要难点集中在募集资金的灵活使用和二级市场参与者的多元化。
• 建议重点：

- 资金使用灵活性：希望未来允许从REITs募集资金中设立通道，用于直接投入产业投资项目，促进产业与资产的深度结合。
- 市场参与者丰富性：鼓励更多投资机构和市场主体进入二级市场，提升市场流动性与稳定性，优化扩募环境，带动REITs平台健康良性发展。

• 发展回顾：自2021年首批REITs发行以来，政策调整和市场环境持续优化，中金公司与监管机构共同推动市场不断繁荣[page::2]。

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三、图表与图片深度解读

图片分析：

• 图片1（第3页）：张江高科REITs业务负责人金嘉玺与中金公司分析师裴佳敏的正式肖像照。该图片塑造了行业权威形象，增加访谈内容的专业性与可信度。
• 图片2（第4页）：对话普洛斯的推荐阅读封面图，附带二维码及中金点睛平台二维码，显示中金公司丰富的REITs研究资源与数字化投研布局。这有助于理解REITs生态的多样化和研究深度。
• 视觉传达意义：照片与封面形象强化了内容的权威性和市场影响力，助力报告在专业投资者中的认知传播[page::3,4]。

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四、估值与财务预测分析

本报告属于访谈形式，未直接包含具体财务预测数据、估值模型或目标价。讨论重点为REITs资产管理和产业园行业属性，未涉及DCF或PE等估值技术层面的分析，因此本节内容留空。

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五、风险因素评估

报告间接提示的风险因素包括：

• 大客户集中风险：大租户退租对租金收入和现金流稳定性构成较大威胁。预防措施为客户组合多样化和风险前瞻管理。
• 募资灵活性不足：受限于监管规定，募集资金用途受限可能影响资产与产业的高效对接，限制业务拓展。
• 市场参与者结构单一风险：如果二级市场买方参与不足，流动性和价格发现机制可能受阻，影响市场稳定。
• 政策和市场环境变化风险：REITs市场作为新兴市场，受监管政策变化和宏观经济影响较大，波动风险明显。

报告强调与监管部门合作并积极推动制度完善和政策支持，以缓解上述风险[page::2]。

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六、批判性视角与细微差别

• 偏向产业园视角：报告呈现张江高科作为产业园REITs先锋的积极立场，可能对产业园市场现状的挑战有所淡化，特别是对退租风险的客观影响表达相对乐观。
• 募资灵活性诉求：强烈建议扩大募资资金使用范围，这显示当前政策限制仍是制约产业园REITs发展的关键瓶颈，背后折射出政策与市场需求的矛盾，需要后续制度层面更大突破。
• 对多层次REITs市场的描绘：虽然提及多层次REITs结构，如Pre-REITs、类REITs、私募REITs等，但具体运作机制与潜在风险并未展开，存在一定概念模糊之处。
• 潜在信息矛盾：强调市场日益成熟与流动性改善的同时，也反映募资灵活性等关键操作环节仍有限制，透露市场仍处于较初期发展阶段。

综上，报告总体积极，视角较为乐观，深度访谈形式限制了对负面因素的细致展开，建议结合更多市场数据和第三方分析以辅助判断[page::1,2]。

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七、结论性综合

本报告通过与张江高科REITs业务负责人深度对话，全面阐述了产业园REITs的发展现状与未来战略：

• 产业园市场正由高速扩张转向存量精细管理，张江高科通过产业聚集形成稳固竞争优势，芯片等高科技产业为核心增长动力；
• REITs平台作为资产融资和产业资金对接的桥梁，为基础设施资产的持续发展提供资金保障，且通过多层次市场工具满足资产生命周期多样化需求；
• 大租户集中及突发退租属于产业园固有风险，但通过客户结构多元化和积极管理减少波动，保障REITs现金流稳定；
• 发行层面主要操作难点包括募资用途限制与市场参与者多样性不足，建议推动政策创新以支持资金更多投向产业端，提升市场活力与扩募积极性；
• 报告展现了公募REITs市场尤其是产业园REITs产品在中国资本市场的成长轨迹，同时也点明了未来发展需要面对并解决的结构性和制度性问题。

从图表与图片综合来看，报告形象展示了专业权威的研究团队和行业先锋企业领导，增强内容说服力。整体立场积极，重视政策支持与市场共振的重要性，预示产业园REITs及公募REITs市场未来有望迈入更加成熟和多元的发展阶段，带动我国不动产资产管理及相关产业升级[page::0-4]。

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参考文献

• 中金点睛 数字化投研平台，《对话张江高科 | CICC REITs TALK》，2025年05月18日，[page::0-5].
• 相关图片资源链接及二维码信息见报告内第3至4页。

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以上为本次中金研究《对话张江高科》访谈的全面详尽分析，旨在为专业投资者提供深刻宏观与微观结合的产业园REITs洞察。

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