2025年7月中证REITs市场概况 [page::0]

• 中证REITs全收益指数收于1104.55点，周涨幅0.06%，反映市场表现平稳但情绪不高。

- 市场总市值2046亿元，环比微跌0.28%。

• 权益及转债市场表现普遍优于REITs，沪深300上涨1.09%，中证转债涨0.67%，反映风险偏好提升，资金向权益流动。

二级市场板块表现分化及重点关注 [page::0][page::1]

• 七大REITs板块涨跌不一，产业园区及消费设施涨幅明显，能源设施板块跌幅最大达0.89%，主要受限售解禁及经营数据影响。

- 产业园区项目出租率相对稳健，重点标的包括成都高投产业园、博时蛇口产园、临港创新产业园和东久新经济。

• 华安张江产业园REIT原始权益人计划累计增持不超过2亿元，显示对项目的长期信心。

- 市场成交活跃度下降，日均成交额4.96亿元，换手率0.55%，估值收益率中能源收益率低且上升，行业收益率排名为交通、仓储物流、产业园区领先。

• 现金分派率以产业园区（4.28%）、仓储（4.03%）和消费（3.68%）为主，租赁住房分派率较低。

一级市场最新进展及风险提示 [page::1]

• 中海商业、安博仓储首发项目获监管问询，唯品会奥莱已提交反馈。

- 中航京能光伏扩募进展顺利，计划新购云南水电站，经营表现优异，估值合计25.50亿元。

• 风险提示涵盖政策调整风险以及项目经营风险，投资者需重点关注政策动向及基础设施项目运营稳定性。

【华西固收】产业园REITs领涨，张江集团拟再增持——深度分析报告

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1. 元数据与报告概览

报告标题：《产业园REITs领涨，张江集团拟再增持》
作者：姜丹，证券分析师（S1120524030002）
发布机构：华西证券研究所
发布日期：2025年7月20日
研究主题：中国境内基础设施REITs市场，尤其聚焦产业园REITs表现及相关重大增持事件
核心论点：

• 本周中国REITs市场整体表现温和，板块板块走势分化明显，产业园REITs领涨，而能源设施板块承压。

- 张江集团作为产业园REIT重要原始权益人计划择机增持华安张江产业园REIT基金份额，增持金额累计不超过2亿元，此举有助于支撑市场信心。

• 一级市场多项目进入实质性推进阶段，反映行业活跃度。

- 预计未来市场仍承压，强调风险提示，建议关注核心优势板块和项目。

该报告主要为固收客户提供近期REITs市场走向、板块分化表现、资金动态及风险提示，未给出明确投资评级或目标价，而是偏重于动态市场解读及策略指引。其主要信息集中在产业园REITs的强势表现与张江集团增持计划，表明一定的价值支撑信号。[page::0,1]

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2. 逐节深度解读

2.1 二级市场分析

• 关键论点：

- 本周中证REITs全收益指数微涨0.06%，收于1104.55点，表现总体温和，且市场情绪不高。68个已上市REIT项目合计市值约2046亿元，环比小幅减少0.28%。
- 七大REITs板块涨跌分化，能源设施板块跌幅最大（达0.89%），产业园区和消费设施表现较好。能源设施中明阳智能新能源、特变电工新能源明显示跌（1%-2%），主要受解禁限售份额释放压力影响；京能光伏下跌主要因部分项目电量下降。
- 产业园区表现亮眼，尽管整体市场承压，但产业园区以价换量策略仍在吸引租户，部分园区出租率良好，尤其是偏生产型项目（如成都高投、博时蛇口、临港创新和东久新经济园区）。
- 基金份额增持方面，华安张江产业园REIT原始权益人（上海张江高科及上海张江集团）拟在二级市场价格未超过扩募发行价时，择机增持份额，累计额度上限2亿元，此举为市场注入正面信号。
- 市场成交活跃度下降，日均成交额为4.96亿元，日均换手率0.55%，环比出现近10%的成交额下滑。
- 估值方面，中债估值收益率数据显示能源设施收益率最低但收益率反弹至0.82%，交通、仓储物流和产业园收益率相对靠前，表现差异明显。现金分派率方面，产业园区分派率最高（4.28%），租赁住房最低（2.67%），反映不同资产收益质量差异。

• 据此推断：

产业园REITs凭借较高出租率和生产型租户吸引力表现突出，且得益于原始权益人增持计划支持，预期产业园板块具备较强韧性和较好现金流质量。能源设施板块面临解禁压力及项目经营指标下滑导致价格承压。市场整体交易活跃度下降，显示投资者谨慎情绪加重。[page::0,1]

2.2 一级市场进展

• 内容总结：

- 首发项目中，中海商业和安博仓储进入监管问询环节，唯品会奥莱项目提交了问询反馈，反映政策及市场的监管节奏持续推进。
- 扩募项目中，中航京能光伏项目迎来实质性进展，计划购入云南保山区域两座水电站，装机容量和营业收入在原始权益人控制体系中处于领先地位，整体估值合计25.50亿元。
- 此举反映基础设施REIT扩募稳步推进，布局稳定收益资产。

• 分析推理：

一级市场项目获得实质推进及资产并购标志着REITs整体发行节奏和资产规模扩充稳步进行，有利于进一步丰富市场投资标的，推动市场容量和流动性提升。监管问询保持适当监管强度，防范发行及信息披露风险。[page::1]

2.3 风险提示

• 主要风险点：

- 公募REITs相关政策可能出现超预期调整，引发市场波动。
- 基础设施项目存在经营风险，尤其是收入和电量等指标波动的风险。
- 报告所依据的资料和数据统计可能存在误差或滞后风险。

• 风险影响解读：

政策调整风险可能影响整体REITs估值及流动性；经营风险直接影响资产现金流及分派能力；数据风险影响市场判断可靠性。报告未明确给出风险缓释措施，投资者需关注动态更新。
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3. 图表深度解读

图表1（Page 0插图）

• 描述：

页面顶部配图展现城市高楼与飞行飞机的景象，突出“华西证券”、“华西研究”、“创造价值”品牌形象。虽然无具体数据图表，但此视觉图强化了华西证券作为稳健、专业的资本市场服务商形象。

• 分析：

该图作为报告导页品牌识别标注，体现报告正式性与专业视角，为后续数据解读提供信任背书，但未直接涉及市场数据。

图表2（Page 1插图）

• 描述：

包括“华西研究 创造价值”的印章风格标志图及华西证券微信公众号二维码。无具体财务或市场指标。

• 分析：

作为联系方式和品牌传播载体，用二维码方便投资者获取实时研究信息，间接提升报告覆盖和影响。

总体而言，报告结构中未配备复杂财务数据图表，关键数据均以文本方式呈现，依靠文字详实提供市场动态解析。[page::0,1]

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4. 估值分析

• 报告中未明确进行市盈率、市净率或现金流折现等传统估值模型分析，提及的估值指标主要是中债估值收益率，各板块收益率具体为：

- 能源设施收益率0.82%（最低）
- 交通5.40%
- 仓储物流4.96%
- 产业园区4.72%

• 现金分派率方面：

- 产业园区4.28%（最高）
- 仓储4.03%
- 消费3.68%
- 租赁住房2.67%（最低）

这些指标可视为市场对不同REIT类型资产风险溢价定价及分红能力的体现。较低收益率和高现金分派率的资产通常风险较低、现金流稳定；较高收益率可能反映风险溢价或较高预期回报。报告未说明采用具体估值模型和敏感性分析。[page::1]

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5. 风险因素评估

• 政策风险：政策调整的频繁或力度超预期，可能对REITs的发行、交易及现金流分配造成不利影响。

- 经营风险：基础设施项目的经营状况（如发电量、电价、出租率）直接影响收益稳定性。尤其能源设施板块因电量减少受到冲击。

• 信息风险：数据统计和资料来源可能存在时效性、准确性不足的隐患，影响投资判断。

该报告强调风险但未提供详细缓解方案，提醒投资者谨慎权衡上述因素对投资的潜在影响。[page::1]

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6. 批判性视角与细微差别

• 报告整体保持中性客观语气，聚焦市场事实和数据解读，避免盲目乐观。

- 对产业园REITs和张江集团增持行动呈现一定积极预期，但同时描述市场整体情绪不高及成交活跃度下降，体现客观审慎。

• 以周度数据为主要分析周期，较短期，可能未全面反映中长期趋势或宏观政策变动风险。

- 报告中对估值仅以收益率和派息率指标描述，缺少对资产内在价值更深入的定量估值分析，可能限制深度投资判断。

• 风险提示简单明了但缺乏细化内容，未覆盖市场流动性风险或宏观经济变化影响。

- 报告呼应了市场“以价换量”策略，暗示租赁率压力，投资者需关注潜在经营风险的持续性。

• 报告无提及具体投资评级指导，更多为市场动态解读，反映研究员对现阶段市场不确定性的谨慎态度。[page::0-2]

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7. 结论性综合

该份由华西证券发布的《产业园REITs领涨，张江集团拟再增持》报告，对2025年第29周（7月14日-18日）中国REITs市场进行了细致的板块表现和资金动态分析，重点突出产业园REITs的强劲表现及华安张江产业园REIT原始权益人计划增持2亿元的资金支持，成为市场稳定的重要信号。相比之下，能源设施板块因限售解禁及电量减少出现较为明显调整，从资金流动性和投资收益两方面承压。一级市场首发及扩募项目稳步推进，体现政策和市场节奏的持续推进。估值方面，产业园REITs以较高的现金分派率和适中的收益率，显示其资产质量和现金流稳定性优势。

风险提示清晰，关注政策变动及基础设施资产经营不确定性。成交活跃度下降反映投资者情绪趋于谨慎，短期市场压力存在。整体来看，报告展现产业园REITs板块的集中优势，并通过原始权益人增持计划及一系列基础设施资产扩展，描绘了该细分市场的韧性和潜在价值支撑。

报告未涉及详细估值模型和投资评级，建议投资者关注持续经营数据和政策动向，结合风险提示审慎操作。该报告是对REITs市场短期动态的专业跟踪解读，对于关注基础设施REIT机遇的投资机构具有实用参考价值。[page::0,1,2]

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备注

• 插图引用（品牌形象及二维码等）仅作为信息传递工具，未涉及数据内容，故未单独生成图表Markdown。

- 本分析严格依据报告文本结构及内容展开，确保溯源标注规范，避免主观扩展。

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（本文为华西证券研究报告之详尽解构分析，旨在为投资者展现报告全貌及深层含义。）

报告