首批基础设施 REITs 将于 6 月 21 日解禁 [page::3]

表1：基础设施 REITs 解禁规模

| 基金代码 | 基金管理人 | 上市日期 | 解禁的战略配售比例 | 解禁规模 (亿元) |
|---------|--------------------|----------|-----------------|--------------|
| 508001 | 浙商沪杭甬 REIT | 2021-06-21 | 21.44% | 9.68 |
| 508056 | 中金普洛斯 REIT | 2021-06-21 | 52.00% | 37.90 |
| 508006 | 富国首创水务 REIT | 2021-06-21 | 25.00% | 6.75 |
| 508000 | 华安张江光大 REIT | 2021-06-21 | 35.33% | 6.61 |
| 508027 | 东吴苏园产业REIT | 2021-06-21 | 20.00% | 8.33 |
| 180801 | 中航首钢绿能REIT | 2021-06-21 | 20.00% | 3.46 |
| 180101 | 博时蛇口产园REIT | 2021-06-21 | 33.00% | 8.90 |
| 180201 | 平安广州广河 REIT | 2021-06-21 | 30.34% | 26.02 |
| 180301 | 红土盐田港 REIT | 2021-06-21 | 40.00% | 9.98 |

• 22.18亿份基金份额将于6月21日解禁，解禁规模合计117.7亿元。

- 流通盘占比最高REITs为中金普洛斯、华安张江光大及红土盐田港REIT，均达80%左右。浙商沪杭甬REIT流通盘占比最低，为47.14%。

• 战略配售仍处于锁定期的基金规模合计118.61亿元，占基金总规模38.45%。

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解禁对于市场流动性及价格影响 [page::4][page::5]

• 2022年以来基础设施REITs交易活跃，日均成交额2.36亿元。

- 富国首创水务REIT日均成交额最高达3082万元，实际换手率高达1794%。

• 解禁规模最大且解禁部分相对于流通盘比例最高的为中金普洛斯REIT(185.71%)和平安广州广河REIT(144.27%)，预计对二级市场价格影响最大。

- 公募FOF可配置REITs，有望带来新的配置需求。

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产权 REITs 表现优于特许经营权 REITs [page::6][page::7]

• 2022年内REITs价格走势先涨后跌，产权类REITs表现优于特许经营权类。

- 今年涨幅最高的为博时招商蛇口产业园REIT，涨幅9.07%；表现较差为平安广州交投广河高速公路REIT，跌幅5.96%。

• 上市以来涨幅最高REITs：富国首创水务REIT涨42.45%，红土创新盐田港仓储物流REIT涨34.01%。涨幅高的REITs解禁后减持意愿较大。

- 特许经营权REITs隐含收益率(IRR)大致在5%左右，平安广州广河REIT及浙江沪杭甬REIT的IRR较高。

• 产权REITsIRR偏高，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT分别为5.86%和5.26%。

- 疫情对高速公路运营构成不利影响，预计产权类REITs未来表现更优。

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表2：基础设施 REITs 上市以来表现

| 交易所 | 基金代码 | 基金名称 | 上市日期 | 今年以来涨跌幅 (%) | 上市以来涨跌幅 (%) |
|--------|-------------|------------------------|------------|-----------------|-----------------|
| 深交所 | 180101.SZ | 博时招商蛇口产业园 REIT | 2021-06-21 | 9.07 | 15.22 |
| 深交所 | 180801.SZ | 中航首钢生物质 REIT | 2021-06-21 | 5.18 | 28.44 |
| 上交所 | 508099.SH | 建信中关村产业园 REIT | 2021-12-17 | 5.14 | 12.42 |
| 深交所 | 180301.SZ | 红土创新盐田港仓储物流REIT| 2021-06-21 | 3.66 | 34.01 |
| 上交所 | 508027.SH | 东吴苏州工业园区产业园 REIT| 2021-06-21 | 3.63 | 20.58 |
| 上交所 | 508000.SH | 华安张江光大园 REIT | 2021-06-21 | 2.27 | 20.33 |
| 上交所 | 508006.SH | 富国首创水务REIT | 2021-06-21 | 2.18 | 42.45 |
| 上交所 | 508056.SH | 中金普洛斯仓储物流REIT | 2021-06-21 | 2.14 | 26.46 |
| 上交所 | 508001.SH | 浙商证券沪杭甬高速REIT | 2021-06-21 | (3.35) | 10.35 |
| 深交所 | 180202.SZ | 华夏越秀高速 REIT | 2021-12-14 | (4.30) | (0.15) |
| 深交所 | 180201.SZ | 平安广州交投广河高速公路 REIT | 2021-06-21 | (5.96) | (2.10) |

第二批 REITs 解禁预测 [page::8]

表3：后续基础设施 REITs 解禁规模预测

| 基金代码 | 基金管理人 | 上市日期 | 预计解禁日期 | 解禁的战略配售比例 | 解禁规模 (亿元) |
|---------|--------------------|-----------|------------|-----------------|--------------|
| 180202 | 华夏越秀高速 REIT | 2021-12-14 | 2022/12/14 | 40.00% | 10.44 |
| 508099 | 建信中关村 REIT | 2021-12-17 | 2022/12/17 | 36.78% | 15.31 |
| 508018 | 华夏中国交建 REIT | 2022-04-28 | 2023/4/28 | 55.00% | 52.33 |

• 预计2022年末至2023年中仍将有大规模解禁，对二级市场流动性带来压力。

金融研究报告详尽分析报告

——《首批基础设施 REITs 解禁，或将带来配置机会》

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1. 元数据与报告概览

• 报告标题： 首批基础设施 REITs 解禁，或将带来配置机会

- 作者与机构： 证券分析师宋施怡；申万宏源证券研究所

• 发布日期： 2022年6月15日

- 研究主题： 中国首批基础设施公募房地产投资信托基金（REITs）解禁事件分析及市场潜在影响

• 核心论点与调性： 报告聚焦于2022年6月21日首批基础设施REITs战略配售份额解禁带来的市场冲击和投资机会，探讨解禁规模、流通盘结构、市场表现与未来需求增量，明确指出解禁可能冲击二级市场价格，但也可能因公募FOF开通配置权限，带来新的需求机会。

- 评级与目标价： 无显式投资评级或目标价，但报告整体展现出行业稳健发展的判断与结构调整下的潜在配置机会。

整体上，报告旨在帮助投资者理解首批基础设施REITs解禁的具体情况及其对市场流动性、价格及后续需求的影响，强调关注权益结构和现金流预期的重要性，提示后续解禁节奏及相关风险。[page::0,3]

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2. 逐节深度解读

2.1 首批基金份额解禁情况（第1节）

• 关键论点： 2022年6月21日，首批基础设施REITs中其他战略投资者将迎来份额解禁，涉及总份额22.18亿份，按照2022年6月14日收盘价约117.70亿元。

- 依据与数据： 基于Wind数据及申万宏源研究测算，解禁规模占战略配售比例相关细节见表格和图示。不同基金的战略配售解禁比例从20%至52%不等，解禁金额差异较大，其中中金普洛斯REIT解禁金额最高达37.9亿元。

• 流通盘结构： 图1显示各基金流通盘比重不均，中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT及红土盐田港REIT流通盘占比最高为80%，浙商沪杭甬REIT最低仅约47%。

- 锁定期状况： 原始权益人及关联方持有的份额仍有38.45%（118.61亿元）处于锁定期，详细锁定机制涉及20%份额至少60个月锁定，剩余份额至少36个月锁定。

• 推断： 解禁释放大量基金份额，特别是流通盘较低的基金可能影响流动性与价格波动。[page::3][page::4]

2.2 解禁对市场流动性的潜在冲击（第2节）

• 成交活跃度分析： 报告引用截至2022年6月14日数据，基础设施REITs全市场日均成交额合计约2.36亿元，个别基金如富国首创水务REIT日均成交额高达3082万元，体现市场活跃度高。

- 换手率体现资金流动性： 多数REITs今年以来换手率超过300%，富国首创水务REIT达到1794%，显示部分产品高度交易活跃。

• 份额解禁影响： 按图5，解禁部分占流通盘比例最高的为中金普洛斯REIT和平安广州广河REIT，分别达到185.71%和144.27%，超流通盘比例锁定份额释放，可能导致二级市场大量卖压。

- 需求侧动力： 报告指出，成立满一年后，公募FOF开始获得配置REITs资格，可能带来新的资本需求，部分抵消解禁压力。

• 分析点： 解禁带来的短期流动性和价格压力明显，但中长期可能因制度安排促成更多机构配置需求而获得平衡甚至上升空间。[page::4,5]

2.3 2022年以来市场表现差异及现金流隐含收益率（IRR）走势（第3节）

• 价格走势： 图6显示2022年以来基础设施REITs价格整体先涨后跌，产权类REITs表现优于特许经营权REITs，博时招商蛇口产业园REIT表现最好（涨9.07%），而平安广州交投广河高速公路REIT下跌5.96%。

- 累计表现： 表2数据显示上市以来富国首创水务REIT涨幅42.45%最高，红土创新盐田港REIT紧随其后达34.01%。这与后续解禁可能导致的卖压相关，上市表现好者更可能在解禁期被抛售。

• IRR解析： 采用DCF（折现现金流）模型测算各REIT隐含收益率。特许经营权REITs中，平安广州广河REIT和浙江沪杭甬REIT的IRR分别为5.78%和5.05%；产权REITs中，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REITIRR较高，分别为5.86%和5.26%。

- 市场影响因素： 疫情因素使高速公路相关REITs受运营压力，表现落后于产权类REITs，推断疫情负面影响在价格和IRR上均有体现。

• 投资提示： 价格下跌且IRR较高的REITs成为潜在配置机会，提示投资者关注风险与收益的平衡。

- 模型说明： DCF为基于项目期限和招募说明书收益分派的估计，未考虑扩募影响，具一定假设前提。

• 图表补充： 图7、图8分别展示特许经营权与产权REITsIRR趋势，均显现年内先低后高的态势。

该节综合价格表现面对市场冲击的实际反映与现金流测算的内在价值动态，为投资者提供结构性资产配置思路。[page::6,7]

2.4 第二批及后续REITs解禁展望（第4节）

• 时间点预测： 华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT预计于2022年底解禁，华夏中国交建REIT于2023年4月28日解禁。

- 规模预估： 预估解禁规模分别为10.44亿、15.31亿和52.33亿元。后续解禁规模与当前首批相比较仍具潜在市场影响力，需予以密切关注。

• 投资者警示： 报告提示需结合解禁时点动态管理投资风险，此部分信息为前瞻性的结构规划辅助决定。

通过该节，投资者可布置时间维度上的投资和风险管理计划。[page::8]

2.5 风险提示与法律声明（第5节及附录）

• 强调本报告基于历史公开信息，存在样本股变动、宏观因素不确定性等风险，不构成投资推荐。

- 免责声明详述分析师资质、职责限制、信息准确性的责任划分、合规披露及版权声明，规范研究报告合规使用环境。

• 提醒投资者基于自身风险承受能力合理研判。

该部分体现专业报告的合规标准要求，降低潜在法律风险。[page::0,8,9]

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3. 图表深度解读

图1：首批基础设施REITS 流通盘与非流通盘占比 (页3)

• 描述： 柱状堆积图分别展示各基础设施REIT基金流通领域份额占比，流通份额用蓝色表示，非流通份额用红色表示。

- 解读趋势： 中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT及红土盐田港REIT流通占比最高达80%，体现其市场流动性相对更好；而浙商沪杭甬REIT流通盘比例最低，仅47.14%，流动性受限较明显。此分布直接影响解禁后市场接受度与波动。

• 文本关系： 流通盘比例的差异支撑了解禁对基金价格和流动性的分化影响，流通盘少者潜在解禁压力更大。

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图2：首批基础设施REITS 各类型份额规模（亿元） (页4)

• 描述： 饼图展示战略配售解禁、网下投资者、网上投资者及战略配售锁定份额的规模占比。

- 解读： 战略配售仍锁定份额规模最高，为118.61亿元，显示大部分原始权益人及关联方仍处锁定阶段，战略配售解禁和线下线上投资者份额合计约190亿元。

• 意义： 资金解禁的节奏和结构影响未来市场供应量及价格波动幅度。

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图3：首批基础设施 REITS 投资者结构 (页4)

• 描述： 柱状图体现2021年末各基金机构与个人投资者比例。

- 解读： 大多数基金机构投资者占比超90%，资本稳定，且流动性相对较强。中航首钢绿能REIT的个人投资者占比最高，达26.05%，可能导致个别基金的波动性加大。

• 联接： 主体机构投资占比说明整体投资者偏好及稳定性，有助于理解解禁后的价格承受能力。

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图4：基础设施REITs 今年以来收益率和换手率 (页5)

• 描述： 散点图横坐标为基金今年涨跌幅，纵坐标为基金今年实际换手率，各基金用点标识并带有名称标签。

- 解读： 富国首创水务REIT换手率极高（1794%），但涨幅为正，说明活跃交易伴随价格坚挺，其他基金换手率均在300%以上，价格涨跌不一。

• 分析： 高换手率代表在现阶段REIT市场中资金流动活跃，解禁存在可能的抛售压力。基金涨幅与换手的分布影响投资者对解禁后价格波动的预判。

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图5：首批基础设施REITS 解禁规模与流通规模 (页5)

• 描述： 组合柱状图显示各基金的战略配售解禁、网下及网上投资者份额规模（单位亿元），红色折线表示解禁份额占流通盘比例。

- 解读： 中金普洛斯REIT及平安广州广河REIT解禁份额远超流通盘（比例超过100%），预示解禁后卖压极大，市场价格可能遭受较大冲击。

• 文本支持： 数据直接支持报告对这两只基金二级市场压力骤增的分析。

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图6：基础设施 REITs 2022年以来价格走势 (页6)

• 描述： 折线图展示2022年以来多只基础设施REIT基金价格走势相对基准的变化，包含产权REIT与特许经营权REIT。

- 解读： 股价普遍在第一季度上涨随后逐步回调，产权REIT（如博时招商蛇口产业园REIT）价格表现较好，高速公路类REIT普遍下跌。

• 意义： 价格走势对应疫情冲击及解禁预期，反映市场对不同类型资产的风险偏好差异。

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图7 & 图8：特许经营权与产权REITs IRR走势 (页7)

• 描述： 折线图分别展示2022年以来主要特许权及产权REIT的隐含收益率（IRR）走势。

- 解读： IRR整体从年初的较低水平逐步回升，部分REIT如平安广州广河REITIRR最高达5.78%，中金普洛斯REIT为5.86%，表明解禁价格回调提升了投资收益率吸引力。

• 意义： IRR的上涨趋势提示市场风险调整后的价值提升，为抄底及中长期配置提供数据依据。

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表格解析

• 表1： 详细列明首批REITs基金代码、管理人、上市日期、解禁的战略配售比例及规模。数据精确标注了解禁基金份额的分布与规模大小，为解禁影响度定量支撑。

- 表2： 列示各基金2022年以来及上市以来涨跌幅，反映不同基金价格弹性和市场接受度差异，有助分析解禁后潜在抛压。

• 表3： 预测二批REITs解禁时间和规模，帮助关注市场未来资金释放节奏。

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4. 估值分析

• 方法： 报告通过折现现金流（DCF）模型对各REIT隐含收益率（IRR）进行测算，基于项目招募说明书中的现金流预测与分派金额。

- 关键假设： 模型未考虑扩募情况，假设现金流稳定，项目期固定，贴现率隐含在IRR计算中。

• 结果表现： IRR明显区分特许经营权及产权类REIT，后者因资产性质在疫情影响下表现更稳健，IRR更高。

- 对价值判断的贡献： IRR趋势帮助投资者区分解禁后价格下跌带来的潜在买入价值，提高策略调整的准确度。

报告未明显采用市盈率等其他估值模型，更注重现金流折现法，体现基础设施REITs收益的高度现金流稳定性和长期投资属性。

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5. 风险因素评估

• 主要风险包括：

- 解禁引发的供给过剩导致价格下跌的市场流动性风险；
- 疫情对基础设施特别是高速公路运营的负面影响；
- 宏观经济环境、政策及市场波动对价格表现的影响；
- 指数样本股变动，历史业绩不代表未来，且基金管理人能力限制等不确定性。

• 缓解策略及概率评估： 报告未明确提出具体的缓解策略，但暗示公募FOF入场可能产生新的资金需求抵消部分风险。风险描述更偏向提示性质，无严格概率分布说明。

- 合规提示： 报告严格区分研究分析与投资建议，强调投资需结合个体风险偏好。

风险评估全面但表达谨慎，提醒投资者关注市场波动风险与资金流动性变化。

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6. 审慎视角与细微差别

• 报告整体保持客观稳健，数据充分，逻辑清晰，但受限于对未来市场环境快速变化的不可控因素，预测存有不确定性。

- 对DCF模型限制与假设说明较简略，未说明折现率的确定依据，投资者需警惕模型参数的敏感性影响。

• 报告重点强调解禁压力和公募FOF潜力，可能对后续板块定价产生积极影响，但对潜在系统性风险如宏观通胀压力、货币政策变化等未深入展开。

- 风险提示部分信息重复，披露谨慎规范，但缺少实质性的风险缓解建议。

• 不同REIT类型表现对比分析深入，突显行业内部结构性差异，为进一步精细化配置提供启示。

整体，报告是较为全面且基于详实数据的分析，但投资者需结合更宏观市场判断做综合决策。

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7. 结论性综合

本报告围绕2022年6月21日首批基础设施REITs战略配售部分其他战略投资者份额解禁，深入剖析了份额规模、流通盘结构、市场表现和估值水平，揭示了多方面的投资影响：

• 份额解禁规模： 首批22.18亿份额对应117.7亿元资金解禁，结构差异大，流通盘比例最高者占80%，最低仅47%，这意味着解禁带来的市场冲击将因基金而异。[page::3]
• 市场流动性与交易活跃度： 基金表现出极高的换手率，最活跃者达1794%，显示市场当前流动性旺盛，但超高解禁比例特别是中金普洛斯REIT、平安广州广河REIT超出流通盘可能导致阶段性价格大幅波动。[page::5]
• 价格与收益率表现： 产权类REITs表现相对优于特许经营权REITs，疫情对高速公路相关资产产生负面影响，上市以来涨幅较高的基金解禁后抛售风险大。基于DCF测算的IRR显示随着价格波动，隐含收益率整体呈回升态势，解禁价格回调提升中长期投资吸引力。[page::6-7]
• 后续解禁节奏： 预计第二批解禁将于年底及次年4月陆续展开，规模仍具市场影响力，投资者需持续关注解禁时间表及其风险管理。[page::8]
• 潜在机遇： 公募FOF开始配置REITs，为市场引入新的资金需求，有助于缓冲解禁卖压并促进REITs的市场活跃和估值修复。

综上，报告结论视基础设施REITs为平衡风险与收益的市场新兴资产类别，兼具稳定现金流与结构优化机会。解禁带来的短期流动性挑战与价格波动不可避免，但长期看，市场对具备较好现金流及相对高IRR的优质REITs持乐观态度，特别是在政策支持和机构配置增加的背景下。投资者应结合解禁比例、价格走势及内生价值测算，合理布局，谨慎应对流动性风险。[page::0-8]

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备注

本分析完全基于申万宏源提交的公开研究报告全文内容，所有结论均带页码标识便于溯源。分析语言保持专业、中立，严格遵守报告内容不加入个人观点。

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报告