市场表现综述及风险提示 [page::1][page::10]

• 房地产市场持续分化，30大中城市商品房成交面积周环比微增1.11%，同比略降2.30%。一线城市累计成交面积同比增长13.62%，二线城市下降11.73%，三线城市小幅上升2.28%。二手房成交整体分化显著，北京、深圳二手房成交面积同比均大幅提升。

- 价格持续承压，70大中城市新建商品住宅价格同比下跌4.5%，二手住宅价格指数同比下跌6.8%，三线城市价格跌幅较大。

• 土地市场成交显著萎缩，100大中城市成交土地数量环比减少33.95%，成交土地面积减少17.37%，但拿地资金同比增长28.8%，显示市场底部企稳迹象。

- 房地产开发投资与施工面积同比均减少，投资同比下降10.3%，新开工面积同比减少23.8%。

• 风险提示：政策效果与需求复苏不及预期。[page::1][page::5][page::6][page::10]

商品房销售与价格波动 [page::2][page::3]

• 30大中城市商品房销售套数与面积呈波动，5月末周环比微增，一线城市成交有所回升，二线城市波动大，三线城市下滑显著。

- 70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌4.5%，二手住宅价格指数跌幅更深达6.8%。价格下跌在一线城市相对较缓，三线城市跌幅最大。

• 价格环比多数城市依然下跌，价格指数显示市场压力持续存在。[page::2][page::3]

土地成交与价格动态 [page::5]

• 100大中城市土地成交数量和规划建筑面积明显下降，环比分别减少33.95%和17.37%，同比降幅近50%。

- 成交土地楼面均价一周内大幅下跌11.78%，土地溢价率下降7.87个百分点至2.18%，体现土地市场热度降低。[page::5]

房地产开发投资及施工情况 [page::6]

• 截至2025年4月，全国房地产开发投资累计27729.57亿元，同比下降10.3%，住宅投资同比分别减少9.6%。

- 房屋施工面积和新开工面积均同比下降，显示开发活动整体回落，竣工面积也收缩16.9%。[page::6]

财政与货币金融相关数据 [page::7]

• 地方政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入9340亿元，同比减少11.4%，支出安排也相应减少。

- 房地产开发贷款国内贷款与个人按揭贷款变化不一，开发贷款小幅增长0.8%，个人按揭贷款下降8.5%。居民中长期贷款减少幅度收窄。[page::7]

房地产相关产业链动向 [page::8]

• 挖掘机开工小时数同比大幅增加100.7%，显示施工活跃度提升。

- 建材家居和家具类零售额较去年同期分别小幅下滑及增长，家用电器音像器材零售额显著增长近39%。

• 水泥产量同比下降5.3%，钢材产量同比增长6.6%，反映产业链结构性分化。[page::7][page::8]

债券与权益市场表现 [page::9]

• 债券市场中，国债和企业债收益率整体保持下行趋势，反映市场利率环境宽松。

- 房地产行业指数与上证综指及金融板块走势相关性强，房地产板块周环比上涨0.95%，上证综指轻微下跌0.03%。

• 房地产景气度持续影响金融行业及经济宏观氛围。[page::9]

商品市场关联分析 [page::10]

• 房地产行业指数与煤炭（焦煤期货价格）和钢铁（螺纹钢期货价格）价格走势存在4个月左右的时滞性。

- 近期焦煤和螺纹钢价格周环比分别下跌9.07%和3.01%，反映房地产需求对上游商品市场影响持续显现。[page::10]

财信证券《房地产市场高频数据周报（06.02-06.08）》详尽解析

---

一、元数据与报告概览

报告标题：《房地产市场高频数据周报（06.02-06.08）》
发布机构：财信证券研发中心
发布日期：2025年6月9日 08:05
分析师：黄红卫（证券从业编号S0530519010001），研究助理周舒鹏
研究主题：分析2025年6月初中国房地产市场的销售、价格、库存、土地等高频最新动态，以及房地产相关产业链和金融市场表现，揭示当前房地产市场的运行态势与趋势展望。

核心论点：

• 房地产市场持续分化，整体量价表现趋弱但分城市等级有差异；

- 房企销售回落明显，拿地意愿提升显示信心回暖；

• 价格指数呈现普遍下行态势；

- 土地市场成交下滑明显，价格与溢价率下降；

• 房地产开发投资及施工均同比下降；

- 相关上下游产业链景气度分化，家具、家电等零售增长显著；

• 政策与需求复苏的不确定性构成主要风险。

评级提示未明确给出具体买入或卖出建议，但通过趋势分析清晰指出市场仍处于调整与分化期，必要的风险提示包含在内。[page::0-1]

---

二、逐节深度解读

2.1 投资要点与周度观点

• 市场表现：商品房成交在30大中城市中环比小幅回升1.11%，但同比下降2.3%。不同城市等级表现分化，一线城市成交面积同比增长13.62%，二线城市同比减少11.73%，三线城市同比微增2.28%。二手房市场中，北京和深圳表现亮眼，北京累计成交同比涨逾24.7%，深圳增幅接近48%。

- 房企销售动态：2025年前5个月TOP100房企销售总额同比下降约10.8%，降幅与1-4月基本持平，但5月单月降幅扩大至17.3%。房企拿地总额同比大幅增加28.8%，显示房企拿地信心回暖。

• 展望后续：虽进入季节性淡季后销售热度减弱，但以价换量仍是主流策略。土拍市场回暖表明信心有所改善，预计市场将维持企稳趋势。[page::1]

2.2 住宅市场销售情况

• 商品房销售：5月26日至6月1日，30大中城市商品房成交面积208.22万平方米，环比增加1.11%，但同比减少8.57%，累计同比减少2.3%。

- 按城市等级看，周度成交环比一线城市下降1.41%，二线城市大幅增长8.39%，三线城市大幅下降10.53%。累计同比中，一线城市成交面积保持上升趋势 (+13.62%)，二线城市显著下降 (-11.73%)，三线城市微增 (+2.28%)。反映了高等级城市市场的相对活跃与底层市场压力。

• 二手房市场波动：一线城市北京二手房成交面积环保上涨5.93%，深圳跌12.72%，但两城市累计同比增幅均超过20%。二线城市杭州、成都二手房周度成交锐减逾20%-28%，青岛、厦门则有不同程度的增长。[page::2]

2.3 全国商品房销售及价格动态

• 销售面积及金额（全国范围，截至2025年4月）：累计成交面积28261.74万平方米，同比减少2.8%，成交额27034.61亿元，同比减少3.2%。

- 新建商品住宅价格：70大中城市新建商品住宅价格指数同比下滑4.5%，一线城市跌幅较小（-2.1%），三线城市最大（-5.4%）。价格跌幅按户型面积相对均匀，但小户型跌幅稍大。

• 二手住宅价格更受压力，同比下降6.8%，各线城市跌幅更为明显，三线城市跌幅达7.4%。这是市场活跃度与价格出现不同节奏的重要体现，二手市场价格调整幅度明显大于新建市场。

- 图表显示价格指数及环比涨跌城市数量比重，整体低迷且下跌城市占主体，大幅低迷持续中。[page::3-4]

2.4 商品房库存情况

• 十大城市库存：商品房可售面积7816.45万平方米，库存去化周期为75.9周（约18.5个月），去化周期较去年底有所回升，表明市场库存压力仍然较大。

- 全国库存：商品房待售面积78142万平方米，累计同比增长4.8%，库存去化周期12.22个月，较十城数据更加合理，但较健康水平仍偏高。库存压力明显存在，去化速度缓慢。[page::4]

2.5 土地市场动态

• 土地成交：100大中城市成交土地284宗，环比减少34%，同比大幅减少47%。土地规划建筑面积也萎缩17%。

- 土地价格走势：楼面均价1093元/平方米，环比跌12%，同比跌幅达30%。溢价率2.18%，较前期下降7.87个百分点，表明土地市场竞争激烈度减弱，开发商对后续地价增长信心不足。

• 图表揭示土地成交数量和面积大幅波动，价格总体下滑且溢价率回落，是调控及市场预期共振的表现。[page::5]

2.6 房地产开发投资与施工

• 累计开发投资27729.57亿元，同比减少10.3%，其中住宅投资21178.53亿元，同比减少9.6%。

- 施工及新增开工面积均显著下滑，前者同比下降9.7%，新开工更萎缩近24%，竣工面积减少17%。这表明开发节奏明显放缓，且新项目推动趋缓。

• 图解累计投资及同比走势显示下降趋势较为持续，项目开工萎缩在一定程度上会带来市场供给压力下降，但同时也反映行业景气度承压。[page::6]

2.7 财政收入与货币金融

• 地方政府土地出让收入累计同比减少11.4%，出让金支出同比减少8.4%，反映政府收入面临压力，财政预算可能收紧。

- 房地产开发贷款累计同比微增0.8%，但个人按揭贷款同比却下降8.5%，居民贷款当月减少额同比收窄，说明银行对房地产开发贷款依然支持，但个人购房贷款仍受抑制。

• 资金面表现指向开发端支持稳定，但需求端资金收紧较为明显。[page::7]

2.8 房地产相关产业链

• 挖掘机开工小时数同比大幅提高100%以上，表明工程机械使用活跃度明显提升，或与施工后期项目积累相关。

- 建材家居景气指数同比下降近4%，但家具和家电零售额表现强劲，分别同比增长26.9%和38.8%。

• 水泥产量同比减少5.3%，钢材产量反而增长6.6%，这可能反映产业调整、结构转型和部分供需错配。

- 上游与下游产业链的分化表现较为明显，说明房地产内外部经济联动存在复杂性。[page::7-8]

2.9 资本市场表现

• 债券市场方面，房地产行业指数与国债及企业债收益率趋势基本吻合，但最近1年期国债收益率小幅上涨，资本成本仍有波动风险。

- 股市表现房地产板块与上证综合指数和金融板块相关性强，房地产指数近期微涨0.95%，略跑赢大盘。

• 商品市场，上游煤炭、钢铁价格随房地产行业指数有4个月左右时滞，相关期货价格近期均回落，反映市场对房地产需求预期谨慎。[page::9-10]

2.10 风险提示

• 报告明确指出政策效果和需求复苏两大风险，提示当前房地产市场面临较大不确定性。

- 政策若未能有效刺激需求，市场企稳难以实现；若需求反弹不及预期，库存及价格压力将持续。[page::10]

---

三、图表深度解读

• 图1-4：展示30大中城市商品房成交套数与面积走势，及累计同比变化。成交面积同比呈下降趋势，尤其商品房成交量的累积同比显示3月底以来持续萎缩，反映市场整体成交回落压力。城市等级分化明显，一线城市成交表现较好，三线城市波动较大。

- 图5-6：北京与深圳二手房成交面积变化，北京二手房成交稳中略升，深圳保持高成交活跃但波动较大。二线城市中杭州、成都周度成交大幅负增长，青岛和厦门则维持小幅正增长，反映不同区域二手市场冷热不均。

• 图7-8：全国商品房销售面积和销售额累计情况，下降压力下有所反弹，但整体同比仍差，表明需求面尚未完全复苏。

- 图9-12：70大中城市新建和二手住宅价格指数，均同比下降趋势明显，新建住宅跌幅比二手房略小。环比涨跌城市数量数据反映多数城市价格环比下滑，价格调整普遍且持续。

• 图13-16：商品房库存方面，十大城市库存去化周期维持较高水平约76周，全国库存去化周期逾12个月，库存压力仍为悬顶的供需失衡信号。

- 图17-20：土地成交宗数与面积及价格走势显示大幅萎缩，成交土地溢价率回落至2.18%，说明土地市场进入调整期。

• 图21-24：累计房地产开发投资及施工数据同比均呈下降；其中新开工面积降幅最大，预示未来供给增速放缓。

- 图25-28：地方财政收入因土地出让相关收入减少而同比下降，房地产开发相关贷款有微弱恢复迹象但按揭贷款仍下降，说明融资环境仍受限。

• 图29-34：产业链数据中，挖掘机开工时数及家具、家用电器销售增长明显，水泥产量下降而钢材产量回升，显示建筑相关产业链部分环节结构性好转，另一部分仍承压。

- 图35-40：债券国债及企业债收益率走势与房地产指数紧密，表明市场风险偏好与债券收益率关联紧密，房地产指数走势对经济及金融市场有重要指示作用。商品市场期货价格下跌印证上游成本和需求预期的负向反馈。[page::2-10]

---

四、估值分析

报告未直接提供详细估值模型、目标价或评级建议，而是整体基于高频数据动态来评估房地产行业的运行态势和市场表现，通过对成交、价格、库存、土地成交以及开发投资的多维度跟踪，结合金融市场和产业链数据，间接反映行业估值风险偏好和市场信心状态。

债券、权益市场数据反映房地产板块风险溢价与收益率水平的波动，检测市场情绪及资金成本，隐含对房地产行业估值的动态影响。

---

五、风险因素评估

• 政策效果不及预期风险：当前房地产市场受政策刺激及调控影响显著，若推出的刺激政策无效，则需求难以复苏，成交、价格继续下滑的风险加大。

- 需求复苏不及预期风险：消费者购房能力及信心不足，个人按揭贷款持续下降，表明刚需支持力量薄弱。如需求迟迟未回暖，库存积压和资金链紧张问题将长期存在。

• 报告未明确提供具体缓解措施，但通过市场数据表明尚有房企拿地积极性提升及施工回暖信号，隐含一定的修复动力。

- 需警惕货币政策、融资环境变化对房地产市场的持续影响。[page::1,10]

---

六、批判性视角与细微差别

• 报告数据详实，覆盖面广，但整体偏重短期高频观察，缺少长期趋势深度分析及政策事件微观解读。

- 对部分负面因素如库存高企、土地成交下滑、价格普遍回落的数据虽有呈现，但缺乏对结构性变化，例如不同城市类别间需求差异和政策差异如何影响市场结构的更深层次分析。

• 产业链景气度分化展现经济内部分化状况，但对其对房地产未来发展的长期影响缺少展望讨论。

- 地产市场与金融市场相关性说明市场情绪联动，但对潜在金融风险敞口也未展开深入风险评估。

• 报告风险提示简洁，但没有具体情景模拟或敏感性分析。

- 作为周度报告，时效强但战略层面建议较弱，适合作为动态观察工具而非投资决策独立依据。[page::1-10]

---

七、结论性综合

本周报告通过详尽的高频数据分析揭示了2025年6月初中国房地产市场的复杂态势。总体来看：

• 成交方面，商品房量价双弱格局下，一线城市成交表现依旧坚挺，二三线城市市场分化明显，部分二手房市场表现活跃。

- 价格指数延续下降趋势，特别是二手住宅价格跌幅较大，显示市场修正压力大。

• 库存依然高企，去化周期维持高位，表明供应压力未见实质性缓解。

- 土地市场大幅降温，成交宗数、面积和价格均大幅回落，溢价率降低，反映市场投资谨慎。

• 开发投资和施工开工同步降低，开发节奏明显放缓，对未来供给产生影响。

- 融资表现分化，开发贷款微增而按揭贷款下降，需求端资金面尚处紧张状态。

• 上游产业链中，部分设备使用和家居、家电零售亮点突出，钢材产量增长对冲水泥产量下滑，产业链结构调整迹象明显。

- 资本市场表现揭示房地产行业风险偏好与宏观及金融市场联动紧密，债券收益率和权益指数走势波动加剧。

• 风险集中于政策效力和需求复苏的落实，市场尚未脱离调整期的不确定性。

综上，本报告反映2025年中期房地产市场继续保持分化调整态势，市场活跃仍侧重核心一线城市。政策刺激虽有成效，行业信心开始修复，但价格和库存压力仍大。对投资者而言，需关注政策动态和需求端信号，密切监测市场结构性变化和资金面状况。


图1体现30大中城市商品房成交量和面积同步上涨乏力，整体降幅仍显著。[page::2]


新建住宅价格指数同比连续下跌趋势明显，但出现企稳迹象，城市间分化持续。[page::3]


商品房库存高企，库存去化周期长期维持高位，市场调整压力突出。[page::4]


土地市场成交量价双降，溢价率回落，反映市场竞争趋于理性，短期悲观情绪较浓。[page::5]


房地产开发投资同比下滑，开发节奏放缓，显示行业资金与业务承压。[page::6]


债券市场中房地产指数与国债到期收益率走势具有较强关联，体现宏观政策对行业影响显著。[page::9]

---

# 总体来说，财信证券本报告为投资者与行业观察者提供了详实的高频动态监测视角，数据详实、结构完整，揭示了当前房地产市场的运行分化和调整格局，同时警示政策及需求复苏风险，提示后续市场仍需密切关注多重不确定因素。此次报告适合用作动态追踪房地产行业整体运行状态的重要参考依据。[page::0-10]

报告