2024年酒店行业面临弱预期兑现与供需关系失衡 [page::1][page::2]

• 2024年中国大陆酒店行业RevPAR同比下滑约5%，ADR和OCC亦呈下降趋势，反映弱现实和持续的弱预期。2023年疫情后需求快速恢复推动短暂供不应求，2024年供给回升速度加快，而商旅需求恢复缓慢导致供需逐渐失衡。

- 预计2025年供给增速或放缓，需求若能恢复，新一轮供需再平衡有望形成。

华南地区竞争格局及市场分布 [page::3][page::4][page::5]

• 华南市场由东呈集团和锦江集团占比较大，锦江约20%酒店分布于华南，东呈集团40%房间数在华南，华住则占比较低仅6%。

- 华南市场各集团在品牌连锁和全部酒店的市占率存在差异，锦江、东呈、华住等领先，华住、亚朵产品老化压力较小。

• 2024年锦江、东呈、华住等集团在华南新开酒店数量明显，华住新开业规模最大，占比达32%。

华南地区中端及经济型市场的核心布局与竞合态势 [page::7][page::8][page::9]

• 200-400元的价格带和3星级酒店是华住、锦江在华南的核心布局，存量及新开均以一至三线及新一线城市为重点。

- 四五线城市渗透不足，东呈集团为少数在四五线布局较多的集团。

• 华南地区龙头酒店集团门店以高线城市为主，且三线城市新开店增多。

酒店产品焕新需求提升，老化产品占比上升引关注 [page::10][page::11][page::12]

• 各大龙头酒店集团（锦江、华住、首旅、亚朵）在营或翻新时长6-10年的酒店占比均有所增长，未来1-2年翻新改造需求或快速增长。

- 加盟商面临四条路径：品牌内少投入升级、翻牌龙头品牌投入较大、软品牌轻度改造、维持现状待风险。

• 经济型和轻管理产品老化压力最大，核心品牌步入翻新关键期，锦江经济型酒店如锦江之星占比尤高。

下沉市场渗透路径与竞争格局分析 [page::14][page::15][page::16]

• 头部集团形成"3+2"的竞争格局，华住利用中端及经济型（汉庭、全季等）品牌深耕下沉市场，锦江和首旅以经济型和轻管理品牌布局，尚美和东呈以点位及大单品突破。

- 各档次龙头品牌下沉市场增速领跑，全季、亚朵、汉庭等持续提升下沉覆盖和品牌影响力。

• 下沉市场品牌Top30中，华住和锦江占据多品牌布局优势，人口流入、年轻化城市更具布局价值。

下沉市场模型创新与风险提示 [page::17][page::18]

• 下沉市场房价较低，租售比和CapEx投入需降低，物业房量较小，需开发体量更小的轻量化模型或优先选择新建物业。

- 风险包括消费力疲软导致RevPAR恢复不及预期，以及头部酒店规模扩张放缓可能影响品牌竞争力和长期盈利能力。

中金 | 酒店业洞察：华南格局生变，焕新和下沉未来可期——深度详尽分析

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：《酒店业洞察：华南格局生变，焕新和下沉未来可期》

- 作者：林思婕、蒋菱钢、贾威

• 发布机构：中金公司研究部

- 发布日期：2025年3月12日

• 研究主题：聚焦2024年中国酒店行业的行业发展格局、华南市场竞争态势、酒店产品焕新需求和下沉市场渗透进展。

- 核心论点：
1. 2024年中国酒店业呈现弱预期兑现和供需失衡的特点，行业供需关系未来有望趋向再平衡。
2. 华南市场竞争格局发生边际变化，后发者凭借核心品牌势能在抢占市场。
3. 酒店产品面临焕新升级需求，经济型及轻管理产品老化压力更大，品牌格局有望迎来新机会。
4. 龙头集团下沉市场渗透仍具潜力，但需精选城市及调整模型策略。

报告建议关注华南市场竞争格局变化、产品更新改造需求以及下沉市场渗透的路径与方法，预期未来行业的发展将围绕这三大维度展开。[page::0]

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二、逐节深度解读

2.1 2024年中国酒店业整体环境与关键词

关键论点

• 2023年经历疫后快速恢复，RevPAR已重回2019年水平（约100%）。

- 2024年中国大陆酒店行业RevPAR同比下滑约5%，呈现“弱现实”，市场依旧保持“弱预期”。

• 供应端快速扩充，需求端休闲旅游部分延续但商旅恢复缓慢，供需关系呈现失衡。

- 预计2025年供给增速边际放缓，商旅需求可能恢复，供需关系可能逐步再平衡。

论证依据

• STR数据显示2023年大陆酒店行业RevPAR、ADR、OCC恢复情况及2024年下滑趋势。

- OTA平台（携程）酒店数量增速放缓，头部酒店集团签约边际放缓。

• 2023年数据作为基准，结合2024年行业表现进行回顾与前瞻。

关键数据

• 2023年不同酒店集团RevPAR同比2019年：华住122%，亚朵114%，锦江106%，首旅97%。

- 2024年行业RevPAR同比下滑约5%。

图表解读

• 图表1展示2024年RevPAR、ADR、OCC同比变化走势，显示降幅逐季扩大至三季度，四季度小幅收窄。

- 图表2反映代表性酒店公司股价变化，与经营层面呈现弱预期和弱现实相符。

此章节奠定行业整体基调，即中国酒店业在经历疫情冲击和快速恢复后，正进入调整期，市场预期谨慎。[page::1],[page::2]

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2.2 华南市场竞争格局演析

关键论点

• 华南地区竞争格局正发生边际变化，后发者积极布局。

- 东呈集团以华南和华中为大本营，华南占比40%，锦江以华南为核心区域占比20%，华住则较薄弱，仅6%。

• 各集团华南市场占比差异显著，锦江、东呈领先，华住稍显弱势。

- 华南地区酒店存在较大产品更新空间，6-10年期酒店占比高达30%左右，显示未来改造需求值得关注。

论证依据

• 基于携程网截至2024年12月的酒店在营数据，拆解集团地域分布、市占率及酒店“老化”情况。

- 华南地区各集团老旧酒店较多，为竞争带来潜在变数。

关键数据

• 东呈集团40%酒店位于华南，锦江20%，华住6%。

- 华南地区市占率锦江9%，东呈3.2%，华住2.9%。

• 老旧或待翻新的酒店占比：锦江32%，东呈30%，华住11%，亚朵5%。

图表解读

• 图表3显示各集团区域分布，东呈和锦江在华南市占领先行。

- 图表4、图表5细分品牌连锁与全部酒店的地区市占率。

• 图表6、图表7分别展现华南新开业门店数量及占比，显示华住华南新开比例提升显著，反映积极扩张迹象。

- 图表8-10反映2023至2024年华南地区品牌市占率变化，华住和亚朵市占有小幅提升，锦江稳健，东呈市占稳定。

竞争战略观察

• 主力战场聚焦偏高线城市3星级和200-400元的中端市场，锦江和华住占较大份额。

- 2024年下半年至年底三线城市比重上升，体现扩展三线城市战略，但四五线城市布局有限，除东呈在四五线有显著布局外。

• 后发者依靠核心品牌维持突破动能。

综上，华南市场呈现传统集团坚守，高效后发品牌多点开花的格局，升级改造潜力和下沉布局值得关注。[page::3],[page::4],[page::5],[page::6],[page::7],[page::8],[page::9]

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2.3 酒店产品焕新需求解析

关键论点

• 酒店产品周期性导致6-10年存量酒店占比提升，翻新换代需求增加。

- 10年以上老旧酒店占比维持较低，龙头集团对老旧产品持续管理。

• 未来1-2年将迎来品牌更新与翻牌潮，品牌竞争格局有望出现变化。

- 加盟商面对老化产品有四条路径：原品牌升级、翻牌头部品牌、大幅或轻度翻新软品牌、维持原状。

论证依据

• 以携程网数据为核心，统计2023-2024年酒店在营或翻新时长的变化。

- 反映2015-2018年供给周期特性及2017-2018年行业供给高速增长传导。

• 拆解不同集团、地区、品牌档次维度老旧酒店占比。

关键数据

• 6-10年酒店占比：锦江26%，首旅27%，华住16%，亚朵11%。

- 10年以上酒店约1-4%不等，变化小。

• 分地区：锦江华南华东老旧酒店占比显著，首旅各地均匀，华住华南较新。

- 经济型和轻管理产品老化更严重。例如：锦江之星71%的锦江之星品尚翻新期限6-10年，汉庭等华住经济型品牌也超过20%。

图表解读

• 图表16、17显示6-10年与10年以上存量占比趋势。

- 图表18揭示2016-2023年酒店设施增速起伏，关联行业供给周期。

• 图表19和后续展示各地区、集团、品牌具体老化结构和数据。

- 图表21-22细化各集团主要品牌在营/翻新期限数据。

• 图表24拆解华住旗下Top品牌焕新情况。

分析显示，酒店产品迭代成为行业关键节点，经济型及轻管理赛道尤需关注品牌翻新策略，可能催生行业结构调整和格局变动。[page::10],[page::11],[page::12],[page::13],[page::14]

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2.4 下沉市场渗透：竞争格局与路径研判

关键论点

• 下沉市场形成“3+2”竞争格局，头部集团多品牌战略稳健推进。

- 华住下沉以经济型与中端品牌布局均衡，汉庭和全季领跑下沉市场。

• 锦江与首旅重点投放经济型及轻管理品牌。

- 尚美数智与东呈采取点状布局战略，以大单品突破。

• 各档次头部品牌在下沉市场增速领先，覆盖率持续提升，验证品牌力量。

- 下沉市场物业形态多以规模小、档次低、老化严重为特征，需匹配运营模式。

• 城市选择需关注人口流向、结构与特色，优选人口净流入且具备产业或旅游优势的城市。

- 模型选择考虑下沉市场低房价、少核心商圈、物业规模小，需轻量化、低投入的经营模型。

论证依据

• 携程网品牌覆盖数据体现品牌下沉力度与区域扩展。

- 人口迁移数据与城市商业魅力排名支持城市选择判断。

• 房价与酒店平均房量等数据结合分析投资与回报约束。

关键数据

• 汉庭、尚客优、全季等品牌覆盖3-5线城市超过70%甚至90%。

- 三线至五线城市在营酒店房价约为高线城市的45%-80%。

• 下沉城市平均酒店房量多在44-54间，远低于一线城市74间。

- 2019-2024年新开业酒店Top30城市代表具备三类属性：经济发达区下沉城市、经济欠发达区中心城市及旅游资源丰富的下沉市场。

图表解读

• 图表23展示下沉市场头部品牌与集团竞争格局，头部集团多品牌共舞，均衡推进。

- 图表24列举三至五线城市新开酒店数量排行，体现区域多样性及经济/旅游带动效应。

• 多张图表论证了城市特征与模型适配需求。

整体来看，下沉市场渗透成为酒店行业未来重要增长点，合理选城和选模成为关键成功要素，头部集团战略布局差异化明显，品牌力和管理体系优势突出。[page::15],[page::16],[page::17],[page::18]

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2.5 风险因素评估

• 消费力疲软： 若2025年居民消费持续疲软，休闲旅游及商旅需求恢复不及预期，RevPAR持续承压。

- 供给扩张过快： 疫后供给侧快速回补，若2025年供给增长超预期，竞争加剧，盈利空间受压。

• 规模扩张节奏： 头部集团若开店节奏慢于预期，可能错失优质市场及资源，竞争力及盈利能力受影响。

风险提示直指行业与公司经营端的结构性和周期性风险，强调宏观经济及市场供需状况对行业影响的敏感性。[page::1],[page::18]

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三、图表深度解读

图表1（页1）

内容描述：2024年中国大陆酒店行业RevPAR、ADR、OCC同比变化走势。

解读：早期波动极大，第三季度部分指标明显负增长，第四季度趋势有所回稳。RevPAR整体呈现下跌趋势，表明行业处于调整周期中。

联系文本：为行业“弱现实”的表现提供定量证据，支持后续弱预期观点。

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图表3-4（页3）

内容描述：主要酒店集团房间数分地区分布与对应市占率。

解读：东呈华南占比较高，锦江华南市场占优势，华住华南市场份额较小。

联系文本：支撑对华南市场竞争格局变化的分析，体现不同集团战略定位及市场渗透差异。

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图表6-7（页5）

内容描述：华南地区在营及新开酒店数量和占比。

解读：锦江华南酒店数量最高，华住新开酒店比例最高，反映积极投入布局。

联系文本：透露集团扎根华南和开拓策略差异，后续对竞争格局的解析基础。

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图表16-18（页11-12）

内容描述：酒店在营或翻新时长6-10年及10年以上占比，及2016-2023年供给变化。

解读：6-10年老旧酒店占比提升，指向供给高峰期对应的翻新需求激增；10年以上产品基数小且稳定。

联系文本：说明市场存在翻新升级压力，潜在引发品牌竞争格局变动。

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图表23-24（页15-17）

内容描述：下沉市场品牌及城市排名。

解读：头部集团品牌集中度高，多个品牌覆盖率及新店数表现优异，三线以下城市新开酒店数分布显示经济发达、旅游资源丰富城市更受青睐。

关联文本：支持下沉市场战略与城市模型选择的逻辑，指导资源配置。

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四、估值分析

报告并无显著的财务估值部分，重点聚焦行业运营表现与市场格局分析，侧重于结构性机会及风险提示。值得关注的是通过行业经营指标（RevPAR、ADR、OCC）、市场份额、开店速度和产品周期数据综合判断行业和个股价值表现潜力。

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五、风险因素评估详述

风险因素主要聚焦两个方面：

• 需求侧风险：消费不振和商旅恢复不及预期导致运营难改善。

- 供给侧风险：供给扩张过快压低盈利空间。

• 经营节奏风险：企业扩张不及预期错失市场机会。

缓解措施未明确指出，但暗示通过品牌力、管理提升及战略布局调整，龙头企业有望降低风险暴露。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告多处基于携程数据，虽然覆盖广泛，但不一定涵盖全部市场，特别是县级及以下和不挂牌酒店，或存在数据偏差和覆盖遗漏。

- 对下沉市场选址和模型建议，虽系统，但实际执行面临较强不确定性，如物业选择、品牌认知和消费升级难度，模型复制难度大。

• 产品焕新竞赛可能导致成本压力提升，报告关于四种路径建议虽然全面，但未深入论及成本投入与回报周期平衡的问题。

- 市场竞争与格局推断，部分依赖于比例变化和市占率变化，未充分披露财务指标直接相关性，可能存在典型性假设的局限。

• 华南市场描述重点放在房间数量和市占率，缺乏对具体市场竞争动态和定价权等运营关键因素详细阐述。

整体而言，报告分析稳健但聚焦范围较窄，适合洞察行业趋势和结构性机会，缺少估值层面深度支撑。

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七、结论性综合

本报告系统揭示了2024年中国酒店行业从疫情后快速恢复进入调整期的关键现状与趋势，特别聚焦“华南市场竞争格局生变”、“酒店产品焕新需求提升”及“下沉市场渗透路径选择”三条主线，加深了对行业结构性变化的理解。

• 行业现状：2024年行业经历供需失衡，RevPAR同比下滑5%，供给持续扩容，需求端商旅恢复缓慢，但整体弱预期正在兑现，2025年望供需再平衡。

- 华南市场：锦江和东呈保持领先位置，华住相对薄弱。大量6-10年老旧酒店存在，大规模产品升级与品牌竞争格局新变数潜伏。新开门店华住表现活跃，后发品牌有抢夺空间。

• 产品焕新：行业供给周期导致老旧酒店占比提升，经济型及轻管理品类面临较大老化压力，未来翻牌和更新可能重新洗牌品牌格局。加盟商面临升级、翻牌、轻改造、维持四种战略选择。

- 下沉市场：多集团稳步推进多品牌下沉策略，头部品牌具备规模和覆盖优势。人口流向、旅游资源、经济条件成为城市选择的关键，物业低房量和低投入模型更适合下沉市场现实。

图表深度分析证实了核心观点，行业整体正面临阶段性挑战与增长机遇交织的复杂局面，品牌力、产品迭代和区域布局成为未来竞争的焦点。

最终，中金公司建议关注华南市场格局动态、产品焕新升级需求及高阶下沉市场整合路径，伴随行业供需关系逐步恢复平衡，相关头部龙头的战略执行和扩张节奏将成为投资重点。

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（全文严谨引用携程网、STR、中国饭店业协会等权威数据，数据完整且多维度覆盖，确保研究结论的效果和代表性。）[page::0],[page::1],[page::2],[page::3],[page::4],[page::5],[page::6],[page::7],[page::8],[page::9],[page::10],[page::11],[page::12],[page::13],[page::14],[page::15],[page::16],[page::17],[page::18],[page::19]

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附：主要图表示例（Markdown格式）

图表1：2024年中国大陆酒店行业RevPAR、ADR、OCC同比变化走势

图表3：六大酒店集团房间数口径下的地区分布

图表16：华住、锦江、首旅、亚朵在营或翻新时长6-10年的酒店占比

图表23：截至2024年12月下沉市场连锁酒店品牌维度和集团维度的竞争格局分析

图表24：三至五线各城市2019-2024年新开业品牌连锁酒店数量Top30排名

报告