中证REITs市场表现与资产配置 [page::0][page::1]

• 2025年7月28日至8月1日，中证REITs全收益指数上涨1.25%，重回1100点以上。

- 公募REITs市场总市值达2131亿元，新增中外运仓储物流、华电清洁能源项目正式上市。

• 资产表现分化，消费设施板块涨幅4.58%，租赁住房板块涨幅3.70%，均领先其他细分板块。

- 租赁住房REITs项目稳定的出租率结合国债收益率比价，受新发布的税收规制利好，提升配置价值。

• 投资者需关注即将到来的8月解禁项目，可能带来交易压力。

估值分派率及市场成交情况分析 [page::1]

• 各板块估值收益率分布中，交通板块收益率最高，达5.64%；产业园区和仓储物流紧随其后。

- 产权类REITs现金分派率较高，产业园区和仓储分别达到4.28%和4.04%，消费设施为3.65%；租赁住房平均分派率为2.67%。

• 本周市场成交情绪缓和，日均成交额5.54亿元，日均换手率0.60%，环比有所下降。

- 市政环保及消费设施板块换手率领先，但各板块均呈现一定程度下滑。

一级市场动态及风险提示 [page::1]

• 8月1日，中金唯品会奥莱REIT通过审核，基础资产估值29亿元，预测分派率5.65%。

- 风险因素包括政策超预期调整、基础设施项目经营风险及数据统计风险。

• 该报告由华西证券研究所发布，面向专业投资机构客户。

华西证券消费设施、租赁住房REITs研究报告深度分析

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：《消费设施、租赁住房REITs领涨》

- 发布机构：华西证券研究所（华西研究）

• 日期：2025年8月3日（报告）、8月5日（推送）

- 分析师：姜丹（执业证书编号 S1120524030002）

• 研究主题：中国上市REITs市场表现，重点关注消费设施和租赁住房REITs板块

- 核心论点：
- 消费设施和租赁住房REITs板块在2025年7月28日-8月1日一周中走势领先，表现强劲。
- 受新发布的税收政策边际利好，尤其是对租赁住房REITs的分红收入免征增值税，有利于提升投资吸引力。
- 市场风险偏好普遍降温，资金趋向避险，REITs与黄金资产表现相对优异。

• 评级及目标：

- 本报告未明确给出具体的投资评级或目标价。
- 附有华西证券的评级说明，给出公司和行业评级的依据标准，但本报告核心更多是市场观察与板块动态分析。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

（一）二级市场表现分析

关键论点与信息：

• 本周中证REITs全收益指数上涨1.25%，重回1100点上方，后半周成交量明显放大，显示买盘活跃。

- 新上市项目中，中外运仓储物流和华电清洁能源REITs成功挂牌，截止发稿共71个上市REITs项目，总市值2131亿元。

• 大类资产对比显示，风险偏好下滑导致大部分商品和权益资产表现回落，REITs和黄金成为市场避险重仓品种，体现其稳定收益和低相关性优势。

- 细分板块中，消费设施和租赁住房REITs涨幅分别为4.58%和3.70%，领先其他REITs板块。

• 消费设施龙头华润商业市值超过百亿元，治理稳健，管理能力强，预计2025年分派率在3.4%-3.5%。其下属资产扩募计划（包括昆山、杭州萧山等四地项目）有望进一步提升分派率。

- 租赁住房REITs整体表现良好，中润有巢、厦门安居等六个扩募概念强的项目涨幅更为突出。

• 2025年8月1日起债券利息恢复征收增值税，公募REITs分红收益暂免，此政策调整形成税收边际利好，特别利好租赁住房REITs的稳定分红收益对比国债的竞争优势。

推理依据与分析：

• 上述消费设施和租赁住房REITs表现优于大类权益与商品品种，原因在于其更强的现金流稳定性和相对防御属性，契合当前市场“风险厌恶”氛围。

- 通过新规下税收优惠的延续，强化了REITs的税后收益优势，增强资本市场对该板块的青睐。

• 华润商业作为龙头示范效应明显，其资产管理和扩募方案是驱动力关键。

- 租赁住房REITs与利率市场的联动特征，尤其与国债收益率的对比，赋予其投资价值的双重保障。[page::0]

重要数据点：

• 中证REITs全收益指数1100.90点，周涨幅1.25%；

- 华润商业预计分派率3.4%-3.5%；

• 租赁住房REITs涨幅区间约2%-4%；

- 消费设施及租赁住房REITs为两大领头板块。

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（二）二级市场成交与估值动向

关键论点与信息：

• 本周日均成交额5.54亿元，日均换手率0.60%，环比略有下降，显示市场交投保持活跃但略显谨慎。

- 板块换手率方面，租赁住房、市政环保和消费设施领先，虽然各板块均未过1%，显示市场集中度较高且流动性有限。

• 8月内即将解禁的REITs项目共有三只（百联消费、首创奥特莱斯、深圳人才安居），投资者需关注解禁压力可能带来的股票卖压。

- 从中债估值收益率看，交通板块最高达5.64%，仓储物流及产业园区紧随其后，估值差异明显，凸显潜在差异化投资机会。

• 现金分派率方面，产业园区及仓储板块保持较高分派率，均超过4%，而租赁住房平均分派率较低仅2.67%，表明不同细分领域现金流分配政策与盈利模式存在显著差异。

评估与推断：

• 成交量数据反映当前REITs市场固收属性明显，投资者多以长期持有获得稳定现金流为主而非短期交易获利，对市场波动反应相对平缓。

- 解禁规模和时间点的重要性提示潜在的交易风险，可能导致短期资金面紧张。

• 估值收益率的分化凸显投资者对各细分领域风险与回报的不同预期，交通和仓储板块更受青睐，可能源于其现金流和租赁合同的质量更高，商业模式较为稳健。

- 租赁住房REITs低分派率说明其可能处于扩张或再投资阶段，现金分配策略较保守，投资价值更多体现在长期租金稳定增长及税收政策优势。

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（三）一级市场动向与风险提示

关键论点：

• 8月1日，中金唯品会奥莱REIT项目通过上交所审核，基础资产为宁波杉井奥特莱斯，估值29亿元，预期2026年现金分派率为5.65%。

- 一级市场项目审核审批保持活跃，新项目上市有望丰富市场投资标的，提升REITs市场流动性和多样性。

• 报告风险提示包括：政策超预期变化的风险、基础设施项目经营风险、数据统计风险等。

解析：

• 新项目带来估值和收益率参考价值，中金唯品会奥莱REIT较高分派率反映商业地产类资产的高现金回报率，但可能伴随较高运营风险。

- 政策风险尤其关键，任何突发政策调整都可能对REITs市场形成较大波动，需持续关注监管动态。

• 经营风险涵盖项目日常管理、租赁稳定性等对现金流的影响，投资者需评估资产背后实际运营状况。

- 数据与统计风险则关系到研究数据准确性与完整性。

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（四）法律与评级说明

• 报告补充了投资适当性管理规定，强调本信息仅面向专业机构投资者，提醒普通投资者注意风险并审慎投资。

- 评级标准以未来6个月股价或行业指数表现相对上证指数涨跌幅为标杆，等级包括买入、增持、中性、减持和卖出。

• 行业评级则分推荐、中性和回避。

- 本报告未具体给出各板块或公司明确评级，但提供了评级框架供读者理解分析师立场判断标准。[page::1,2]

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三、图表深度解读

• 封面图片（Page 0）：展示高耸写字楼与飞行的飞机，象征资本市场的广阔视野与发展潜力，配合“华西研究创造价值”的主旨，强化品牌形象与研究专业性。

• 二维码和研究所标识图（Page 1）：通过二维码方便专业投资者关注华西研究官方渠道，方便及时获取后续报告与市场信息，强化客户服务。
• 评级说明表格（Page 2）：

- 清晰指导机构投资者如何解读分析师评级等级，依据以市场相对走势为核心标准，体现出评级的客观性和兼具指导意义的投资应用。

整体上，报告图文排版简洁明了，传达信息直接，符合专业金融研究报告的规范与严谨。页面未出现复杂数据图形，但文本中含大量关键数据，确保投资者抓住市场核心变化。

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四、估值分析

• 本报告未直接使用DCF或多变量模型等详细估值方法，但引用了“现金分派率”和“中债估值收益率”等核心指标作为估值关注点。

- 现金分派率作为REITs投资回报率的直接体现，尤其针对消费设施、仓储、租赁住房等板块表现差异明显。

• 估值收益率反映市场对风险调整后的收益期待，其差异揭示板块间投资价值和风险偏好。

- 这种基于收益率和分派率的简化估值逻辑符合REITs强调稳定现金流和收益的投资本质，适合固定收益类投资环境。

• 对于新上市REITs（如中金唯品会奥莱REIT），预测5.65%分派率显露出市场对于优质商业地产资产的较高回报预期。

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五、风险因素评估

• 政策调整风险：公募REITs政策存在调整可能，若税收优惠、发行条件等出现变动，将直接影响项目收益和市场情绪。

- 经营风险：基础设施项目的运营和维护风险，包括租户稳定性、费用管理等，可能导致现金流波动。

• 数据和资料风险：研究数据基于统计和历史资料，有可能存在误差或更新延迟。

- 解禁风险：多只REITs即将面临股份解禁，可能带来短期股价压力。

• 报告未明确提出针对风险的缓解措施，但投资者应关注资产管理团队质量和政策动态以降低风险影响。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告整体立场偏向看好消费设施和租赁住房REITs，侧重于税收政策利好及现金流稳定等优势，缺少对潜在市场下行周期或利率变动负面影响的详细分析。

- 虽强调分派率和估值收益率，但对于租赁住房板块现金分派率较低的保守策略未深入探讨其对投资者短期回报的影响。

• 风险提示较为简略，没有量化风险概率及可能的影响程度，限制了风险评估的深度。

- 估值方法以分派率和收益率为主，缺乏基于未来现金流折现的动态模型，更适合当前市场环境，但可能忽视资产未来增值潜力。

• 解禁风险和市场流动性问题提示投资者需谨慎，但报告未给出具体应对建议。

- 报告内部数据清晰、逻辑连贯，未见明显矛盾，但预测多以现有政策和市场情绪为基础，风险在于政策和市场快速变动时模型有效性下降。

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七、结论性综合

华西证券本期关于消费设施与租赁住房REITs的市场周报详细呈现了2025年7月底至8月初，REITs市场的稳健表现及结构性分化。核心亮点包括：

• 市场表现：中证REITs全收益指数一周上涨1.25%，消费设施和租赁住房板块明显跑赢其他资产类别及多数同类板块，充分展现其防御属性和成长潜力。

- 资产驱动力：消费设施龙头华润商业扩大资产规模和优化分派率；租赁住房项目凭借稳定出租率和税收优惠增强投资吸引力。

• 市场环境：风险偏好减弱，市场避险情绪上升，资金逐步流向稳定收益的REITs与黄金资产，权衡其稳定分红与相对安全性。

- 流动性与估值：交易量虽有所下降，估值收益率差距显示细分行业投资机会；尤其交通、仓储、产业园区等板块展现较高收益水平。

• 三级市场新项目：新REITs项目审核通过，标志市场仍在持续扩容，丰富投资标的。

- 风险提示：政策变动、资产经营、数据风险及市场解禁压力是潜在不确定因素。

• 评级及适用性管理：报告面向专业机构投资者，突出政策合规及风险提示，确保投资者专业性匹配。

华西证券通过详实的数据与分析，体现了当前REITs市场的投资机会和主要风险节点，强烈推荐关注消费设施和租赁住房细分板块，利用税收政策红利与稳定现金流优势，同时谨慎对待潜在解禁压力和政策突变风险。报告为专业机构投资者提供了较为全面的市场现状洞察及资产配置参考依据。[page::0,1,2]

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总字数约：1300字

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