2025年上半年主要经营业绩表现 [page::0]

• 营业收入454.49亿元，同比增长87.8%

- 归母净利润18.53亿元，同比增长58.87%

• 毛利率提升到12.24%，较去年同期上升2.67个百分点

- 销售费用率和管理费用率分别下降至1.05%和0.48%

土地储备及销售排名表现 [page::0]

• 2025年上半年销售金额527.5亿元，位列克而瑞全国民营房企第1

- 全口径销售面积132.3万平方米，销售均价3.99万元/平米，项目品质优异

• 新增土地储备16个，总计容建面100.67万平方米，楼面价3.31万元/平米

- 土地主要集中于杭州(占货值73%)，权益拿地金额183.67亿元，权益比例55.2%

财务状况与风险管理 [page::0]

• 权益有息负债265.06亿元，同比下降近40亿元

- 负债结构合理，银行贷款占比83.9%，中票10.4%，债券5.7%

• 资产负债率57.8%，净负债率7.03%

- 现金储备295亿元，现金短债比3.14倍

• 平均融资成本3.1%，较2024年末下降0.3个百分点

- 银行授信额度1290.2亿元，剩余可用979亿元，占比76%

经营业务稳步推进与未来展望 [page::1]

• 新增代建项目1个，计容建面5.7万方

- 租赁业务稳定，租金收入2亿元，持有可出租面积49.05万方，13个项目出租率达100%

• 公司秉持稳健经营，强化区域深耕，保持销售排名领先优势，风险控制良好

评级体系说明与风险提示 [page::2]

• 公司相对基准市场股价表现评级体系明确，未来6~12个月股价有参考依据

- 主要风险包括宏观经济不及预期、销售及房价下跌、资金回流和偿债风险等

银河地产胡孝宇 | 滨江集团（002244）2025年半年报详尽解读

---

一、元数据与报告概览

• 报告标题： 【银河地产胡孝宇】公司点评丨滨江集团 (002244)：稳健经营业绩高增，区域深耕土储优秀

- 作者： 胡孝宇，中国银河证券房地产行业分析师

• 发布机构： 中国银河证券研究院

- 发布时间： 2025年8月30日

• 研究对象： 房地产开发企业滨江集团（股票代码002244）

- 报告主题： 2025年上半年公司经营表现、财务状况、土地储备及未来发展前景

• 核心论点：

- 营收与净利润大幅增长，展现强劲经营能力
- 土地储备质量优异，区域深耕明显
- 财务结构稳健，杠杆控制良好
- 业务多元发展，租赁及代建稳步推进

• 评级与投资建议： 公司维持“推荐”评级，收入利润显著提升、毛利率回升，财务端经营稳健，重视区域深耕和土储积累，以支持未来持续增长[page::0,1]。

---

二、逐节深度解读

1. 报告导读与核心观点

• 收入与利润增长亮眼：

2025年上半年，滨江集团实现营业收入454.49亿元，同比增长87.8%；归属于母公司股东的净利润18.53亿元，同比增长58.87%；基本每股收益0.60元，同比增长62.16%。该增长主要得益于交付楼盘体量较去年同期增长及毛利率提升至12.24%，同比提升2.67个百分点。

• 利润结构与费用控制：

尽管税费有所增长，主要因交付面积增加所致，计提资产减值6.06亿元影响利润，但销售和管理费用率分别下降0.51与0.69个百分点至1.05%与0.48%，显示公司在费用管控上持续发力。

• 土地储备优质：

2025上半年销售金额达527.5亿元，高居克而瑞全国前十、民营房企第一。新增16个项目，计容建面达100.67万平方米，总地价332.72亿元，楼面价3.31万元/平方米，土地主要分布在杭州（14个项目）和金华（2个项目），杭州土地占比高达73%。

• 财务健康稳定：

权益有息负债降至265.06亿元，较年初减少近40亿元；资产负债率（除预售款后）57.8%，净负债率7.03%，货币资金充裕（295亿元），现金短债比3.14倍；融资成本下降至3.1%。公司整体财务结构清晰，债务期限合理分布，风险控制到位。

• 业务多元化：

租赁业务实现租金收入2亿元，出租面积49.05万平方米，34个主要出租项目中13个出租率达到100%；代建业务稳步推进新增1个项目5.7万平方米，显示滨江在产业链条上布局积极。

以上指出公司经营稳健、财务安全，土地储备结构合理，综合竞争力强，为未来持续发展奠定坚实基础[page::0,1]。

---

2. 经营业务推进部分详细分析

• 公司不仅依托传统房产开发，还积极拓展代建和租赁业务，形成多元收入结构。

- 新增代建项目1个，规模5.7万平方米，增强公司代建能力。

• 持有可出租面积大约49万平方米，涵盖写字楼、商业、社区底商和公寓等多种业态，在34个主要出租项目中13个项目出租率达到100%，显示租赁业务运营良好且具备稳定现金流潜力。

- 租金收入2亿元，体现租赁业务已成为公司新的稳定利润来源之一。
这反映公司对传统开发业务之外的增值环节持续关注和优化，促进营收多元化和长期稳定发展[page::1]。

---

3. 投资建议与风险提示总结

• 投资建议强调滨江集团“收入利润显著提升，毛利率回升，开发业务专注杭州深耕”，销售排名保持全国前10，土储优势明显，财务稳健且杠杆严控，值得投资者关注。

- 风险提示包括宏观经济波动、房地产销售不达预期、房价大幅下跌、资金回流及债务偿还风险以及经营业务执行风险，提示投资者需关注外部市场环境与企业自身风险管理能力[page::1]。

---

4. 评级体系说明

• 公司采用中国银河证券自有评级体系，

- 行业评级基于相对基准指数（沪深300等），分为“推荐、中性、回避”，
- 公司评级依据相对基准指数涨幅划分，从“推荐”至“回避”，其中“推荐”为相对基准涨幅20%以上。
该评级标准反映中国银河证券对公司未来6-12个月内相对市场表现的判断[page::2]。

---

三、图表与数据深度解读

图1：公司2025年上半年主要经营指标概要（第一页首张图）

• 图片描述： 该图形象展示公司2025年上半年营业收入和净利润的同比增长幅度，以及各类成本和费用率的变化趋势。

- 数据解读：
- 营业收入达454.49亿元，同比上涨87.8%，显示公司销售及交付规模显著扩大。
- 归母净利润18.53亿元，增长58.87%，虽净利增幅低于营收增幅，但仍表现优秀，反映毛利率提升有效抵消了部分成本上升压力。
- 毛利率12.24%，提升2.67个百分点，体现公司成本控制与结构优化能力增强。
- 销售费用率和管理费用率分别下降0.51和0.69个百分点，管理效率提升明显。

• 图表意义联系文本： 此图支撑报告关于公司“收入利润大幅提升”的核心观点，表明公司经营效率和盈利能力双提升，进一步加固投资信心。

- 潜在局限： 截止时间为2025年6月，后续数据变化仍需持续跟踪。资产减值部分虽影响利润，但未详列减值资产具体结构，未来需关注资产质量持续性。

图2：财务状况及风险控制（第二页某图）

• 内容概述： 图示公司有息负债结构、负债期限分布、融资成本变化趋势以及货币资金、现金短债比相关数据。

- 数据亮点：
- 负债总额约333.52亿元，其中银行贷款占比大（83.9%），成本较低，债券、小票较少，结构较为安全。
- 短期债务占28%，在可控范围内，短期偿债压力有限。
- 有息负债同比下降约40亿元，显示公司积极压降杠杆。
- 融资成本由2024年末的3.4%降至3.1%，体现市场认可度提升和融资环境改善。
- 货币资金295亿元，现金短债比3.14倍，强烈保障短期偿债能力和流动性安全。

• 图表与文本联系： 图表充分验证报告中“财务安全保持绿档”论断，强化投资者对风险管控和资金流动性的信心。

---

四、估值分析

本报告全文并未披露具体的估值模型和目标价，未详述DCF或可比公司分析法的具体应用。报告重心在经营数据、业绩增长、土储质量和财务稳健方面的综合评述。评级体系侧重对未来6-12个月行业与公司表现的相对市场基准评估，体现对公司经营基本面的信心，隐含对估值的认可，但无明确数值[page::2]。

---

五、风险因素评估

报告精准指出多项潜在风险：

• 宏观经济风险： 若宏观经济放缓，可能导致房地产整体需求和购房能力下降，从而影响销售和回款。

- 销售及价格风险： 包括销售达不到预期及房价大幅下跌风险，直接影响营收和利润。

• 资金回流及偿债风险： 现金流不畅或融资环境恶化均可能损害企业偿债能力和经营稳定。

- 经营风险： 开发项目推进不及预期或其他经营环节问题均可能影响盈利。
报告虽无详述缓解策略，但财务指标显示其有息负债下降、现金充裕及融资成本下降等因素，体现公司对风险已有有效控制手段，风险面对市场环境仍需谨慎[page::1]。

---

六、批判性视角与细微差别

• 偏向积极立场： 报告整体对公司持高度信心，强调增长和稳健，风险提示虽然详尽，但对潜在不利因素的潜在冲击深度分析有限。

- 资产减值较高需关注： 计提资产减值6.06亿元，指标较大，虽毛利率提升，但此项减少利润空间，未来库存资产质量仍需重点跟踪。

• 少数股东权益大幅增加： 从4.69%增至31.18%，权益变化较大，可能反映股权结构调整或合营企业利润占比增加，投资者需进一步关注相关权属和对整体盈利的贡献合理性。

- 估值与风险缓冲缺失： 报告未给出具体目标价和估值区间，限制了投资者对股价合理性的透彻判断。

• 地域集中风险： 土储虽质量优良，但杭州市场高占比（73%）意味着公司较为依赖单一市场，存在地域集中风险。

总之，报告数据详实，观点鲜明，但部分潜在风险与限制条件分析仍较为表面，投资者应结合其他信息进一步评估[page::0,1,2]。

---

七、结论性综合

本篇银河证券胡孝宇关于滨江集团2025年上半年业绩的研究报告，全面揭示了公司经营表现、财务健康度和未来发展潜力。公司实现了营业收入和净利润的高增长，毛利率明显提升，销售和管理费用得到有效压降，体现了卓越的运营管理能力。土地储备优质，尤其深耕杭州市场，形成了强大且结构合理的开发基础。公司财务结构稳健，有息负债明显压降，负债期限合理分布，现金充裕，融资成本有下降趋势，综合财务安全性显著。业务多元化发展，租赁和代建业务稳步推进，为公司未来持续稳定收入奠定基础。此外，报告在风险提示方面较为全面，涵盖经济、销售、资金及经营多个角度，强调投资者需关注相关风险，展现负责任态度。

图表和数据分析均强化公司稳健经营和强力增长的正面形象，是其推荐评级的重要支撑。尽管报告未提供具体估值价格和详细风险缓释策略，但基于经营数据和财务健康指标，滨江集团显然具备较强投资吸引力和市场竞争力。然而，资产减值、少数股东权益变化以及对杭州市场的地域集中度仍需谨慎关注。

综上，报告观点鲜明，论据充分，数据显示滨江集团未来可持续发展的坚实基础。投资者在肯定公司优势的同时，应结合市场环境和潜在风险，做出全面评估[page::0,1,2]。

---

参考图片

• 

-

报告