2025年上半年财务表现稳健 [page::0]

• 营业收入91.07亿元，同比增长16.17%。

- 归母净利润4.74亿元，同比增长8.90%。

• 毛利率为12.12%，较去年同期下降0.45个百分点，受物管及资管毛利率下降影响。

- 费用率中销售费用率下降0.01个百分点至0.48%，管理费用率上升0.35个百分点至3.31%。

物管业务保持非住优势与项目拓展 [page::0]

• 物管业务收入88.00亿元，同比增长16.76%。

- 基础物管收入68.49亿元，同比增长7.75%，非住业态收入占71.78%，住宅占28.22%。

• 在管面积合计3.68亿平方米，非住业态占61.74%，住宅占38.26%。

- 64.65%的在管面积来自外拓项目，外拓项目非住业态占比高达83.04%。

• 细分赛道中政府公建、产业园区、金融服务项目优质且数超50个。

- 增值服务收入19.52亿元，同比增长30.87%，其中专业增值服务增长明显（86.80%），到家服务及数字化采购平台持续拓展。

资管业务稳健运营 [page::0]

• 资管业务收入30.59亿元，同比增长5.86%。

- 商业运营收入9.21亿元，同比增长30.75%。

• 持有物业出租及经营收入21.39亿元，下降2.16%。

- 物业出租率整体93%，酒店及零星商业出租率达100%。

• 管理项目72个，其中招商商管管理面积397万平方米，受托管理招商蛇口项目60个。

投资建议与风险提示 [page::1]

• 公司持续保持非住业态头部服务商地位，收入利润稳步提升，资管业务运营稳健。

- 风险包括宏观经济下行、基础物管服务及资管业务拓展不及预期、关联方业务风险及增值服务运营风险。

【银河地产胡孝宇】公司点评丨招商积余（001914）详尽分析报告

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一、元数据与报告概览

报告标题：
【银河地产胡孝宇】公司点评丨招商积余 (001914)：收入利润稳中有升，物管保持非住优势

作者及机构：
胡孝宇，中国银河证券研究院房地产行业分析师，金融学硕士背景，拥有丰富的房地产行业研究经验，2025年8月30日发布。

发布日期与时间：
2025年8月30日 13:49

报告主题：
本报告针对招商积余（股票代码001914）2025年上半年财务与运营情况进行了详尽分析，围绕收入利润变化、物业管理结构优势、资产管理业务表现等方面展开，旨在为投资者提供行业洞察及投资建议。

核心观点：

• 公司2025年上半年实现营业收入91.07亿元，同比增长16.17%。

- 归属于母公司的净利润4.74亿元，同比增长8.90%。

• 物业管理业务维持非住宅业态优势，持续拓展第三方市场。

- 资管业务运营表现稳健，商业运营实现收入大幅增长。

• 公司整体收入利润稳中向上，显示出较强增长动力和稳健运营能力。

报告立足于招商积余业务的稳健表现与结构优化，强调非住宅物业管理的竞争优势和多元化资管业务运营，隐含公司作为行业头部服务商的地位得到巩固。整体传递出积极的公司基本面向好信息。[page::0]

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二、逐章节深度解读

2.1 报告导读

关键论点总结：

• 收入与利润均呈现稳步增长态势。

- 物业管理业务尤其是非住宅部分优势明显。

• 资产管理业务高效运营，维持增长态势。

逻辑阐述：
收入利润增长主要源自物管项目拓展与资管业务良好运营，但利润增速略低于收入增速，反映在一定程度上的成本和费用压力，如毛利率下滑和资产减值的影响。物管业务非住宅占比较大，有助于抵御住宅物业波动风险。资管业务表现稳健，商业运营收入增长达30.75%，显示多元化布局的成效。[page::0]

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2.2 核心经营数据深度解析

营业收入与净利润：

• 营业收入达91.07亿元，同比增长16.17%，反映公司业务全面扩展。

- 归母净利润4.74亿元，同比增长8.90%。虽然利润增长率低于收入，主要因毛利率微降（下降0.45个百分点），以及合同资产信用减值损失扩展等因素。

费用结构：

• 销售费用率0.48%，同比微降0.01个百分点，显示销售成本控制效果稳健。

- 管理费用率3.31%，同比上升0.35个百分点，可能反映运营支持或管理投资增加。

毛利率变动：

• 2025年上半年整体毛利率12.12%，较去年同期减少0.45个百分点。

- 具体原因是物管业务毛利率下降0.08百分点，资管业务毛利率下降4.07个百分点（资管对毛利率影响较大）。

减值损失：

• 资产减值损失86.83万元，主要是合同资产相关。

- 信用减值损失0.33亿元有所增加，来源主要是应收账款的减值。

上述财务数据揭示，尽管公司营业收入增长明显，利润受到一定成本压力和资产质量影响制约，但总体仍保持正增长，反映业务扩展稳定，但盈利质量需关注相关风险点。[page::0]

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2.3 物业管理业务分析

收入与结构：

• 物管业务实现收入88.00亿元，同比增长16.76%。整体增长速度高于净利润增速，表明该业务为营收增长提供核心动力。

- 基础物管业务收入68.49亿元，同比增长7.75%。明显分布为住宅28.22%，非住宅71.78%。

在管规模与结构：

• 截至2025年上半年末，公司物管在管面积3.68亿平方米。分住宅和非住宅占比38.26%和61.74%。

- 项目来源方面，控股股东项目占35.35%，其中住宅占比77.20%；外拓项目占64.65%，其中非住宅占比83.04%。

非住宅优势与市场战略：

• 公司重点拓展第三方非住宅赛道，在政府公建、产业园区、金融服务等多个细分领域中标项目超50个，体现其多样化和专业化优势。

- 住宅市场方面，公司视市场化住宅项目为重要增长战略，并着重扩大存量住宅市场服务。

增值服务业务：

• 平台增值服务收入2.27亿元，同比下降11.29%，可能受短期调整或业务结构影响。

- 专业增值服务大幅增长86.80%，达17.25亿元，显示公司加速高价值、专业化服务的拓展。

• 具体服务包括家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务，以及房产经纪、充电桩业务的规模化发展。

- 公司还搭建企业数字采购平台，服务商办客户，持续深化与招商蛇口的战略协同，优化房地产开发全生命周期服务。

整体看，招商积余物管业务不仅规模庞大且结构优化，非住宅市场优势明显，有效提升盈利能力和抗风险水平。专业增值服务成为新增长点，体现业务深度延展。[page::0]

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2.4 资产管理业务与持有物业运营

资产管理业务表现：

• 资管业务实现收入30.59亿元，同比增长5.86%，保持稳定增长。

- 商业运营部分收入9.21亿元，同比增长30.75%，突出显示商业地产运营的良好表现。

在管与持有物业规模：

• 招商商管旗下管理项目72个（含筹备项目），管理面积397万平方米。

- 自持物业3个，委托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。

• 持有物业类型涵盖酒店、购物中心、商业写字楼等，总可出租面积46.89万平方米。

运营效率指标：

• 2025年上半年总体出租率达93%。其中酒店、零星商业等业态出租率达到100%，展现高效物业运营能力。

资产管理业务保持稳定增长，在项目多样性和运营效率上均表现优异，商业运营收入较大幅提升突显出公司的市场运营实力和资产价值创造能力。[page::0]

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2.5 投资建议与风险因素

投资建议总结：

• 公司基本面稳健，收入利润持续增长。

- 物管业务非住宅优势明显，巩固行业头部地位。

• 资管业务表现稳定，商业运营收入增长突出。

该建议体现公司作为物业管理及资产管理领域领先企业的竞争优势，有望在行业复苏和结构优化中持续受益。[page::1]

风险提示：

• 宏观经济不及预期可能影响整体业务需求和盈利。

- 基础物管服务拓展未达预期，可能限制收入增长。

• 关联方业务不达预期，影响公司整体协同效应。

- 资产管理业务运营风险，包括租金回收与项目管理风险。

• 增值服务业务拓展风险，服务转型过程可能遇阻。

报告未明确风险缓解策略，但显示出对潜在业绩和经营风险的充分重视，提示投资者审慎关注行业和公司经营波动风险。[page::1]

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三、图表与数据深度解读

3.1 主要财务指标图表（图片未文字化）

描述：
首页配图展示了招商积余的营业收入与净利润2025年上半年数据，强调收入和归母净利润同比增长16.17%及8.90%。

解读：
该图形直观体现营收增长强于净利润增速的态势，提示毛利率压力及减值影响。收入的驱动主要依赖物管项目扩张及资管业务稳健增收。

联系文本论点：
图示数据直接佐证开篇“收入利润稳中有升”主题，强调收入的强劲增长与利润增速受控，引导对毛利率及费用结构细节的关注。
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3.2 物业管理业务收入结构图

描述：
报告中提到基础物管业务中住宅收入占28.22%，非住宅71.78%；在管面积住宅38.26%，非住宅61.74%，项目来源分控股股东和外拓同样形成不同住宅与非住宅比例。

解读数据趋势：
非住宅业务占比显著高于住宅业务，显示公司重心和优势明显倾向于非住宅物业管理。此结构有助于规避传统住宅物业市场的周期波动，稳固收入基础。

文本关联意义：
该结构性数据支撑作者“物管保持非住业态优势”的观点，也是公司持续扩张高质非住宅项目包括政府、公建、产业园区等细分赛道的逻辑基础。
（图未直接展示，数据点来自文本解读）[page::0]

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3.3 资产管理及商业运营业务

描述：
资产管理收入30.59亿元，同比增长5.86%；商业运营收入9.21亿元，同比增长30.75%。

解读趋势及运营情况：
商业运营同比增长率突出，显示公司在商业地产管理及运营领域的竞争力明显加强。资管业务总体稳健，资产多样化、项目数量及在管面积的增长为业务提供稳定生态。出租率高达93%，酒店及零星商业的满租标明运营效率极佳。

联系文本观点：
图表数字反映了资产管理的强运营态势，佐证公司持有物业及受托项目的高效经营，为收入增长和利润贡献提供保障。
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四、估值分析

报告未明确披露估值方法、目标价及估值敏感性分析等内容。但从报告评级体系可见，中国银河证券对招商积余的整体评级标准如下：

• 公司评级中，“推荐”需实现相对基准指数（沪深300指数为基准）涨幅＞20%。

- 该报告并未明确给出评级或目标价，可能因本次为中期业绩点评报告，而非全面估值报告。

由此推断，报告重点放在业绩解读和业务结构分析，为投资者提供业绩增长逻辑和风险因素评估支持，而非直接估值判断。[page::2]

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五、风险因素评估

报告明确列出五大风险：

• 宏观经济不确定性： 经济放缓影响需求和违约风险。

- 基础物管拓展风险： 市场拓展不及预期影响收入。

• 关联方业务风险： 与控股股东及关联方合作项目的执行风险。

- 资产管理运营风险： 包含租金回收及物业维护等不确定性。

• 增值服务风险： 服务创新和新业务拓展的市场接受度不确定。

这些风险均对公司未来经营产生潜在影响，但报告未详细列明具体缓和措施，建议关注未来运营管理和市场环境的变化对风险的影响贯穿全程。[page::1]

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六、批判性视角与细微差别

• 报告整体乐观，强调收入和规模增长，但归母净利润增速明显低于收入，反映潜在盈利压力和成本风险。

- 毛利率下降及信用减值损失有所扩大，提示资产质量和运营效率仍需改善。

• 费用方面，管理费用率提升显示公司可能在管理投入和业务拓展上加大资源，但短期可能影响盈利。

- 增值服务中平台服务收入下滑，而专业增值服务大幅增长，体现业务调整中的转型风险和机会。

• 估值部分缺失，投资建议较为简略，读者需结合自身风险偏好谨慎判断。

报告未出现明显逻辑矛盾，但对部分数据变动未深入解释（如平台增值服务下降原因），未来关注点应放在盈利质量与资产运营的优化。[page::0][page::1]

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七、结论性综合

招商积余2025年上半年财务表现出收入和利润双增长，尤其是物业管理业务收入和规模的稳健扩张，巩固了非住宅物业管理领域的领先优势。基础物管业务中非住户占据主导，公司通过聚焦政府公建、产业园区、金融服务等非住业务态，建立起竞争壁垒，增强抗周期能力。

资产管理业务保持稳定增长，商业运营收入实现超过30%的跳跃式增长，彰显公司多元化资产运营能力和强运营水平。持有物业出租率高企，显示资产运营效率突出。

尽管整体利润增长略低于收入增速，部分毛利率下滑及资产减值等问题值得关注。费用结构显示管理费用提升，有待关注未来对整体盈利的平衡影响。

风险方面，宏观经济波动及业务拓展风险均存在，需要密切关注市场环境变化。增值服务业务表现分化，未来是增长潜力所在亦是风险点。

总的来看，作者立场积极肯定公司作为非住宅物业管理领域头部服务商的优势，结合业务多元化和稳健运营推荐持有。报告为投资人提供了详尽数据与行业见解，但缺乏明确估值和价格目标，建议投资者结合自身判断并关注后续业绩变化动态。

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参考文献

胡孝宇，《【银河地产胡孝宇】公司点评丨招商积余 (001914)：收入利润稳中有升，物管保持非住优势》，中国银河证券2025年8月30日发布。[page::0][page::1][page::2]

报告