华润商业REIT长期战略与愿景 [page::1]

• 华润商业REIT致力打造行业领先商业REIT平台，坚持长期主义，强化资产运营效率和资本循环。

- 通过持续扩募优质资产，提升资产规模与现金流创造能力，实现成熟项目退出和新项目投资的良性循环。

• 以“业主心态+客户视角+专业制胜”为核心理念，创造阿尔法收益，保证长期稳定现金流分派。

青岛万象城未来1-2年经营前景 [page::2]

• 青岛GDP和社消零额增长稳定，消费潜力大。

- 经营策略聚焦空间运营创新（实例：世嘉都市主题乐园改造）、业态与品牌创新（年均超25%店铺新开及迭代）、持续扩大客流和会员规模（会员突破150万，客流增长9%）。

• 强大的体系支撑包括高品质开发能力和全价值链运营，万象生活合作品牌超1.5万个，会员超6100万人。

扩募资产选取及REITs市场发展期待 [page::2][page::3]

• 资产扩募严格符合监管要求，底层资产权属清晰，开业时间≥3年，项目成熟稳定。

- 重点选取具备本地竞争护城河的优质项目，如苏州昆山万象汇。

• 资产类型多元化，覆盖不同城市与区域，增强REITs规模及韧性。

- 期待机制持续优化、投资者多元化与市场活跃度提升，实现消费REITs高质量持续发展，助力经济和投资者收益增长。

对话华润商业 | CICC REITs TALK 报告详尽分析

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：对话华润商业 | CICC REITs TALK

- 作者与发布机构：中金公司研究部不动产与REITs行业分析师孙元祺联合华润商业资产控股有限公司财务负责人朱国桃。

• 发布时间：2025年6月22日

- 主题：围绕华夏华润商业REIT发展现状及未来展望，重点解析消费类REITs的发展趋势、资产扩募选取标准与商业资产运营策略。

• 核心论点：

- 华夏华润商业REIT作为消费类REIT市值规模最大、资产质量最优的标的，其运营与扩募策略体现了行业龙头企业的专业实力与战略远见。
- 青岛万象城作为重点资产，历经十年优异经营成绩，未来依托创新运营和业态升级，有望持续保持增长态势。
- 资产扩募将严格遵循合规及运营成熟性标准，趋向多元化且具竞争壁垒的优质资产布局。
- 对消费REITs长期稳定现金流、资产价值增长以及资本市场活跃度持乐观态度，期待制度持续优化推动行业高质量发展。[page::0,1,2,3]

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二、逐章深度解读

1. 对话导入与长期愿景阐述

华润商业代表朱国桃指出，公司将经营性不动产及资产管理作为核心战略方向，通过REITs的“投融建管退”资本循环模式，实现金融与运营双轮驱动。已成功上市的华夏华润商业REIT具备如下优势和发展路径：

• 资本循环与资产升级：通过持续扩募实现成熟项目退出与资金回笼，支持新项目投资，强化资产和资本循环。

- 运营效率提升：运用专业运营管理体系，实现资产价值和现金流稳定增长，确保REITs长期稳定的分派能力。

• 战略理念：秉持长期主义、业主心态、客户视角和专业制胜，赋能资产高质量经营，创造阿尔法收益，为投资者带来韧性且可持续的价值增长。

此次访谈表达了对华夏华润商业REIT做为行业龙头商业REIT平台的长远定位，强调规模与效益并重，实现资本与资产的良性互动。[page::1]

2. 青岛万象城经营前景展望

朱国桃针对青岛万象城未来1-2年发展给出了详细的经营策略：

• 市场基础：青岛2024年GDP达约1.7万亿元，社会消费品零售总额6585亿元，同比增长4.2%，显示消费市场既大且有增长潜力。

- 项目定位升级：项目slogan由“大、新、潮”升级至“大而不凡，新潮涌现”，体现对项目品牌和消费体验的进一步深化。

• 三大经营策略：

1. 空间运营创新：例如主题乐园项目改造焕新，增强商业氛围，提升资产价值与收益。
2. 业态品牌创新：年均超25%的店铺新开及迭代，实现首店吸引力和持续业绩增长。
3. 客流和会员规模增长：客流连续多年双位数增长，一季度同比增长9%，会员突破150万，占本地常住人口约1/7，预期年底继续提升。

背后有华润置地开发实力和万象生活运营体系双重支撑，品牌覆盖广泛，会员基础庞大，形成完善的全价值链运营能力。这为项目持续业绩增长和市场竞争力奠定了坚实基础。[page::2]

3. 扩募资产选取标准与策略

朱国桃明确了扩募资产的主要考量：

• 监管合规要求：资产须权属清晰、手续齐全且无权利限制，且运营成熟稳定，开业时间一般超过三年。

- 其他综合考虑因素：
- 项目生命周期和发展潜力
- 发行税负和估值水平
- REIT资产组合的多元化及资本市场环境

• 优质标的实力：项目需具备竞争护城河，如提及的苏州昆山万象汇，是当地首个TOD商业项目，零售额领先。

- 扩募布局方向：涵盖不同城市、区域及项目定位，旨在多元资产组合，增强REIT运营韧性。

• 积极响应政策：其首次发布消费REIT扩募公告，符合常态化扩募政策导向。

明确呈现了扩募不仅是资本扩张，更是基于高质量资产的战略选取与风险控制。[page::2]

4. 消费REITs市场未来期待

朱国桃对市场未来发展提出三点期望：

1. 机制持续优化：呼吁参与各方推动优化扩募流程，提高效率，促进行业扩容加速。

2. 投资者基础多元化：期待引入更多类型和层次的投资者，提升资本活跃度和流动性。

1. 资产运营效率提升：通过市场实践不断磨合，提升资产管理与运营效率，支撑REITs稳健成长。

整体看好消费REITs作为消费基础设施资产的长期发展潜力，期望其为促进消费复苏和经济增长发挥关键作用，同时为投资者提供优质配置渠道。[page::3]

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三、图表与图片解读

图4：嘉宾合影照片

• 内容描述：华润商业财务负责人朱国桃与中金公司研究部分析师孙元祺的正式肖像照，作为访谈内容的明确信息标识。

- 功能意义：增强报告人文信度，凸显本报告由资深专业人士联合完成，提升阅读信赖感。

其余图片（第5页）

展示了中金公司针对不同标的的REITs访谈专题封面，体现报告所处的系列语境与研究背景，有助于读者扩大视野，了解公募REITs市场多方位发展动态。

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四、估值分析

本次对话报告聚焦于行业趋势与运营策略，未披露具体估值模型或目标价。内容侧重于：

• 资产价值稳定升增的运营逻辑与资金循环机制；

- 资产选取以项目合规性、运营成熟度和市场竞争力为核心标准；

• 强调通过提升运营效率和扩募规模，实现REIT长期现金流稳定和资本收益。

因此，虽无显式估值方法，报告隐含基于资产稳定现金流的估值预期，符合REITs主流基于租金收益及现金流折现的估值逻辑。

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五、风险因素评估

报告未单独详述风险因素，但文中隐含以下潜在风险点：

• 扩募项目合规风险：底层资产须满足严格权属及手续要求，若不达标将影响发起扩募节奏和资金回流。

- 市场运营波动风险：资产运营效率和客流表现直接影响现金流稳定性，假如宏观经济或消费疲软，相关业绩压力或将升高。

• 税负及估值风险：不同项目的发行税负和资产估值变化，将影响扩募的经济效益和资本成本。

- 政策依赖性风险：推动机制优化和政策支持是市场扩容关键，监管环境不可控因素带来的不确定性可能影响行业发展节奏。

报告整体着重强调合规和运营管控，是对相关风险的间接防范措施，且期望机制不断完善以降低默示风险。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告强调“长期主义”、“专业制胜”等价值理念，部分表述较为理想化，未深入披露具体短期挑战及业绩波动影响，缺乏对宏观不确定性及消费需求下行风险的深入讨论。

- 扩募资产的选择描绘了多方面考量，但对估值波动和资本市场流动性约束等金融风险细节不足。

• 关于青岛万象城的核心竞争力多围绕创新和会员增长，缺乏对竞争对手压力及线上消费冲击的分析。

- 报告以访谈形式呈现，内容更偏重战略表述，缺少操作层面具体数据支撑与财务指标披露。

这些因素提示投资者需理性甄别报告乐观观点，结合更广泛市场信息综合判断。

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七、结论性综合

本期《对话华润商业》深度访谈全面阐释了华夏华润商业REIT长期发展路径与资产运营策略，体现了其作为中国消费类REIT行业龙头的稳健格局和成长动力。总结核心：

• 战略定位清晰：以资本和资产循环为核心，结合专业运营管理，支持长期稳定的现金流分派与资产价值持续增长。

- 青岛万象城优势突出：借助创新空间运营、业态迭代和会员体系，保持强劲的消费吸引力和市场份额。

• 扩募严格把控：合规运营是底线，优质项目选取体现差异化竞争壁垒，强调多元化组合增强抗风险能力。

- 行业展望乐观：期待制度机制持续优化，资本市场活跃度提升，资产运营效率高效，消费REITs助力经济发展与投资者财富增长。

从图表到访谈内容，报告充分展现了华润商业REIT的整体韧性与市场竞争力，是消费基础设施REITs优质样本。虽需关注宏观及政策环境带来的不确定性，但凭借卓越的资产管理与资本运作能力，华润商业REIT具备持续创造投资价值的潜力。

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参考文献

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报告