华润有巢发行REITs的战略意义与企业影响 [page::1]

• 发行REITs重构租赁住房业务模式，推动资金循环回收和资本周转加快。

- REITs作为打通投资、融资、建设、管理、退出全过程的重要工具，助力华润置地大资管业务发展。

• 公募REITs引导资金流向经营性不动产，形成新的业务增长点，促进房地产行业长期健康发展。

未来中国租赁住房行业发展趋势 [page::2]

• 政策驱动促进行业规范化，市场化机构将受益。

- 需求结构优化，租赁住房需求向一、二线核心城市集中。

• 运营趋向精细化和细分化，品牌运营和数字化管理提升竞争力，中高端公寓及企业宿舍等细分领域机会显著。

- 行业将由粗放增长转向高质量运营，长期保持良性发展。

上海市租赁住房供需格局及运营机构竞争力 [page::2]

• 上海加大保租房供应，缓解新市民和青年住房压力，推动人才长期流入。

- 专业租赁企业凭借城市及区域供需判断、资源获取能力形成规模优势。

• 品牌影响力、成本控制、数字化运营和增值服务构成运营机构核心竞争力。

- 华润有巢对未来市场竞争充满信心。

未来保租房REITs市场展望 [page::2]

• 1014号文标志REITs市场进入规范常态化发展阶段，租赁住房资产纳入更广范畴。

- 与美国公寓REITs市场对比，国内租赁住房REITs发展空间巨大。

• 租赁住房资产穿越周期能力被认可，行业长期受政策支持，前景广阔。

- 发行人期待政策逐步放松更清晰，持续扩募资产，实现高质量发展和市场引领作用。

相关人物及内容展示 [page::4]

中金点睛 《对话华润有巢 | CICC REITs TALK》报告详尽分析

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一、元数据与概览

• 报告标题：《对话华润有巢 | CICC REITs TALK》

- 作者/发布机构：中金公司研究部，中金点睛数字化投研平台

• 发布时间：2025年6月1日（09:05，北京时间）

- 主题：专访华润有巢战略投资部负责人李伯乔，探讨华润有巢作为房企系市场化租赁运营机构发行REITs的战略意义、行业趋势、区域供需和未来展望。

• 核心论点：

- 华润有巢发行REITs加快资金周转，重构租赁住房业务模式，推动行业发展。
- 租赁住房行业未来在政策引导下将向规范化、细分化与高质量运营转型。
- 上海作为核心城市保租房市场供给不断加大，新市民和青年人口聚集推动需求增长。
- REITs市场从试点走向常态化，未来规模预计大幅增长，租赁住房资产因其稳定性备受认可。

• 作者意图：通过深度访谈展示华润有巢在保租房REITs领域的战略布局及行业洞见，强化投资者对租赁住房REITs市场成长空间的理解与信心。

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二、逐节深度解读

1. 介绍与栏目定位

本报告隶属中金公司主导的“中金点睛数字化投研平台”之“CICC REITs TALK”系列，聚焦我国公募REITs市场发展，特邀行业专家进行对话与趋势研判。2025年6月，正值我国首批公募REITs产品上市四周年，报告借此节点推出系列对话，系统回顾产业红利、发展路径以及未来潜力，以强化投资者认知和市场预期。[page::0]

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2. 嘉宾介绍及核心议题

• 嘉宾：

- 李伯乔：华润有巢战略投资部负责人，深耕房企系租赁业务与REITs市场。
- 谭钦元：中金公司不动产与空间服务行业分析师。

• 讨论重点：

- 华润有巢发行REITs的战略意义及对企业经营的影响。
- 中国租赁住房行业的发展趋势及市场化机构视角。
- 上海租赁住房供需格局及运营机构核心竞争力。
- 发行人对未来保租房REITs市场的期待。[page::1]

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3. 华润有巢REITs战略意义与企业影响（李伯乔观点）

• 模式重构：华润有巢通过REITs实现资金循环回收，克服传统租赁业务长周期回款的瓶颈，加快资本周转，提高经营效率。

- 华润置地战略定位：
- 华润置地业务布局包括开发销售型不动产、轻资产业务及生态圈要素型业务，其中租赁住房作为生态圈的重要组成部分。
- 华润有巢REIT是实现“投、融、建、管、退”资本闭环的关键环节，推动公司大资管业务发展。

• 行业意义：

- 公募REITs推动资金流向经营性不动产，促进房地产行业业务模式多元化和增长点形成，有助于行业长期健康发展。[page::1]

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4. 中国租赁住房行业未来发展趋势（李伯乔观点）

• 政策驱动：政策持续支持租赁住房行业规范化，促使经营更透明的市场化机构成为行业受益者。

- 需求结构变化：随着城镇化和人口结构变化，特别是新市民和青年向核心城市聚集，租房需求结构性增长明显，重点在一线和二线核心城市。

• 运营创新：市场规模扩大，头部企业将强化品牌、数字化管理，细分领域（如中高端公寓、企业宿舍、旅居公寓）逐渐显现投资和运营机会。

- 行业转型：从粗放增长走向高质量运营，实现长期良性发展。[page::2]

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5. 上海租赁住房供需格局及运营机构竞争力（李伯乔观点）

• 供需格局：

- 上海大力增加保租房供应，缓解新市民及青年住房压力，吸引人才流入，助推城市长远发展。
- 供应规模大带来丰富投资机会。
- 产业引进和人才聚集助力租赁市场发展。

• 运营机构竞争力：

- 有巢基于精细的城市及板块供需判断指导投资和运营。
- 核心竞争力体现在资源获取能力、规模优势、品牌效应、成本控制、数字化运营和增值服务等方面。
- 面对未来竞争，有巢充满信心。[page::2]

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6. 对保租房REITs市场未来发展的期待（李伯乔观点）

• 政策环境：

- 1014号文发布标志公募REITs市场步入规范化、常态化；扩大租赁住房资产范围，包括市场化租赁、公租房、宿舍等，推动租赁住房REITs快速发展。

• 市场规模空间：

- 对比美国市场，公寓REIT市值超千亿美元，个别头部REIT单体市值超过200亿美元，我国市场仍有巨大成长潜力。

• 资产属性认知：

- 租赁住房资产稳定穿越经济周期的属性逐渐为市场认可。

• 展望：

- 十五五及更长远时期，租赁住房行业受政策持续支持，发展前景良好。
- 期待政策逐步放松和进一步完善，支持市场化发展。
- 华润有巢计划持续扩募资产，推动自身及市场高质量稳步发展，发挥引领作用。[page::2]

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三、图表深度解读

图表1：李伯乔与谭钦元人物照片

• 描述：图1展示了访谈嘉宾华润有巢战略投资部负责人李伯乔和中金公司分析师谭钦元的专业形象照。

- 解读：形象照片强化访谈专业性和可信度，有助增强报告感染力和阅读体验。

• 联系文本：配合访谈主题，营造专业对话氛围，凸显发布机构及嘉宾的权威性。

- 潜在局限：无。

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图表2与3：推荐阅读相关对话栏目封面

• 描述：展示中金公司CICC REITs TALK系列栏目中其他两期访谈封面，分别为对话普洛斯和张江高科。

- 解读：表明本期“对话华润有巢”是专辑系列内容之一，体现报告体系化编排和覆盖多元REITs行业参与者。

• 联系文本：引导读者深入了解更多REITs相关研究观点，加强行业全景认知。

- 潜在局限：无具体量化数据，属辅助性图示。

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图表4与5：中金点睛数字化平台二维码

• 描述：中金点睛公众号与小程序二维码，便于读者便捷访问更多数字化投研内容。

- 解读：体现中金研究服务数字化和用户互动便利性，增强研究报告的传播力。

• 联系文本：增强研究品牌传播和产品黏性。

- 潜在局限：无。

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四、估值分析

本报告为访谈纪实，未涉及具体财务预测或估值模型分析，因此未体现DCF、PE或类似定量估值方法。

报告核心关注行业发展趋势、政策环境、企业战略和市场发展前景，主要为质性分析。

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五、风险因素评估

报告访谈未专门列出风险因素，但从内容可推断潜在风险包括：

• 政策风险：REITs相关政策及法规调整可能影响市场节奏和资产发行范围。

- 市场风险：租赁住房市场供需波动影响资产收益表现。

• 运营风险：运营机构需保持核心竞争力，应对市场竞争及成本压力。

- 资本市场风险：资金流动性、资本市场波动对资产管理和扩募存在影响。

报告访问嘉宾侧重积极展望，未具体披露缓解策略及风险概率，但提出政策逐步放松与市场成熟预期，暗含对政策不确定性的理性认知。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告基于访谈形式，内容较为正面且充满发展期待，偏重乐观视角，风险与挑战的披露相对不足，存在一定宣传性质。

- 结构清晰，但缺乏量化分析和具体财务数据支撑，未来投资者需结合更多实证数据进行综合判断。

• 对上海供需格局解读更多强调政策与产业趋势，未深入剖析潜在短期供需错配或价格压力风险。

- 对REITs市场未来规模扩展的判断参考美国，但未详细对比中美市场结构差异，需谨慎以待。

• 访谈提及的“投、融、建、管、退资本闭环”尚处在市场培育阶段，实际操作中可能面临政策落地和资本市场接受度限制。

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七、结论性综合

本期《对话华润有巢 | CICC REITs TALK》报告通过中金研究与华润有巢高管李伯乔的深度对话，全面解读了华润有巢作为房企系市场化租赁运营机构发行REITs的战略意义和积极作用。REITs发行不仅显著改善资金回收周期和资本周转效率，也是华润置地“三+1”业务组合中重要的生态圈要素型业务的核心组成部分，助推大资管业务发展。

行业层面，李伯乔强调租赁住房行业将迈向政策驱动下的规范化发展，需求端受新市民和青年人口聚集驱动持续增长，运营趋向精细化和数字化，细分市场机会日益增多。在上海市场，保租房规模扩大助力缓解核心人群住房需求，专业化运营机构通过资源整合、成本控制和品牌建设保持核心竞争力。

面对未来，随着1014号文颁布及REITs市场制度成熟，我国保租房REITs市场将加速扩容，潜力巨大，尤其租赁住房资产的稳定穿越周期特性逐步被市场认可。华润有巢期待政策逐步放宽、扩募资产布局，推动自身与市场高质量发展，并发挥引领作用。

整体而言，报告文本与访谈深刻揭示了公募REITs市场发展的新机遇，并反映出租赁住房行业由粗放走向精细化、高质量发展的趋势，强化了投资者对住房租赁REITs及相关政策走势的理解和信心。图表和人物配图提升了报告的视觉识别和可读性，但由于访谈性质，尚需结合后续量化数据和宏观分析做更全面投资决策参考。[page::0,1,2,4]

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