中央城市工作会议重点内容及方向 [page::1][page::2]

• 会议指出我国城市化进入存量提质发展阶段，理念从“规模优先”向“质量优先”转变。

- 工作重点围绕7大方面：优化城市体系、创新城市、宜居城市、绿色低碳城市、安全韧性城市、文明城市及智慧城市建设。

• 推进城中村和危旧房改造，城市基础设施生命线安全工程建设等，涉及建筑、建材、房地产、交通运输、环保等多个行业。

资本市场影响及相关行业估值分析 [page::3][page::4]

• 房地产板块市净率处于历史16.47%分位，估值低至0.85倍。

- 2025年一季报显示钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产等行业营收同比负增长，ROE多为负或较低。

• 环保行业盈利与收入增长表现较好，2025年上半年钢铁和建筑材料因“反内卷”行动受益涨幅显著。

- 建筑材料、建筑装饰、房地产等行业PB估值处于2010年以来10%分位底部水平，盈利改善有望带动估值回升。

房地产行业现状与前景 [page::4][page::5][page::6]

• 2025年上半年房地产投资、施工、新开工及销售面积均同比下降，市场整体维持“量缩价软”调整态势。

- 一线和强二线城市因人口流入及产业支撑，房价有望率先企稳，三四线城市面临更长调整周期。

• 政策支持加大资金、融资扩展和城中村危旧房改造力度，助推行业去库存及存量盘活。

- 行业加速由高杠杆高周转向高品质轻资产运营转型，优质房企将在估值重构中受益，中小房企面临较大退出压力。

投资建议与风险提示 [page::0][page::1][page::6]

• 重点关注城市更新、城市基础设施、绿色环保、智慧城市相关领域的中长期配置价值。

- 房地产板块估值极低，具备核心竞争力的龙头房企估值重塑可期。

• 风险包括国内政策执行不确定、地缘政治风险及市场情绪波动。

【中国银河策略】中央城市工作会议利好A股市场哪些板块？——详尽分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：《中央城市工作会议利好A股市场哪些板块？》

- 作者：杨超，中国银河证券策略分析师团队

• 发布机构：中国银河证券研究院

- 发布日期：2025年7月16日

• 主题：本报告聚焦2025年7月14日至15日召开的中央城市工作会议内容及其对中国A股市场，尤其城镇化相关产业链及房地产行业的潜在影响与投资价值分析。

核心论点：

1. 中央城市工作会议将城市发展阶段从快速增量扩张转为存量提质, 强调质量优先、内涵增长，推动城市更新、绿色环保和智慧城市等相关领域的中长期发展。

2. 会议引发对相关A股板块的积极预期，包括建筑、建材、房地产、交通运输、环保等，特别是与城市更新及基础设施生命线安全相关行业。

1. 房地产行业面临深度调整和结构性转型，金融属性减弱，消费属性增强，中长期将向高品质、轻资产运营转型，龙头房企受益，行业整体生态进入重构阶段。

4. 估值层面，城市更新相关行业市净率处于历史低位, 具有较高的中长期投资价值。

1. 风险提示涉及政策效果不确定、地缘政治风险及市场情绪波动。

总体而言，报告聚焦如何通过会议内容解读城市工作新定位与相关产业影响，展现出对相关板块的结构性机会与风险并存的观点。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

1. 中央城市工作会议主要内容

• 会议背景与定位：继2015年后的又一次全国性城市工作会议，深刻总结新时代城市发展成就，强调“党管城市”，坚持人民城市人民建、为人民的理念，推行系统思维加强协调和可持续发展。

- 城市化阶段性转变：
- 城市发展从“大规模增量扩张”阶段转向“存量提质增效”阶段。
- 城市化理念由“规模优先”转向“质量优先”，由“外延扩张”向“内涵增长”转变。

• 七大重点任务：

1. 优化现代化城市体系。
2. 建设富有活力的创新城市。
3. 建设舒适便利的宜居城市。
4. 建设绿色低碳的美丽城市。
5. 建设安全可靠的韧性城市。
6. 建设崇德向善的文明城市。
7. 建设便捷高效的智慧城市。

具体内容涵盖城市群发展，创新生态培育，房地产新模式，绿色环保治理，基础设施安全保障，文化保护以及智慧治理等方面，体现全面、系统发展的城市工作格局[page::1,2,3].

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2. 对资本市场的影响

A股市场板块影响

• 房地产业估值与市场表现：

- 房地产板块市净率仅0.85倍，历史上处于16.47%分位数附近，估值极度压缩。
- 历史数据显示房地产板块与沪深300指数长期存在较高相关性，房地产市场企稳是整体A股复苏的关键牵引因素。

• 城市更新及相关细分产业链利好：

- 会议推动城市更新、绿色建材、智能交通、地下管网、老旧小区等板块政策红利上升，持续加持相关行业。
- 相关行业如建筑、建材、房地产、交通运输及环保等涉及多链条，多行业受益。
- 医疗、养老、教育等生活性服务业作为“新基建”逻辑的代表也将获得配置价值提升。
- 城市更新具备逆周期调节属性，有望增强A股防御性和结构性行情韧性。

• 财务业绩和行情表现：

- 2025年一季报显示，钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、公用事业营业收入同比负增长，而家用电器、交通运输、环保行业营业收入同比正增长。
- 钢铁和房地产行业ROE(TTM)为负值，盈利能力较弱，建筑材料ROE也偏低。
- 2025年初至7月14日，房地产、交通运输行业分别下跌2.72%、1.06%，环保、钢铁、建筑材料行业则分别上涨11.54%、10.39%、6.19%，反映结构性分化趋势。
- 钢铁、建筑材料行业受益于“反内卷”政策，行业利润率有望改善。

• 估值分析：

- 相关行业PB估值处于历史中低位，建筑材料、建筑装饰、房地产等行业PB低于2010年以来10%分位数水平。
- 盈利能力改善将有望带动估值提升。

以上内容体现会议内容直接契合城市更新及绿色低碳发展，形成对相关板块的正向推动[page::3,4].

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3. 房地产行业详细分析

• 市场现状描绘：

- 2025上半年市场深度调整，供需双弱态势未变。
- 供给端：融资受限，房企新开工持续低迷，竣工速度放缓。
- 需求端：销售面积和金额均下滑，一二线城市价格分化但整体低迷，信心恢复滞后。

• 投资及施工数据：

- 1-6月全国固定资产投资涨幅放缓，基础设施投资同比增长4.6%，回落明显。
- 房地产开发投资同比下降11.2%，房屋施工面积、竣工面积、新开工面积均明显缩减。
- 6月大中城市商品住宅价格继续环比下降，一线城市价格分化明显，二手房与新房均延续价格下行趋势。

• 政策预期：

- 中央城市工作会议强调房地产发展新模式，推动城中村和危旧房改造，加快存量资产盘活。
- 财政和货币政策协同发力，专项债扩容用于存量房收储，央行保障性住房再贷款上调至100%。
- 房企融资展期政策延续至2026年，短期缓解流动性压力。
- 市场分化趋势显著，一线及强二线城市回暖潜力大，三四线城市压力较大。

• 行业中长期趋势：

- 金融属性弱化，消费属性强化，行业向高品质、轻资产转型。
- 龙头房企将获估值优势，中小企业面临出清压力。
- 行业生态深水区，优胜劣汰加速。

以上房产业务与资金流数据结合，详细呈现行业当前挑战与未来转型逻辑，为投资者提供政策与行业趋势的双重视角[page::4,5,6].

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4. 风险因素评估

报告指出三大主要风险：

• 国内政策效果不确定性：政策执行力度、节奏和落实效果对市场影响具有不确定性。

- 地缘政治及国际形势扰动：外部环境的突发事件可能影响宏观经济及资本市场情绪。

• 市场情绪波动风险：市场对政策预期的反应可能过度或不足，影响短期行情。

风险提示简洁，但覆盖了宏观政策与市场情绪关键不确定因素[page::1,6].

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三、图表深度解读

图表1：房地产与沪深300指数对比（页3）

• 描述：线图展示2015年初至2025年中沪深300指数（左轴）与房地产指数及央企房地产指数（右轴）走势。

- 解读：
- 房地产指数从2015年峰值一路下行，尤其2021年后跌幅显著。
- 与沪深300指数走势高度相关，反映房地产板块对整体市场影响显著。

• 关联文本：

- 说明房地产行业估值紧张且处于历史低位，未来表现将牵引A股行情[page::3].

图表2：钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产等行业2024年报与2025年一季报营业收入增长率对比（页4）

• 描述：柱状图显示7个行业两期营业收入同比变化，钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产负增长，家用电器、交通运输、环保正增长。

- 解读：
- 盈利仍处于调整期，部分行业业绩压力大。

• 关联文本：

- 反映短期业绩承压，但政策面利好有望推动未来表现回暖[page::4].

图表3：七大行业ROE（TTM）情况图（页4）

• 描述：柱状图显示钢铁、房地产ROE为负，其他行业ROE较低但正值。

- 解读：
- 盈利能力分化明显，反映市场结构性调整。
- 估值修复需要盈利指标改善做支撑[page::4].

图表4：2025年主要行业累计涨跌幅走势（页4）

• 描述：钢铁、建筑材料、环保涨幅明显，房地产等行业跌幅明显。

- 解读：
- 市场分化加剧，“反内卷”政策支持钢铁、水泥行业盈利改善。
- 房地产市场调整压力持续[page::4].

图表5：市净率历史分位数图（页4）

• 描述：多行业PB估值与历史极值对比，房地产等行业处于十年内低位。

- 解读：
- 当前估值具备“底部吸引力”，等待盈利拐点确认。

• 相关文本：

- 估值修复逻辑基于盈利改善预期[page::4].

图表6：房地产开发投资及施工数据（页5）

• 描述：累计同比图展示房地产开发投资、施工、竣工等指标均呈下滑态势，且整体修复缓慢。

- 解读：
- 行业景气度下降，新开工降幅尤其显著，风险偏好受限。

• 关联文本：

- 支持行业深度调整观点，需求端和供给端均疲软[page::5].

图表7：商品房销售面积及销售额累计同比（页5）

• 描述：数据显示销售面积及销售额双降，特别是住宅销售面积下降。

- 解读：
- 购买需求疲软，市场信心不足，房价风险持续。

• 关联文本：

- 彰显行业短期内修复延缓，政策托底效果有限[page::5].

图表8：70个大中城市新建商品住宅价格指数及二手房价格指数（页5）

• 描述：价格指数同比环比均呈下降趋势，一线城市价格分化明显。

- 解读：
- 价格调整分化中带有地域差异，人口流入城市表现较好。

• 关联文本：

- 进一步佐证市场区域性轮动可能[page::5].

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四、估值分析

报告采用市净率（PB）为主要估值指标：

• PB估值现状：

- 多个与城市更新相关行业，尤其建筑材料、建筑装饰和房地产，目前PB处于历史低位，即10%分位数以下，显示估值处于筑底阶段。

• 盈利驱动估值修复：

- 预计随着相关政策落地、城市更新带来的业绩改善，行业ROE将回升，进而带动PB估值恢复。

• 反内卷政策影响：

- 钢铁和建筑材料行业减产带来的供需改善，也将助推盈利改善和估值回升。

报告没有详细披露DCF或其他复杂估值模型，但通过市场估值分位数与盈利指标结合，形成较为清晰的估值修复逻辑[page::3,4].

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五、风险因素评估

• 政策效果不确定性：尽管政策明确导向城市更新与房地产新模式，但执行效果及市场响应仍存不确定性。

- 地缘政治风险：国际形势可能间接影响宏观经济稳定及资本市场风险偏好。

• 市场情绪风险：投资者预期偏差可能导致短期波动放大，影响市场表现。

报告提示投资者需密切关注上述因素，适度配置风险[page::1,6].

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六、批判性视角与细微差别

• 报告表现出较强的乐观基调，强调政策红利和未来估值改善，但对政策落地的时间节奏及短期影响仍显谨慎。

- 对房地产行业深度调整的描述较为客观，但对消费属性转型的力度和速度较为乐观，现实执行过程中仍面临多重挑战。

• 估值分析依赖历史分位数，未深入探讨行业结构性变化对估值框架的持续影响，可能低估长期调整期。

- 报告中风险提示简洁，未充分剖析如经济下行压力、人口流动放缓等潜在中长期风险。

• 城市更新相关产业虽聚焦，但具体投资标的、阶段性资金流向未明确，实际操作层面仍需谨慎辨别。

总体看，报告结构严谨，逻辑连贯，但对不确定性表达有待进一步深化与量化。

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七、结论性综合

本报告通过详细梳理2025年中央城市工作会议精神，明确城市发展由增量扩张转向存量提质、内涵提升的转型方向，深入分析七大重点任务对城市建设的系统影响，揭示其对A股市场尤其城市更新相关板块和房地产行业的重大影响。

重点见解包括：

• 城市更新、绿色环保、智慧城市等板块将迎来系统性机遇。这些领域涵盖建筑、建材、交通运输及环保等产业链，将获得政策持续支持与资金青睐，成为中长期投资主线。

- 房地产行业经历深度调整，转型向高品质和轻资产模式不可逆。行业估值处于历史低位，未来优质房企有望脱颖而出，行业生态加速重构。

• 市场结构与盈利表现分化显著，相关行业估值修复依赖政策落地及业绩回升。如钢铁和建筑材料受惠“反内卷”措施，盈利水平有望改善。

- 风险仍需关注政策不确定性和市场情绪波动。虽然政策导向明确，但执行效果及市场反应仍存变数。

图表数据科学呈现了历史和实时的投资指标，强化了报告观点的实证依据。整体上，该报告为投资者提供了详实的宏观政策解读和结构性投资分析视角，建议围绕城市更新及相关主题进行配置以捕捉未来结构性机遇，同时警惕行业调整和外部风险。

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（全文完）

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