中证REITs市场表现回调，七连涨终结 [page::0]

• 2025年6月23-27日，中证REITs全收益指数下跌1.38%，收于1109.13点。

- 各板块普遍下跌，交通设施板块跌幅最大，下跌2.22%。

• 市场成交基本稳定，平均换手率0.61%，部分项目份额解禁存在价格影响不确定性。

资产类别对比及估值情况 [page::0][page::1]

• 权益类市场（沪深300、中证500等）与转债市场表现上涨，黄金类资产表现不佳。

- 估值收益率回升，交通、仓储物流等板块估值较高，个别项目具备配置潜力。

一级市场政策动态与项目进展 [page::1]

• 金融政策支持消费和文旅基础设施REITs发行，拓宽市场发展路径。

- 中海地产佛山购物中心项目计划公募上市，规模超13亿元。

• 华润万家关联资产专项计划获批，规模近7亿元。

风险提示与合规说明 [page::1][page::2]

• 关注公募REITs政策调整风险和基础设施项目经营风险。

- 报告面向华西证券专业投资机构客户，非专业投资者应注意投资风险。

【华西固收】《七连涨之后的回调》研究报告详尽分析

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：《七连涨之后的回调》

- 作者：证券分析师 姜丹（执业证号：S1120524030002）

• 发布机构：华西证券研究所

- 发布日期：2025年6月29日

• 核心主题：本报告聚焦于我国REITs（房地产投资信托基金）市场，特别是连续七周上涨后出现的市场回调现象，通过对二级市场和一级市场动态的分析，评判REITs资产的近期表现及趋势演变。

- 主要信息传递：报告强调2025年6月底REITs市场结束连续上涨行情，价格及收益率出现调整，市场多板块普遍回调。一级市场方面，政策支持消费基础设施类资产发行REITs，个别优质资产入市进展积极，但市场仍面临政策和经营方面的风险。整体而言，报告在肯定前期市场上涨动力的同时，对后续调整保持观望态度。

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二、逐章节深度解读

1. 研究报告导言及市场概述

报告自标题即点明“七连涨之后的回调”主题，定位为对连续上涨后的修正反应的研判。开篇引用2025年6月23-27日当周，中证REITs全收益指数收于1109.13点，周度下跌1.38%，终结了自2025年4月30日以来连续七周的上涨趋势；收盘类中证REITs指数周度跌1.46%，体现市场整体的短期调整迹象。这表明REITs板块曾形成持续向好的态势，但近期出现价格回撤，显示市场情绪有所转变。

关键数据说明：

• 指数表现：中证REITs全收益指数与收盘指数均有小幅回落，跌幅超过1%。

- 市值：市场总市值2061亿元，考虑新上市的2个项目后，环比仍下滑0.24%。

• 板块表现：所有资产类别板块皆出现回调，显示回撤较为普遍。

作者将背景置于国债、权益市场和整体资产表现的多维比较，指出本周REITs“全线下跌”，其他权益资产（沪深300、中证500、中证1000、恒生科技）及转债市场则上涨，黄金表现较差，这暗示REITs的调整或与资产轮动和资金流向变化有关，投资者风险偏好或有所回落。[page::0]

2. 二级市场详解

报告细化至七大REITs细分板块均出现下跌，分别指出：

• 交通设施板块：连续两周下跌，幅度进一步扩大至2.22%，其中仅“中金山东高速”录得0.47%正增长。路产运营分化明显，反映出交通设施板块内项目表现分异，可能因区域、政策或经营状况差异所致。

- 能源板块：跌幅最小，因流通市值较高的国家电投新能源和中航京能光伏REIT上涨带动，且其余新能源项目整体回调有限，显示新能源项目相对抗跌性较强。

• 交易数据：成交量较上周稳定，日均成交额为5.79亿元，成交量1.20亿份，换手率为0.61%。尤其市政环保与保障房板块换手率领先，表明较高的流动性和关注度。

此外，多个项目因部分份额解禁（国金中国铁建、华夏深国际、华夏特变电工等）带来止盈压力，通过大宗交易方式减轻价格冲击，效果尚待观察。这体现出市场流动性和份额结构变化对价格形成影响的复杂性。

估值端，作为二级市场价格指标的中债估值收益率出现上升，意味着收益率曲线调整，价格回落。交通设施（5.38%）、仓储物流（4.96%）、产业园区（4.90%）等板块收益率较高，板块估值分化明显，存在个券挖掘机会。这揭示当前REITs市场整体估值调整同时也创造了结构性投资机会。[page::0][page::1]

3. 一级市场动态

一级市场方面，报告重点关注政策及项目推进：

• 6月24日政策：《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》鼓励以文旅体育设施、赛事演艺场馆等消费基础设施为重点，推动创新金融产品与融资方式，支持相关消费基础设施发REITs。这表明国家政策层面大力支持消费基础设施领域REITs发展，未来相关资产发行将增加，有助缓解市场供需紧张和扩展产品类别。

- 项目案例：中海地产将位于佛山南海区购物中心“映月湖环宇城”打造公募REITs项目，计划募集资金13.55亿元，中海地产拟认购约20%份额，显示大型房企积极布局REITs市场，降低资产负债。

• 资管计划：国金资管“欢乐颂”持有型不动产资产支持专项计划获批，发行规模6.7亿元，主题涵盖华润万家商业资产，丰富资产类型。

这些举措与公告体现一级市场活跃及多样化发展，政策和企业进入并行推进，体现REITs扩容与结构优化趋势。

同时，风险提示方面，报告明确指出需要关注的三大风险：

• 公募REITs政策超预期调整风险；

- 基础设施项目经营风险；

• 资料及数据统计风险。

这体现分析师对市场政策和项目运营风险的审慎态度，提醒投资者警惕突发不利因素影响。[page::1]

4. 评级与投资适当性说明

报告配备了详细评级标准，强调以报告发布日后六个月内相对上证指数的涨跌幅作为评级依据：

• 买入：相对强于指数15%以上；

- 增持：5%-15%；

• 中性：-5%至5%；

- 减持：-5%至-15%；

• 卖出：-15%以上。

行业评级同样设定了推荐、中性、回避区间，基于6个月内行业指数表现。这有助于投资者根据市场趋势和相对表现确定投资立场。

在《重要提示》中，该报告及观点仅面向华西证券的专业投资机构客户，强调了投资风险及适当性管理制度，提醒非机构投资者谨慎识别，这表明该报告针对专业受众，内容具备较高专业水准和针对性。[page::2]

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三、图表与图片深度解读

封面图（Page 0）

• 描述：封面展示华西证券的品牌视觉，背景为现代都市高楼，寓意金融与建筑不动产行业的紧密关联，蓝天与飞舞的飞机象征经济活力和发展前景。

- 解读：传递出华西证券对REITs市场及城镇基础设施投资价值的重视，塑造专业严肃、前瞻视角的研究氛围。

• 与文本联系：封面搭配标题“七连涨之后的回调”，预示报告围绕REITs市场转折展开专业论述。

“华西研究 创造价值”戳印图（Page 1）

• 描述：标志性品牌认证强调研究的权威性与价值导向，强化品牌影响力。

- 解读：体现信息来源的权威保障，增加报告的公信力。

• 联系文本：加强投资者对内容的信任，佐证专业分析的严谨性。

二维码（Page 1）

• 描述：方便读者长按扫码关注，推动后续客户转化与服务。

- 作用：增强互动性及客户粘性，表明华西证券利用新媒体传播专业观点的战略布局。

这些视觉元素虽非金融数据，但在综合传递信息、强化品牌影响和增强用户体验上起重要辅助作用。

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四、估值与财务预测分析

尽管报告未直接给出具体数值分析模型和目标估值价格，但通过中债估值收益率的变化（上升）反映市场估值整体调整的现状。收益率的上升表明债券价格回落，即REITs项目估值下调。不同板块收益率差异明显（交通5.38%、仓储物流4.96%等），显示板块间估值分化，投资者可根据不同资产风险收益特征选择配置。

一级市场募资项目均基于资产本身的现金流稳定性和市场需求推断合理募资规模（例如“中海佛山南海映月湖环宇城”拟募资13.55亿元，且大股东认购20%），反映估值较为稳健。

整体来看，报告通过收益率指标与项目募资规模反映出REITs资产价值的市场认定。目前资产估值基于流动性及政策环境调整，存在明显的估值结构性差异，且带来解禁份额对价格冲击不一的影响。这些均指向对REITs估值模型的动态修正需基于市场实际波动和政策导向灵活调整。

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五、风险因素评估

报告特别强调的风险主要有三：

1. 政策风险——如“公募REITs相关政策出现超预期调整”可能导致市场动态剧烈变化，影响项目审批、发行及价格预期；

2. 经营风险——基础设施项目可能遭遇运营不稳定、租赁率下降等实际风险，影响现金流稳定性；

1. 资料及数据风险——因数据统计及披露机制限制，投资者可能面临信息不对称，进而影响判断。

风险说明显示出分析师对市场不确定性和市场结构性风险的警惕，同时未见特别缓解策略详细描述，投资者需结合自身风险承受能力决策。[page::1]

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六、批判性视角与细微差别

• 全面性：报告覆盖了二级市场表现、一级市场动态、政策环境及风险，视角较为全面。

- 局限性：报告未提供详细的财务预测模型（如DCF或市盈率分析），估值主要通过收益率指标和募资额体现，缺少明确目标价和评级建议，专业投资者需补充相关估值细节。

• 潜在偏差：报道中对新能源板块表现表现出较为正面的态度，可能基于当前市场热点和资金青睐，但长远风险及市场波动未充分展开。此外，对解禁份额对价格的影响仍处观察阶段，相关判断尚需时间验证。

- 信息披露：信息披露偏向机构投资者，普通投资者可能难以完全理解和运用。

• 风险管理：虽指出风险类型，但缺少具体的风险缓解或应对策略，这对投资者来说是潜在盲点。

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七、结论性综合

《七连涨之后的回调》报告综合显示，2025年6月末我国REITs市场经历了连续七周的显著上涨后出现技术性回调。

• 市场表现：二级市场全线回落，交通设施板块调整明显，新能源板块抗跌。成交额和换手率保持稳定，市场流动性良好但风险情绪有所蔓延。

- 估值调整：中债估值收益率上升，表现为价格下调，板块估值分化为投资者提供精选投资机会。

• 一级市场活跃：政策支持下消费基础设施类资产发行加速，大型房地产及资管公司积极布局REITs，资产组合多样化趋势明显。

- 风险提示：政策、项目经营和数据风险持续存在，前景充满不确定性。

• 投资指导：报告设立了明确的评级体系和适当性管理指引，有助于专业投资机构做出理性判断。

整体而言，报告从多维角度揭示了当前REITs市场结构调整的必然性，同时提出通过研读收益率及一级市场发展趋势把握投资时机。其专业的分析视角和细致的数据引用为投资机构提供了宝贵的参考，尤其中债估值收益率的细节分析极具实用价值，是观察未来REITs市场演变的重要指标。

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参考图示

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【全文分析基于报告原文内容，页码标注对应原报告页】[page::0][page::1][page::2]

报告