2025年上半年房地产行业现状 [page::0]

• 地产开发投资同比下降11.2%，总额仅4.7万亿元。

- 竣工面积同比下降14.8%，显示实际开支下降趋势。

• 城市更新项目提速，有望部分抵消投资及开支减少。

- 预计全年刚性支出不足9万亿元，进入无风险确定时代。

销售端表现及政策展望 [page::0]

• 上半年销售金额同比下降5.5%，总额4.4万亿元。

- 6月单月销售同比下降幅度扩大至11.5%，需持续跟踪需求政策效果。

• 需求侧政策仍有调整空间，特别是按揭贷款利率有进一步下调可能。

风险与未来估值展望 [page::0]

• 行业系统性信用风险显著下降，风险兜底环境确立。

- 政府专项债发行等拉长久期、降低利率措施助力估值提升。

• 价格企稳压力依然存在，需关注信用扩张背景。

国泰海通证券《确立无风险时代，相信未来》报告详尽解读

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一、元数据与概览

报告标题：确立无风险时代，相信未来
发布机构：国泰海通证券研究所
发布日期：2025年7月17日
作者：涂力磊、谢皓宇、陈子仪（分析师团队）
研究主题：中国房地产行业2025年上半年及未来趋势分析

核心观点：
该报告基于2025年上半年房地产行业的发展态势，指出行业已进入“无风险时代”——即行业整体信用风险大幅下降且刚性支出开始减少。随着风险逐渐消除，市场信心得到重塑，未来将以“拉长久期”为主旋律，这表明行业投资和债务管理的时间跨度将被拉长，目的是稳定地产基础和估值预期。报告强调房地产投资和销售的同步变动趋势，分析政策仍将从需求端发力，业绩虽见缓降但无大幅恶化迹象。风险方面，报告唯一警示是“在无扩大信用背景下，价格企稳压力依然存在”。

综合来看，作者团队看好房地产行业未来转型与稳定的方向，提出基于系统性风险下降的估值提升逻辑，建议市场关注后续政策的落地和需求侧回暖情况。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

2.1 行业现状与风险评估

关键论断：
2025年上半年行业相对“风平浪静”，确定性刚性支出下降，信用风险显著减少，确立了“无风险时代”的观点。具体表现为：

• 地产开发投资同比下降11.2%，投资总额4.7万亿元。全年若保持此速度，刚性支出将不足9万亿元。

- 竣工面积同比下降14.8%，反映实际执行的建设活跃度下降。

• 虽然投资下降，但行业整体风险不是恶化，反而是信用风险降低，说明市场与资金链的稳固。

- 城市更新和旧改板块将作为投资下滑的对冲，对冲因硬性刚性支出减少带来的影响。预测全年城市更新速度将加快，减缓整体地产投资下滑影响。

这一分析基于统计数据和政策环境的综合推断，认为政策和市场风险正向“零风险”收敛，行业进入一个更平稳且可预测的阶段。[page::0]

说明：作者抓住“投资减少≠风险加大”的核心差异，强调投资回落更多是理性收缩和结构调整的结果，而不是资金或信用链断裂的标志。

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2.2 销售与需求侧政策

核心观点：

• 2025上半年销售金额同比仅小幅下降5.5%，金额为4.4万亿元，略低于投资额。

- 6月销售金额同比降幅扩大至11.5%。这显示销售端虽未出现爆发式下行，但短期存在波动和压力。

• 需求端政策仍有较大发力空间，尤其是按揭贷款利率尚有下调可能性，能有效支撑住房需求。

- 政策重点偏向需求端，通过稳购房需求以止跌回稳，避免市场速度过快收缩。

作者的逻辑是，需求端的回稳对于市场的总体稳定是关键，政策空间未被关闭，未来仍存刺激条件。需要密切跟踪政策动向，尤其是针对购房贷款的调整力度。否则销售端压力若加剧，将反过来影响投资回暖。[page::0]

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2.3 价值判断与未来展望

• 报告认为2024年9月以来风险兜底制度逐步建立，专项债发行和土地储备置换等措施推进，持续改善行业信用状况。

- 此轮风险下降和长期利率下调对估值有积极作用，采用DCF模型等手段对行业调整估值具有合理性。

• 2025年上半年表现符合“无风险时代”判断，基于数据，行业未来相信程度提升，有助于资金和信心的回流。

值得注意的是，报告强调了拉长行业现金流久期的战略（“拉长久期”），意味着投资者和行业将更注重长期稳定回报而非短期波动，这对资金成本及估值体系的影响深远。[page::0]

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三、报告图表详解

本报告文字内容为截取部分，没有提供详细发展数据图表，但报告中所引用的主要数据点（投资额4.7万亿，同比下降11.2%；竣工面积下降14.8%；销售金额4.4万亿，下滑5.5%）均清晰揭示行业运行态势。

此外，扫码关注二维码图片（见附件）为官方公众号，体现报告权威性和信息获取途径，对理解背景有辅助作用。



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四、估值分析

虽然本节内容尚未展开详细的估值模型，但报告提及了“DCF角度能系统性提升估值”的观点，核心是：

• 风险降低带来的利率下降，使得未来现金流的折现率可调低。

- 通过发行专项债券和置换来缓释压力，拉长资金回收周期，降低短期资金链风险，稳定估值基础。

• 这种“拉长久期”意味着未来现金流更长，整体估值受益于更低的贴现率和更稳定的资金支持。

简言之，估值的提升主要来源于风险递减和资金成本下降两方面，对应的估值方法核心是“折现现金流模型”。由于数据局限，具体假设（如折现率参数、永续增长率等）未详细披露。[page::0]

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五、风险因素评估

报告明确指出的风险为：

• 在“无扩信用背景”条件下，房地产价格稳固存在压力。即如果无法继续扩张信用或宽松政策，房价可能难以企稳，影响市场信心及销售表现。

这个风险指向了政策空间和金融环境对房地产行业的关键影响，提醒投资者关注政策收紧或宏观经济变数可能带来的反向冲击。报告未给出具体风险缓解措施，但通过强调需求端政策工具的空间，暗示可能的政策调节路径。[page::0]

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六、批判性视角与细微差别

• 正向预期基于数据的阶段性表现，但“无风险时代”表述虽乐观，仍依赖于政策和资金环境继续保持稳定，短期内风险虽低，但不代表行业彻底摆脱结构性挑战。

- 报告的销售金额同比仅小幅下降，且6月单月走差迹象频现，暗示未来的需求端回稳并非完全确定，存在不确定因素。

• 投资额和销售金额数据背后的城市更新对冲逻辑虽合理，但缺乏量化补充，实际效果有待进一步验证。

- “拉长久期”战略固然契合资本市场趋势，但对部分资金链较紧的房企可能带来流动性压力，局部风险不容忽视。

• 报告整体基调较为积极，潜在偏向政策预期较好的一面，短期负面风险强调不足。

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七、结论性综合

国泰海通证券《确立无风险时代，相信未来》报告围绕2025年房地产行业走出结构性危机、风险显著下降的主题展开，清晰指出：

• 2025年上半年地产投资和销售虽呈下降态势，但信用风险系统性收敛，行业进入平稳期。刚性支出减少与城市更新对冲，支撑资金流稳定。

- 需求端政策依然是主攻方向，按揭利率调整空间显著，若政策有效，销售将止跌回稳，助力整体市场复苏。

• 估值提升逻辑基于风险降低和现金流久期拉长，DCF模型映射的中长期价值预期被看好。

- 唯一明确风险是“无扩信用背景下，房价企稳压力依然存在”，需警惕政策收紧或经济下行带来的反向风险。

该报告以翔实数据为基础，结合政策环境，提出房地产行业“无风险时代”理论框架，强调未来稳健发展与价值复苏的可能性，为市场参与者提供了清晰的投资参考和风险提示。[page::0,1]

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总结：该研究报告是一份基于2025年中期行业数据和政策背景的权威宏观分析，兼顾行业现状和未来展望，重点强调“风险下降→拉长久期→估值提升”逻辑。报告不失谨慎地提示了政策风险，但整体基调较为乐观，为市场带来信心基础。
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