美国REITs市场规模与资产类型分布 [page::4]

• 两大交易所合计150只REITs，总市值约1.39万亿美元，占两市总市值1.77%。

- 细分为13个资产类型，零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心占比较大，均超过10%。

• 总市值超500亿美元的8只REITs占市场近47%。

美国REITs的市场风险收益特性及指数表现对比 [page::5][page::6]

• 美国REITs风险收益介于美债和美股之间，走势相对平滑。

- 近10年年化收益率中值约4.16%，部分数据中心、信息服务类REITs表现优异。

• 2024年以来，中证REITs指数表现优于美国相关指数，受中国公募REITs快速扩容、资产稀缺及低利率等因素推动。

美国REITs年化收益率和细分行业表现 [page::7][page::8]

• 成立10年以上的118只REITs中，年化收益率中值超过4%。

- 表现优异的REITs多为医疗保健、数据中心和信息服务类。

• 住宅和自助式仓储等板块表现分化，酒店及木材类板块表现相对弱。

美REITs股息率水平及趋势 [page::9]

• 成立10年以上REITs股息率稳定在4.6%左右，显著高于标普500和纳斯达克100指数股息率。

- 近10年内股息率中值和均值高于8%的REITs，其长期表现不一定优越，提示个券筛选中股息率非唯一参考。

中国公募基金投资美国REITs现状 [page::12][page::13]

• 中国QDII-REITS包含6只基金，规模约11.1亿，占QDII另类投资基金25.23%。

- 被动指数型基金占一半，风险收益表现整体优于主动管理型。

• 主要被动基金跟踪富时发达市场REITs指数、道琼斯美国精选REIT指数及MSCI US REIT INDEX，重点持仓标的包括WELLTOWER信托、安博等重量级REITs。

- 主动基金数量少，非美REITs覆盖较低，风险收益比偏逊于被动型。

财信证券《美国REITs梳理专题》研究报告深度分析

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一、元数据与概要

• 报告标题：基金深度报告：美国REITs梳理专题

- 作者及机构：刘鋆，财信证券研发中心，刘鋆为证券业协会注册分析师（编号S0530519090001）

• 发布时间：2025年6月17日

- 研究对象：美国房地产投资信托基金（REITs），涵盖纽约证券交易所和纳斯达克交易所上市含REIT字样的150只相关证券。

• 核心议题：

- 美国REITs市场的整体格局、细分资产类型与规模分布；
- 美国REITs的风险收益特性和二级市场表现；
- 美国REITs的股息率分布及其历史表现；
- 中国公募基金投资美国REITs的现状与分析；
- 投资风险提示。

• 报告目的：通过详尽的数据分析与行业分类梳理，为我国公募基金尤其是基础设施REITs领域的投资决策提供参考，并对比中美REITs市场表现，挖掘潜在投资机会。

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二、逐章内容详解

2.1 报告导言与分析样本说明（页2、页3）

• 作者基于Wind数据平台筛选了纽约证券交易所和纳斯达克交易所上市的150只REITs，建立了较为全面的样本体系以支撑后续分析。

- 主要关注美国REITs的资产属性、分类、市场表现、股息分布以及我国投资美REITs基金的情况。

• 这为后续报告提供了数据基础和样本代表性保障，确保分析更具深度与广度[page::2][page::3]。

2.2 美国REITs市场概况（页4）

• 样本分布：

- 纽约证券交易所上市REITs占126只，总市值约1.20万亿美元；
- 纳斯达克交易所上市24只，总市值约1876亿美元；
- 合计150只REITs，约占两市上市证券数量的2.81%，市值占比1.77%。

• 资产类型：

- 细分为13类主要REITs资产，涵盖零售、医疗、工业、数据中心等；
- 零售、医疗保健、电信塔、工业、数据中心几类市值占比均超10%；

• 图表分析——图1“分类型REITs总市值占比”：

- 零售类是最大类别，占13.81%，紧随其后的是医疗保健（13.06%）、工业（11.43%）、电信塔（12.20%）。
- 多户住宅、单户住宅、写字楼等传统住宅及办公类占比较为中等；
- 木材、酒店度假村、自助仓储等细分板块较小。

• 结论：

- 美国REITs市场多元化明显，但以商业地产和基础设施为核心大盘，反映市场成熟度和资产结构[page::4]。

2.3 市值集中度（页4）

• 仅8只REITs市值超过500亿美元，占总市值近47%，形成较明显的头部效应；

- 3只市值超千亿美元股票占总市值23.4%，显示市场具有显著的集中度；

• 这一分布格局对投资组合构建提出挑戰，头部资产重要性突出[page::4]。

2.4 美国REITs资产风险收益特性（页5）

• 资产对比：

- 使用标普美国房地产投资信托指数、道琼斯精选REIT指数代表REITs；
- Vanguard等债券ETF代表美债；
- 标普500指数、纳斯达克100指数代表美股。

• 风险收益表现：

- 美REITs风险收益率稳居债券之上，股票之下，属于中间风险资产；
- 近10年/5年/3年/1年均表现出此分层，显示美REITs兼具一定权益资产弹性，但风险较债券高；

• 图表分析——图2“近5年指数走势”：

- 纳指100与标普指数涨幅领跑，美REITs指数涨幅对标股市但波动性较低，走势明显比标普500和纳指100更平稳；
- 美债指数走势平稳但收益率较低。

• 结论：

- REITs作为资产类别适合风险偏好中等的投资者，弥补债券收益不足，同时降低股市波动带来的风险[page::5]。

2.5 中美REITs指数市场表现对比（页6）

• 中证REITs全收益指数自2022年底以来表现低于美国道琼斯美国精选REIT指数，累计年化收益率分别为-0.39%和2.97%；

- 2024年至2025年间中证REITs表现优于美REITs，主要由于：
- 中资公募基础设施REITs快速扩容，且底层资产稀缺性与强制分红属性，极大提升了投资吸引力；
- 美国市场较为稳定，新增产品较少，市场优势偏向存量竞争；
- 美国权益市场表现突出，吸收了较多资金。

• 表5显示，中美REITs2024、2025年表现差距明显，支撑了报告“中证REITs更优表现”的观点[page::6]。

2.6 美国REITs产品收益分析（页7-8）

• 成立时间分段：

- 成立10年以上REITs 118只，近10年年化收益率中值约4.16%；
- 成立3年以上144只，近3年年化收益率中值为-2.48%；

• 收益领先的前10只REITs：

- 长期表现领先REITs约10只，集中于医疗保健、数据中心和信息服务类板块，年化收益率高达15%-18%；

• 细分资产表现：

- 工业、数据中心、零售、养老医疗类整体表现优异；
- 住宅类、写字楼、专门化、自助仓储等表现分化明显；
- 木材、酒店度假村类表现较弱；

• 表7对应的数据增强了上述结论，为投资者提供细分资产板块优劣的投资参考[page::7][page::8]。

2.7 美国REITs股息率分析（页9-11）

• 成立10年以上的样本股息率稳定维持在4.6%左右，近3年略上升至4.8%；

- 与标普500（约1.68%）及纳斯达克100（约0.85%）相比，美国REITs的股息率明显占优；

• 图3展示股息率稳定性，2025年股息率略有回落，但总体维持在历史中枢附近；

- 图4比较表明，美REITs股息率优势明显，是其资产吸引力重要来源；

• 进一步细分中：

- 股息率持续高于8%的REITs远期二级市场表现一般，不利于单纯以高股息率寻找标的；
- 大市值和高收益率REITs表现分化，投资需结合基本面及成长预期；
- 年化收益率前40%REITs股息率不集中，股息与成长兼备是筛选重要考量；

• 参考美10年国债收益率（2.39%-2.58%）作为对比，REITs股息率溢价明显，具备固定收益资产的吸引力[page::9][page::10][page::11]。

2.8 我国QDII基金投资美REITs现状（页12-14）

• QDII基金总规模6355亿元，整体另类投资仅44亿元，REITs类基金仅占约11.1亿元，集中度不高，规模体量小；

- 包含6只REITs基金，3只被动指数型，3只主动管理型；

• 被动基金表现较为接近，注重指数、费率、地区配置等因素，投资美REITs占比较高（70%-90%）；

- 主动管理基金整体风险收益表现不及被动，且对个券筛选和宏观判断能力要求高，目前主动产品多聚焦美国市场，非美地区覆盖较少。

• 典型基金如摩根富时REITs人民币A、南方美国REITA、广发美国房地产A均展现高集中度的前十大持仓，重仓美国大盘REITs，长期绩效相近，波动率较高，最大回撤均超过20%。

- 表11-12具体揭示基金持仓及业绩参数，为投资者配置提供参考[page::12][page::13][page::14]。

2.9 风险提示（页14）

• 作者强调了全球宏观经济不确定性、美债利率波动、通胀风险、市场风险偏好改变等因素对REITs的潜在冲击；

- 同时指出QDII投资额度限制及历史表现不代表未来，基金非保本属性下可能存在本金损失风险；

• 简明扼要地列示了主要金融市场和投资特有风险因素，提醒投资者审慎决策[page::14]。

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三、图表深度解读

图1：美国REITs分类型总市值占比（页4）

• 图表清晰展示13类REITs市值占比，零售、医疗保健、电信塔、工业和数据中心5类总市值占比超过60%，结构集中；

- 反映出美国REITs市场以商业地产和高科技资产为核心，有别于中国多为工业和基础设施；

• 有助于理解资产偏好和行业景气度分布[page::4]。

图2：近5年美股与美REITs相关指数走势（页5）

• 曲线显示标普500和纳斯达克100指数显著领先，美REITs指数虽表现正向，但波动更温和；

- 美债指数维持低波动低收益的典型债券特征；

• 表明美国REITs兼具一定权益-like属性，但风险收益表现中庸；

- 图示支持文本中关于风险收益层级的论断[page::5]。

图3：118只成立10年以上美REITs股息率中值走势（页9）

• 股息率稳定维持4.4%-5.2%之间，约在4.6%左右长期均衡；

- 2020-2021年因疫情可能出现下降，随后恢复，中间波动提示REITs股息具有一定弹性但总体稳健；

• 反映REITs强制分红政策和稳定现金流支撑[page::9]。

图4：美REITs股息率与主要股指股息率对比（页9）

• 明显可见，美REITs股息率远高于标普500和纳斯达克100，两者股息率常年低于2%，凸显REITs收益优势；

- 该图有效佐证REITs在收益率上的差异化竞争优势，有利于吸引追求稳定现金流的资金[page::9]。

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四、估值与投资分析

• 报告未系统展开估值模型（如DCF、NAV、P/E等），主要侧重历史表现及股息率分析；

- 通过收益率、股息率及规模分布等量化数据，间接反映美国REITs的市场价值和风险结构；

• 结合美国市场成熟且新增产品有限的背景，推断估值多依赖市场对稳定现金流的折现及存量竞争格局；

- 对中国QDII基金方面，重点显现出指数型被动基金因分散、费率优而表现更优，主动型基金则面对信息和操作挑战。

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五、风险因素评估

• 明确指出宏观经济走弱可能影响REIT租金收入和资产价值；

- 美债利率波动加大对REIT波动性产生压力，利率上升不利债务融资成本；

• 通胀若超预期将压缩净运营收入；

- 市场风险偏好变化或引致资金流出；

• QDII投资额度限制可能影响规模扩张和流动性；

- 产品非保本风险，极端情况下本金有损失可能；

• 具备多样风险且均可能重挫基金收益水平。

- 严谨的风险提示有效提醒投资从业者和投资人必须关注非系统性和系统性风险[page::3][page::14]。

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六、批判性视角与细节点评

• 报告数据详尽且结构完整，但对估值模型缺乏展开分析，未触及REIT资产净值估值折现或市场估值溢价/折价问题，略显单薄；

- 主动管理基金表现不佳的观点虽然与实际数据吻合，但对具体主动策略失败原因未深入探讨；

• 中美REITs表现差异分析中对中国优势讨论较偏向政策和市场行为，缺乏对潜在风险或中国REITs潜在劣势的揭示；

- 风险提示涵盖较全，但对利率变动对股息率敏感度的定量分析不足，限制投资者对利率周期的理解；

• 数据更新及时（2025年6月），保障时效性强；

- 文中有关股息率与基本面成长的关系中指出股息率无法作为唯一参考因素，体现出作者理性和多维度投资视角；

• 协理表格及图表出现在正文环境中，数据源为Wind且标明提取日期，保证数据确定性和透明性。

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七、结论性综合

本报告通过选取纽约证券交易所和纳斯达克交易所150只REITs样本，全面梳理了美国REITs的市场规模、行业分类、风险收益特征及股息率特征，并系统对比了中美两国REITs市场与我国公募基金投资现状，分析内容翔实且科学。

• 美国REITs市场成熟，资产细分覆盖13类，零售、医疗保健、电信塔、工业和数据中心为头部资产，市场集中特征明显；

- 美REITs综合资产风险收益介于美债和美股之间，既具备一定权益属性，又能提供较稳定的现金流；

• 美国REITs股息率在4.6%-4.8%之间稳定高于美股主流指数，成为重要吸引投资资金的优势；

- 按行业划分，数据中心、医疗保健、工业等板块表现突出，住宅和酒店类表现较弱，显示出结构性分化；

• 中国公募基金投资美国REITs规模有限，主要通过被动型指数基金布局，主动基金较少且表现一般，后者对投资能力要求高；

- 报告精确指出了经济环境、利率波动及政策限制等风险，提醒投资者关注市场不确定性；

• 图表清晰展示资产分布、收益走势和股息率优势，有力支持文本观点。

总结来看，报告体现出专业且全面的市场分析深度，为投资者理解美国REITs资产特性及其在全球资产配置中的地位提供了有力支撑。中国投资者可据此把握美REITs投资机会，合理权衡风险并借鉴市场结构差异，优化自身REITs投资策略。

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附：重要图表示意（Markdown格式）

• 图1 美国REITs分类型市值占比

• 图2 近5年美股与美REITs相关指数走势

• 图3 成立10年以上美REITs股息率中值走势

• 图4 美REITs与主要美股指数股息率对比

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