全球及A股市场行情回顾 [page::2]

• 上证指数与中证1000指数分别上涨2.11%和2.51%，申万31个一级行业多数上涨，国防军工、有色金属和机械设备领涨。

- 恒生指数和恒生科技指数分别上涨1.43%和1.17%。

• 美股标普500和纳斯达克100指数分别上涨2.43%和3.73%。

- 黄金、铜价上涨，WTI与布伦特原油价格下跌超4%。[page::2][page::3]

新发基金详细信息披露 [page::3]

| 代码 | 简称 | 认购起始日期 | 投资类型 | 基金经理 |
|------------|------------------------------|--------------|--------------------|------------------------|
| 025109.OF | 嘉实汇利120天滚动持有纯债A | 2025-08-12 | 中长期纯债型基金 | 李瞳 |
| 024025.OF | 国联安上证科创板综合指数增强A | 2025-08-14 | 增强指数型基金 | 章桔元 |
| 023616.OF | 博时中证800指数增强A | 2025-08-14 | 增强指数型基金 | 杨振建 |
| 024665.OF | 上银上证科创板综合指数增强A | 2025-08-11 | 增强指数型基金 | 组国彬，翟云飞 |
| 588693.OF | 银华上证科创板综合增强策略ETF | 2025-08-11 | 增强指数型基金 | 张凯 |
| ... | ... | ... | ... | ... |

• 本周期内共发行31只基金，包括1只中长期纯债型、5只增强指数型股票基金、4只主动权益基金、2只混合FOF、1只QDII混合型及17只被动指数型股票基金。

- 主题涵盖科创板、港股通、人工智能、创新药等热点方向。[page::3]

中金唯品会奥莱REIT项目初步分析 [page::4]

• 底层资产为宁波杉井奥特莱斯，商业面积8.33万方，可出租面积5.09万方，得铺率48.8%。

- 运营模式为联营和租赁，联营商户销售额占比88%，项目营业收入以联营模式为主（74%）。

• 项目设有保底销售条款，保障收入稳定，2022-2024年签订保底销售条款的商户收入占联营模式商户收入比重约60%；同期商户续租率从77.8%提升至85.9%。

- 预计2025年和2026年现金分派率分别为5.21%、5.65%。

• 扣率和提成租金比例均高于首创奥莱武汉及济南项目，扣率维持13%以上，提成租金接近9-11%水平。[page::4]

风险提示及投资建议 [page::5]

• 新基金投资需综合建仓期、费用、基金经理业绩及市场行情阶段考虑。

- 历史数据不代表未来表现，极端情况下可能面临本金无法完全收回风险。

• 经济政策环境变化可能带来市场波动，投资需谨慎，需关注基金非保本产品属性。

- 投资评级体系及免责声明详见报告末尾内容。[page::5]

金融研究报告详尽分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：《基金周报（20250811-20250815）：中金唯品会奥莱REIT初步分析》

- 作者及机构： 财信证券研发中心，分析师刘鋆（从业登记编号S0530519090001）

• 发布日期： 2025年8月13日

- 研究主题： 本报告涵盖了2025年第32周的全球及国内主要市场行情回顾、新发基金情况分析，重点围绕刚刚发起的新基金——中金唯品会奥莱REIT展开了详细的初步分析。

• 核心论点：

- 上周全球及中国股市普遍呈现修复态势，ETF交投活跃，南向资金持续流入。
- 本周新发基金中，多数为被动指数型股票基金及增强指数基金，结构丰富。
- 对中金唯品会奥莱REIT的分析聚焦于其底层资产、运营模式、收益分配预期及与同类项目的对比。
- 风险提示强调基金投资的市场风险及非保本特性，建议投资者综合考量。

• 评级及目标价： 本报告没有给出明确的投资评级或目标价，呈现的是产品的初步解析及市场背景介绍，提供投资参考依据。

报告整体旨在帮助投资者理解当前市场环境，新发基金的基本状况，尤其对中金唯品会奥莱REIT的特征及潜在收益进行初步披露，以助投资决策规划。[page::0][page::1]

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二、逐节深度解读

2.1 上周行情与数据回顾

• 关键论点： 报告首先回顾了2025年8月4日至8日的全球及A股市场表现。整体呈现复苏趋势，A股主要指数如上证指数涨2.11%，中证1000涨2.51%。港股方面，恒生指数和恒生科技指数也维持温和上涨。欧美主要指数如标普500和纳斯达克100分别上涨2.43%和3.73%。德国DAX及法国CAC40等欧洲市场同样录得明显积极行情。亚太其他市场如越南VN30上涨明显，但印度SENSEX30小幅下跌。

- 逻辑与依据： 这反映了全球经济在经历阶段性扰动后的修复态势，贵金属价格小幅上涨，铜价稳定，美油价格有所回落，资金面活跃度持续增强。

• 关键数据：

- A股上证指数周涨2.11%，中证1000涨2.51%
- 恒生指数涨1.43%，恒生科技指数涨1.17%
- 标普500涨2.43%，纳斯达克100涨3.73%
- 原油WTI价跌5.12%，布伦特跌4.42%
- COMEX黄金涨1.29%，上海黄金现货涨2.10%
- 南向资金累计净买入高达9008亿港元

• 经济意义： 数据表明全球股市全面复苏，资金趋于积极配置；商品市场表现分化，油价下跌可能反映供需变化或宏观调控。

- 图表解读： 图1展示的是申万31个一级行业的周度表现，军工、有色、机械设备显著领涨，医药、计算机、商贸零售小幅回调，反映结构性投资机会。[page::1][page::2]

2.2 本周新发基金明细

• 重点解读： 本周新基金共31只，结构多样，包含纯债型、中长期债券型、增强指数型基金、混合型FOF及被动指数基金，覆盖科创、创业板、港股互联网、人工智能等前沿主题。

- 具体分析：
- 其中被动指数股票基金占比较高（17只），显示市场对指数化投资的持续需求和偏好。
- 增强指数基金多聚焦于科技创新板块，透露机构对未来科技板块高成长性的预期。

• 数据点： 基金总数13044只，资产净值34.12万亿元，显示市场基金规模庞大且保持活跃创新。

- 逻辑推断： 新基金发行多元化表明机构基于市场不同风格和主题需求进行产品布局，同时反映出投资者对行业细分及主题投资的关注度，同比增长的基金品种与市场行情相符。[page::1][page::3]

2.3 中金唯品会奥莱REIT初步分析

1）底层项目及其他

• 项目具体情况： 宁波杉井奥特莱斯项目，总建筑面积10.43万平方米，商业面积8.33万平方米，可出租商业面积5.09万平方米，商业面积占总建筑面积比率约48.8%。

- 产权结构： 该REIT由杉杉商业集团有限公司作为原始权益人，唯品会控股有限公司为交易发起人，体现企业资产证券化的一般路径。

• 意义： 商业面积及出租率反映出物业可盈利空间及租赁稳定性，是基本评估项目资产质量的重要参数。[page::4]

2）运营情况

• 运营模式： 主要采用“联营”和“租赁”两种方式。联营模式商户销售额占比88%，租赁商户销售额占比9%。营业收入构成中，联营收入占74%，租金收入8%，物业管理费11%，推广及其他6%。

- 保底销售条款： 该条款保障项目收入稳定，要求即使销售额未达标也需支付保底提成。表明通过合同约束保障基金现金流的稳定性。

• 商户接受度与风险管理： 2022-2024年，签订保底条款的商户收入占比约60%左右，且续租率逐年提升（77.8%至85.9%），显示租户对保底条款接受良好，有助于降低招商风险，保障收入稳定。此外，未达标店铺为调改重点，体现积极风险应对。

- 逻辑与财务： 项目营业收入结构多元，联营模式下销售提成占主导，依据销售额波动收益，租赁及物业管理提供稳定底线现金流，减少波动风险。[page::4]

3）可供分配预期

• 现金分派率预测：

- 2025年预计年化现金分派率为5.21%
- 2026年预计提升至5.65%

• 重要性： 作为REIT产品，稳定且具有吸引力的现金分派率是投资价值关键指标。逐年递增预期增强产品吸引力。

- 假设基础： 该预期基于当前出租率、租金收入水平及经营成本估计，表明基金管理层相信资产能维持较好经营业绩。[page::4]

4）同类项目对比情况

• 扣率与提成租金： 本项目近三年扣率约13%，明显高于首创奥莱武汉及济南项目的10-11%；提成租金比例近3年为8.79%-10.76%，也高于首创奥莱约4.2%-5.1%。

- 意义解读： 高于同类项目的扣率和提成租金比例可能反映项目所在区域的市场竞争能力、租户租金承受力及收益率水平更优，也体现资产优质。

• 风险暗示： 较高扣率虽然提升收入，但可能带来成本压力或对租户续租依赖度加大，需关注租户稳定性风险。

- 对比分析： 该对比增强了项目相对表现的说服力，有助投资者进行横向价值判断。[page::4]

2.4 风险提示与合规说明

• 主要风险提示：

- 投资者需考虑基金经理业绩、费率、行业行情，避免因情绪化操作导致损失。
- 过去业绩不代表未来表现，非保本产品存在本金亏损风险，尤其在极端市场环境下。
- 宏观经济及政策变动可能对基金表现产生重大影响。

• 合规及披露细节： 详细阐述了本报告的风险等级（R3），以及对适用人群的限定，且严禁未经授权的传播与引用，体现严格的合规与信息安全管理。

- 评级系统说明： 明确了基金评级及行业评级标准，尽管本报告对该REIT未作具体评级，但提供了参考框架，便于后续跟踪与评判。

• 免责声明详尽，提示投资者注意独立判断和风险承担，避免投资误解和责任纠纷。

- 结论层面： 风险提示和说明体现了报告专业严谨的风控意识，提示投资者理性看待产品潜在回报与风险。[page::5]

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三、图表深度解读

图1：申万31个一级行业区间涨跌幅--流通市值加权平均（0804-0808）

• 描述： 图1以柱状图形式，展示了申万31个一级行业于2025年8月4日至8日的周内涨跌幅，数据按流通市值加权平均计算。

- 数据及趋势：
- 国防军工有明显领先涨幅（约6.35%），有色金属和机械设备也表现强劲，涨幅超过5%。
- 医药生物、计算机及商贸零售则出现微幅下跌，负增长幅度均小于1%。
- 大多数行业均呈现正增长，体现市场整体向好。

• 含义与联系： 材料及军工等周期性行业获资金青睐，可能因宏观经济回暖预期。医药与科技板块走势未强，或因盈利压力或资金轮动。

- 分析限制： 周度数据可能受临时性事件影响，无法捕捉长期趋势，需要结合后续周度数据复核。

• 支撑文本观点： 图表图形化地支持了文本中对市场行业表现的描述，提供直观感受，增强报告可读性。[page::2]

表1：本周（0811-0815）新发基金明细

• 描述： 表格详细列出了新发基金的代码、简称、认购起始日期、投资类型及基金经理信息，覆盖纯债、中长期债、增强指数、混合型、QDII及被动指数型基金。

- 解读数据： 反映当前市场对高成长科技板块（科创板、创业板、人工智能等）的基金需求上升。同时债券类基金数量存在但占比相对有限。

• 意义联系： 表格数据佐证报告文本部分关于新基金类型分布的论述，显示市场产品布局多样化，投资者可根据不同偏好选择适合品种。

- 限制及背景： 表格内信息以wind数据为基础，更新及时，可信度较高，但仅反映短期发行情况，需结合长期基金表现综合判断。[page::3]

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四、估值分析

本报告主要为中金唯品会奥莱REIT的初步分析，未详细披露具体估值方法及模型，如贴现现金流(DCF)、市盈率倍数等细节。其重点在于资产基本面与收益预测的披露：

• 通过分析底层资产出租率、收入结构及保底销售条款，隐含稳定现金流预期。

- 现金分派率预测（5.21%至5.65%年化）为投资者提供收益率的直观参考，显现REIT产品的收益属性。

• 同类项目对比中提供的扣率和提成租金比例暗示项目盈利能力，间接体现可能的资本化率差异。

基于数据，基金发行方很可能依托稳定租金现金流和保底机制进行投资估值，但报告中未披露估值技术细节及敏感性分析，后续深度报告可能补充。[page::4]

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五、风险因素评估

• 基金投资风险方面：

- 建仓期、费率与基金经理能力的差异可能影响基金表现。
- 行业主题及宏观行情阶段的不确定性，带来潜在波动。

• 市场风险： 非保本产品特质，极端市场情况下可能本金亏损。

- 宏观政策影响： 经济与政策变化是不可控外生因素，可能对基金收益水平造成变动。

• 风险管理建议： 投资者需理性评估，结合自身风险承受能力，关注基金产品说明及未来走势。

- 缓解措施： 报告对风险只是提醒，未提出具体对冲策略或风险缓释方案，侧重于投资者自我识别及管理风险。

• 合规风险揭示： 结合投资评级系统及严谨的免责声明，确保投资者权责明确，符合监管要求。[page::5]

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六、批判性视角与细微差别

• 潜在偏见与不足：

- 报告对中金唯品会奥莱REIT倾向突出其稳定性和高续租率，较少讨论可能的负面因素，如经济周期下游消费者支出波动对销售提成的影响。
- 缺乏深度的风险缓解细节和市场敏感性分析，限制了风险全面评估的视角。
- 估值方法及关键假设未详述，投资收益预测未含折现参数和未来现金流波动说明，影响投资判断的透明度。

• 细节矛盾： 报告中提及提成租金及扣率显著高于行业水平，但未详细说明这种差异是否带来潜在经营压力或租户流失风险，呈现积极信息略多，而潜在负面风险描述有限。

- 数据完整度： 数据多基于2022-2024年历史水平，预测前景基于静态续租率和销售提成，缺少对宏观经济突变下的冲击测试。

• 整体立场： 报告立场谨慎，旨在客观介绍新基金产品，既无强烈买入推荐，也无否定评价，但强调投资风险和基金非保本特性，提示投资者理性思考。

综上，报告适合作为投资入门资料及策略参考，但需配合其他深度分析和实地调研。[page::4][page::5]

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七、结论性综合

本周基金周报围绕全球资本市场的积极修复态势，以及国内公募基金继续推新展开，重心聚焦中金唯品会奥莱REIT的首次公开分析。市场层面，多国股指多数上涨，尤其军工、有色金属等周期行业表现亮眼，黄金价格略升、铜价稳健、油价下跌，资金流入活跃，南向资金流向持续强劲，反映市场活跃度较高，投资情绪改善。

在新基金发行方面，呈现明显多样化趋势，尤其以被动指数及增强指数型基金为主，强调科技创新主题，契合市场热点和投资者偏好。

中金唯品会奥莱REIT基于宁波杉井奥特莱斯资产，以联营加租赁混合运营模式，保底销售条款增强现金流稳定性；2025、2026预测分派率分别为5.21%和5.65%，具有较强的现金分红吸引力。扣率及提成租金水平均好于同类首创奥莱项目，显示商业资产质量优良且具市场竞争优势。续租率持续上涨彰显租户的持续认可和稳定运营潜力，这对REIT的长期收益构成保障。

报告图表清晰展示行业涨跌分布及新发基金细节，辅助理解市场态势与产品结构。风险提示全面覆盖市场波动、非保本特征及政策风险，提醒投资者需充分评估与谨慎操作。

整体而言，报告为投资者提供了准确、详实的市场背景分析和REIT产品特点介绍，兼顾基础数据和业务模式解读，未直接给出买卖评级，但以稳健的态度展现了该REIT较具吸引力的分配收益预期及运营稳定性。投资者应关注宏观经济波动及行业政策变动对该类固定收益产品潜在影响，结合基金经理管理能力和市场趋势做出综合判断。

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# 综上，本报告是一份具备较高参考价值的市场与基金产品初步分析报告，图表数据充分支撑文本论点，信息详尽且披露规范，适合具备一定投资经验且关注REIT和指数基金的新老投资者阅读参考。[page::0][page::1][page::2][page::3][page::4][page::5]

报告