北京楼市二手房成交环比转增，同比持续下滑 [page::0][page::1]

• 8月8-14日，北京15城二手房成交面积190万平，环比增长4%，但同比仍下滑4%，已连续十周同比下降。

- 一线城市二手房成交环比转正增幅8%，北京环比上涨17%；二线和三线城市成交环比均小幅回升，分别涨1%和4%。

• 同比来看，二线和三线城市二手房成交分别下滑8%和12%。

新房成交环比连降，同比压力仍大，北京新政首周成交显著回升 [page::1]

• 38城新房成交面积环比下降1%，同比下滑15%，连续十周同比下跌。

- 北京新房环比大增53%，成交量由9-17万方提升至14万方，二手房环比增长17%，反映政策出台短期刺激效果。

• 广州限购取消后新房成交曾跃升至高位，2025年成交动能回落；上海新政影响较小，市场反应平淡。

政策影响比较与风险提示 [page::1]

• 北京楼市调控政策力度介于广州与上海之间，首周成交放量释放积极信号，但是否能维持需监测。

- 关注政策持续调整风险和成交量能否维稳于更高水平。

评级说明与免责声明 [page::2]

• 报告仅面向专业机构投资者发布，不构成投资建议。

- 包含买入至卖出不同评级区间说明，涵盖6个月内相对股价或行业指数表现评价。

金融研究报告详尽解读

报告概览与基本信息

报告标题与发布信息

本报告标题为《北京楼市环比转增，同比仍弱》，由华西证券旗下“华西研究”团队发布，发布时间为2025年8月18日清晨，发布机构华西证券，署名作者为郁见投资团队的黄晓曦、洪青青，分析师具体责任人为肖金川（执业证书编号S1120524030004）。报告聚焦于北京及多个城市的房地产市场成交状况，尤其是二手房和新房的成交趋势与政策影响分析，主要以最新官方成交数据为基础，分析短期内市场动态及政策作用效果[page::0,1]。

核心论点与主旨

报告的核心论点是：

• 北京楼市在环比层面出现积极转增信号，尤其二手房成交同比仍处于弱势。

- 全国多个城市中，特别是一线城市的市场活跃度有所回升，但整体同比表现依然疲软。

• 新房市场的成交面积连续下降，尤其在上海、广州等地反映出不同程度的结构性压力。

- 北京8月初出台的楼市新政对成交量产生明显短期刺激，但能否持续仍存在不确定性。

• 通过对比广州和上海不同的政策刺激效果，报告指出北京目前的政策力度处于两者之间，体现为不同程度的放量释放。

- 风险提示强调地产政策的超预期调整可能带来的不确定性[page::0,1]。

报告整体基调偏中性偏谨慎，既肯定政策带来的成交回暖信号，也对持续性和宏观环境保留审慎态度。

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深度章节分析

一、市场成交总体趋势与分城市层级表现

二手房成交分析

• 环比变化： 8月8日至14日，15个重点城市的二手房成交面积为190万平方米，较前一周环比增长4%，结束了连续的下降趋势。环比转升主要受一线城市驱动，其中北京环比增长尤为明显，达17%。

- 同比变化： 虽然环比向好，但同比数据延续弱势，15城二手房成交同比仍下降4%，且已连续十周同比下滑，降幅扩大了3个百分点。

• 城市分级差异：

- 一线城市二手房成交表现稍有好转，环比普遍提升8%，同比则连续两周小幅正增长，深圳和上海分别上涨9%和6%，北京维持持平。
- 二线和三线城市则较弱，虽环比略有回暖（1%和4%），但同比分别下降8%和12%。重点二线城市中杭州和厦门表现较好，分别环比上涨13%和11%；而南宁和青岛则跌幅显著。三线城市如东莞、佛山环比有回升，但扬州、江门走弱。

• 分析支撑： 环比改善说明市场短期活跃度有所恢复，尤其一线城市的复苏较为明显，可能与政策微调以及购房需求释放密切相关。二、三线城市仍受区域经济及消费信心影响，表现不一。同比持续下滑反映整体大环境及市场结构仍有压力，短期刚性与改善需求不足形成明显对比[page::0,1]。

新房成交分析

• 环比和同比表现： 38城新房成交面积184万平方米，连续两周微跌，环比下降1%，同比下降15%，跌幅连续扩大至3个百分点。

- 分城市细节：
- 一线城市新房成交多呈下降趋势，上海环比暴跌21%，广州13%，深圳4%，北京却逆势上涨53%，成交面积达14万平。
- 二线城市继续下滑9%，重点城市青岛跌29%，武汉跌23%，但杭州、苏州等地有所增长。
- 三线城市则出现17%的环比反弹，以眉山147%、衢州、佛山、温州等地大幅增长为主力。

• 解释逻辑： 新房成交同比连续弱势，反映购房刚需未能完全释放，市场降温压力大。北京新政显著拉升本地新房成交，但普遍城市仍受市场信心和资金面约束。三线城市成交回暖部分源于项目竣工量及区域性刺激政策。整体来看，新房市场仍处下行阶段，短期内面临结构调整[page::1]。

二、政策解读及市场反应

• 北京新政分析： 2025年8月9日，北京放宽购房资格限制，主要包括五环外购房套数限制放开及单身人士五环内新增购房资格。

- 市场初步反应： 政策首周促使新房成交大涨53%，二手房成交环比上涨17%。但同比下滑幅度仍较大，新房下降25%，二手房持平，显示低基数效应贡献明显。

• 影响比较： 北京政策力度处于广州（全面取消限购后产生短期爆发）与上海（局部放宽，市场反应平平）之间。广州虽经历高峰但持续性不足，上海因政策覆盖范围有限，成交变化甚微。北京目前表现出相对积极的增量释放信号，后续需观察热度能否稳定。

- 风险提示： 政策不确定性或超预期收紧，有可能影响市场预期和资金流向，从而对成交及价格带来波动[page::1]。

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重要图表与数据解读

图表：“15城二手房成交趋势与同比走势”（假设为实际图示，报告中无明示表名，但图像内容可推断，图片路径 images/f8820a338afae75073b945340a41633e2f464b1a45cb38487d742d0e93c77317.jpg?page=0）

• 描述： 该图直观展示15个重点城市二手房成交面积的近期周环比变化及同比趋势。

- 解读趋势： 从图中可见成交面积处于波动区间182-209万平方米，环比虽小幅增长但整体成交量处于过去数月低位。同比方面呈连续十周下降，图形曲线明显向下，显示市场仍处在存量调整期。

• 关联文本： 图表数据形象支持了文本中成交环比转正、同比依然疲软的主要论证，明晰市场结构性低迷和短期反弹共存的现实。

- 底层数据评论： 数据基于官方及行业监测平台，周度数据具有一定短期波动性，部分周环比增幅可能受节假日效应或低基数影响。后续需关注连续多周趋势稳定性[page::0]。

图表：“一线城市新房与二手房成交面积对比” （图示推测，路径 images/19ae8b2510e4cb479006b1951beccac201de06047e0182686c517310d7f450ad.jpg?page=0）

• 描述： 展示了北京、上海、深圳等一线城市新房及二手房成交面积及环比变化。

- 数据裙点分析：
- 北京二手房市场环比增长17%，盘活存量市场的迹象明显。新房同比整体下滑，但环比因政策刺激显著反弹53%。
- 上海新房环比下降21%，二手房小幅上涨3%，指示市场分化明显。
- 深圳二手房和新房环比均有小幅正向调整或微跌，整体复苏力度相对温和。

• 支持分析： 图表强化了文本对一线城市分不同细类别市场表现差异的说明，也体现政策放松带来的短暂市场活跃度。

- 局限性： 单周变化的极端波动（如北京新房53%涨幅）可能受基数影响，需要结合多期数据判断趋势。
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估值与评级说明

报告主体为市场交易数据及政策分析，不涉及具体企业财务或股票估值。仅在第三页提供了华西证券的评级说明，包括：

• 公司评级标准：

- 买入/增持/中性/减持/卖出，分别对应未来6个月内股价相对上证指数超越或落后一定幅度的预期。

• 行业评级标准：

- 推荐、中性、回避，根据行业指数相对表现判断。

该评级体系为华西证券统一标准，体现专业投资建议的分类方式，但本报告未使用具体评级或目标价，仅注重市场数据解读和政策影响评估[page::2]。

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风险因素详解

报告重点指出地产政策的超预期调整风险，表现在：

• 政策的不确定性可能触发市场预期波动，尤其房地产调控的松紧关系直接影响购房需求和信贷环境。

- 如果政策收紧幅度较大，可能迅速抑制市场热度，导致成交下滑甚至价格调整。

• 另一方面，政策频繁调整可能增加市场参与者的不确定性，削弱信心。

报告未具体提供细化的缓解策略，但隐含认为需重点关注政策动向与数据连续性，综合判断市场走势[page::1]。

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批判性视角

• 数据解读的局限： 虽环比增长反映短期改善，但多处环比大幅增长（如北京新房53%）伴随低基数效应，存在超发热的风险，单周极端变动不足以代表趋势；报告也对此有所提示。

- 政策力度评估： 报告中对北京政策的积极评价仍较谨慎，指出其处于广州疯涨和上海稳健之间，客观中性，未表现强烈倾向。

• 区域差异解读： 对二三线城市表现较弱的叙述较为简单，未深入探讨区域经济基本面或人口流动等潜在影响因素。

- 缺少宏观经济背景解读： 报告主要聚焦成交数据和政策层面，对宏观经济（如利率变化、居民收入、信贷收紧等）对房地产市场的长期影响欠缺系统分析。

• 估值与投资建议缺失： 作为政策和市场复盘报告，未涉及具体投资建议或估值判断，对于关注地产相关投资者的信息需求稍显不足。

总体报告内容扎实数据详尽，分析逻辑清晰，但侧重市场成交和政策解读，缺少多元维度交叉验证及深入投资建议。

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结论性综合

本报告通过严谨的数据跟踪与分城市分层次分析，对2025年8月上半月中国主要城市房地产市场尤其是北京楼市的最新动态进行了全面叙述。主要发现包括：

• 二手房市场短期环比改善显著，特别是一线城市，表现出政策调整释放的积极信号，但同比仍旧持续弱势，反映整体市场需求尚未恢复至健康水平。

- 新房市场成交额持续走低，但北京新政带来明显反弹，体现了政策对市场情绪和成交活动的直接影响，尽管存在低基数效应的催化。

• 不同城市间政策力度与市场表现差异显著，广州的强刺激产生短暂爆发，上海政策影响有限，北京处于中间态势，未来市场表现高度依赖政策延续性。

- 报告通过大量数据、环比与同比对比，以及分城市层级细致剖析，呈现了一个结构性调整与短期激励共存的复杂局面。

• 风险提醒聚焦政策超预期调整，强调政策动态对市场未来走向的决定性影响。

图表和数据有效支持论点，尤其成交面积的环比和同比走势，直观反映市场变化节奏与力度，增强报告的说服力。整体而言，报告为投资者和政策制定者传递了一幅基于实证的北京及全国楼市近期运行图景，立场中性偏审慎，强调观察政策效果持续性的必要性。

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