【山证可转债】新券定价— 华安锦江商业REIT：强周期品种，开启我国酒店行业资管时代之门
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摘要
锦江商业REIT作为我国首批酒店类REIT，发行标志酒店资产证券化进入资管时代。本次发行聚焦锦江都城品牌在18座城市的高端酒店底层资产，底层资产规模及质量较高，发行价2.672元/份，募集18.70亿元，网下认购倍数为2.31倍。按照披露数据，2025年_OCC为61.93%、ADR为255.99元/间，2024、2025年营业收入分别为1.95、1.77亿元，EBITDA为0.60、0.52亿元；2026、2027年可供分配金额预测为0.78、0.73亿元，发行价对应年化派息率约4.15%、3.39%，P/FFO约24.10x，P/NAV约1.11x，评估价值16.84亿元，折现率分段区间为5.50-6.75%。双向对比显示，酒店类REITs具强周期性特点，对旅游出行高度敏感，二级市场估值受供给增加影响显著。风险点包括出行持续低迷、运营效率、竞争加剧及估值中枢下移等。 [page::0][page::1]
