1. 上周国内外市场行情回顾 [page::2][page::4][page::5]

• A股中小创指数表现突出，创业板50和中证1000分别上涨2.65%和2.36%。

- 港股恒生指数和恒生科技指数分别上涨0.93%和0.62%。

• 美欧主要股指涨跌分化，标普500微跌0.31%，德国DAX和法国CAC40指数上涨约2%。

- 商品市场黄金价格维持高位震荡，铜价下跌3.34%，原油价格上涨近3%。

• 市场交易活跃，ETF日均成交额约2720亿元，黄金类ETF净流入约5.6亿元。

- 南向资金连续净买入港股，年内累计净买入超7600亿港元。

2. 本周新发基金发行情况 [page::2][page::6]

| 代码 | 简称 | 认购起始时间 | 投资类型 | 基金经理 |
|------------|-----------------|---------------|-----------------|------------------------|
| 024284.OF | 易方达安如30天持有A | 2025-07-14 | 中长期纯债型基金 | 刘朝阳,易璨 |
| 024669.OF | 华商中证800指数增强A | 2025-07-14 | 增强指数型基金 | 邓默，海洋 |
| 180901.SZ | 南方润泽科技数据中心REIT | 2025-07-14 | REITs | 冯达,王雪，胡阔 |
| 508060.SH | 南方万国数据中心REIT | 2025-07-14 | REITs | 周洪宇，张文全，吴琼 |

• 发行动能强劲，覆盖多类型产品，15只被动指数型基金占据主导。

- 首发数据中心REITs底层资产均为优质数据中心，成为新热点。

3. 数据中心REITs详细分析及投资观点 [page::2][page::6][page::7]

• 南方润泽科技数据中心REIT（180901）：机柜5897个，机柜总功率42530.84KW，签约率及上架率均接近100%，电费占营业成本约40%，未来拟进行微改造和液冷制冷改造，2025Q2-4年化净现金流分派率约7.71%。

- 南方万国数据中心REIT（508060）：机柜4192个，电力设计容量29044KW，签约率100%，计费率保持在92-96%，2025Q2-4年化净现金流分派率约6.05%。

• 投资偏好强调高IT功率密度、明确改造计划、高上架率和稳定运行、土地剩余年限及现金分派率竞争力。

- 参考海外类似REITs投资模式：美国易昆尼克斯、新加坡吉宝直流。

• 风险提示强调历史业绩不代表未来，产品非保本，受多因素影响有市场风险。

4. 投资风险与评级说明 [page::8]

• 投资需考虑基金经理业绩、建仓期、费率及市场行情。

- 本报告为财信证券合法合规发布，声明投资风险，提示风险控制和谨慎决策。

财信证券《基金周报（20250714-20250718）：首批数据中心REITs研究分析》详尽分析

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1. 元数据与报告概览

• 报告标题： 《基金周报（20250714-20250718）：首批数据中心REITs研究分析》

- 作者： 刘鋆（财信证券研发中心）

• 发布日期： 2025年7月16日

- 发布机构： 财信证券研究发展中心

• 主题： 本期重点聚焦首批数据中心REITs的发行与投资分析，同时涵盖宏观市场行情回顾、新发基金概况及风险提示。

核心论点与信息传递

• 当前市场行情表现积极，特别是A股中小创板块表现活跃，各类资产表现参差，本期对首批发行的两只数据中心REITs进行了详细分析。

- 数据中心REITs底层资产具有一定规模和高签约率，净现金流分派率具备吸引力，且具备改造升级潜力。

• 投资该类REITs应综合考虑资产特征、业务模式、电力成本、机柜密度等关键指标，关注土地剩余期限和现金分派率。

- 报告提醒新基金投资风险，强调历史业绩不代表未来表现，非保本产品存在本金损失可能，赞同细致考量基金经理与市场行情。

整体来看，作者意在向投资者清晰展示数据中心REITs的基本面和投资价值，配合宏观市场背景，提供较为全面的基金投资视角[page::0,2,6,7,8]。

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2. 逐节深度解读

2.1 市场行情与数据回顾（第2页、第4-5页）

• 关键论点： 上周AH股市场表现良好，A股中小创板块表现优异，中证1000、创业板50指数分别上涨2.36%、2.65%；港股表现温和。海外市场则出现分化，欧洲指数呈上涨态势，而标普500及印度指数小幅下跌。申万31个一级行业涨多跌少，房地产、建筑材料、钢铁领先，煤炭、汽车归属跌幅。

- 推理依据： 通过多市场指数涨跌和行业板块涨幅提供广阔市场背景，配合资金流、ETF成交活跃度、南向资金净买入等数据作为市场活跃度和资金流向的重要佐证。

• 关键数据点：

- 中小创指数上涨2.65%、恒生指数上涨0.93%
- 南向资金成交净买入约263.6亿港元，年内累计逾7662亿港元
- 黄金价格国际端上涨0.82%，国内下跌0.29%；铜价下跌超3%，原油价格上涨近3%
- 中美国债收益率均小幅上行，显示利率环境略趋紧

• 分析： 市场整体偏强，尤其中小市值板块表现活跃，资金流入旺盛，特别是南向资金维持净买入，反映外资对A股长期看好。原材料价格走势分化，能源价格上涨暗示成本端压力，铜价下跌可能预示工业需求放缓。利率上行对股市估值有一定压力，但整体市场情绪保持积极[page::2,4,5]。

2.2 新发基金跟踪及数据中心REITs介绍（第2页、第6-7页）

• 关键论点： 本周新发基金约30只，涵盖债券、增强指数、偏股混合及REITs等。首次发行的2只数据中心REITs配置重点资产，具备较高签约率和上架率，托管费结构及电费承担形式不同，未来配有改造计划以提升竞争力。

- 资产描述：
- 南方润泽科技数据中心REIT：
- 建筑面积4.21万平方米，机柜5897个，总功率42530.84KW
- 机柜功率结构以普通机柜(7.04KW)为主，占比96%
- 制冷为风冷，包含冗余精密空调，业务模式批发型，托管服务费含电费
- 土地使用权至2074年，剩余约49年
- 签约率100%，上架率从95.97%提升至99.22%（2022Q1–2025Q1）
- 电费约占成本40%，均价约0.54元/度
- 未来有2027年微改造及2035年液冷改造计划，单KW改造成本估1700元
- 净现金流分派率预测2025Q2-Q4约7.71%，2026年6.42%
- 南方万国数据中心REIT：
- 建筑面积3.54万平方米，机柜4192个，电力设计容量29044KW
- 制冷为风冷，业务模式批发型，客户承担电费
- 土地使用权至2062年，剩余约37年
- 签约率100%，上架率稳定于92%-95%区间
- 机柜租金分别为7KW机柜3990元/月，4.5KW机柜3420元/月
- 净现金流分派率预测2025Q2-Q4约6.05%，2026年6.20%

• 投资观点： 详细列出数据中心资产考察维度，强调IT功率密度、改造计划、运营稳定性、土地年限和现金分派竞争力，偏好组合是高IT密度且改造明确、运行稳定、现金流优秀的资产。还引用了海外相关REITs的国际经验做比较，表现出跨区域对标视角。

- 推理依据： 对机柜数量、功率分布、签约率及上架率等具体运营指标聚焦，分析电费占比及服务费结构差异，结合土地权益和改造规划，强调资产的长期稳健运营能力，从而预判REITs的投资回报与风险。

• 风险提示： 历史业绩不代表未来表现，基金具有市场风险，非保本，建议投资者注意建仓周期、费率、基金经理能力、市场行情状况等。

整体来看，该部分细致描述并解构两支首发数据中心REITs产品的资产及现金流特征，辅以资产运营的关键性能指标，构建了投资者认知框架[page::2,6,7,8]。

2.3 风险提示与投资评级（第8页）

• 风险提示包括：

- 新基金选择建议综合考量多维因素，避免一味追求过去业绩
- 该基金产品非保本，存在极端情况下本金不可回收风险
- 宏观经济、政策环境及其他内外部因素可能导致市场风险，影响收益

• 投资评级系统说明： 明确评级标准基于6-12个月内相对沪深300指数的超额收益表现，分股票投资评级（买入、增持、持有、卖出）及行业投资评级（领先大市、同步大市、落后大市）多类别定义。

风险提示和评级纲领为投资判断提供风险认识边界和收益参考，保障阅读者具备理性投资视角[page::8]。

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3. 图表深度解读

图1：申万31个一级行业上周（0707-0711）区间涨跌幅 （图示见第4页）

• 描述： 图1以柱状图形式展现申万31个一级行业指数在0707-0711区间内的涨跌幅，数据为流通市值加权平均涨跌幅。

- 解读：
- 房地产、建筑材料、钢铁表现突出，涨幅最高优于7%、4.5%、4%（依次排序），显示周期板块和房地产板块显著反弹。
- 部分行业如煤炭和汽车呈小幅回调，分别下跌约0.7%、0.22%，或反映供应端调整与需求放缓存在。
- 多数行业出现正收益，趋势向好，市场活跃且有板块轮动迹象。

• 联系文本： 图表直观支持文本里关于行业涨跌幅的描述，强化市场结构表现，指向产业周期回升与市场资金偏好切换的逻辑。

- 潜在局限性： 市场短期波动，具体行业表现充分依赖当期宏观因素，涨跌幅仅覆盖5个交易日，需关注持续性[page::4]。

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4. 估值分析

报告本身未涉及详细的估值模型（如DCF、市场多倍法）计算，但明确预测了数据中心REITs未来的净现金流分派率，这实际上是REITs估值和投资回报的核心指标。

• 净现金流分派率（类似于分红收益率）：

- 南方润泽2025Q2-Q4年化预测约7.71%，2026年6.42%
- 南方万国2025Q2-Q4年化预测约6.05%，2026年6.20%

• 这一指标基础包括稳定的租赁收入、高签约率、持续上架率和电费成本管理。

- 未来改造投资计划（微改造和液冷升级）可能提升单机柜容量与效率，从而潜在提升资产价值和现金流。

• 由于REITs特殊的收益分配结构，现金流分派率对估值敏感，投资者可据此判断预期收益水平及与市场利率、风险偏好的匹配。

该报告通过分析运营和现金流指标，辅以土地剩余期限作为资产风险的重要考量，建立较为稳健的投资收益预期框架[page::6,7]。

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5. 风险因素评估

报告识别的风险包括：

• 市场风险： 基金投资标的表现受经济、政策等宏观环境影响，可能波动导致收益不达预期。

- 产品风险： 新基金非保本型，极端市况下本金可能受损，投资者应有风险准备。

• 运营风险： 数据中心物业是否能维持高签约率和上架率存在不确定性。

- 成本风险： 电费成本变动以及未来改造成本对资产现金流存在潜在压力。

• 法律和土地使用权风险： 土地使用权剩余期限虽长，但仍可能存在不可控合规风险。

- 流动性风险： 公募REITs市场活跃度及二级交易流动性尚未完全验证。

尽管列举风险，报告未细述缓解措施，但通过强调对基金经理能力和费率结构的考察，隐性地建议投资者做好全面尽职调查[page::3,8]。

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6. 批判性视角与细微差别

• 数据中心REITs的净现金流分派率较高，是否存在过于乐观的假设？ 如未来电价是否可能上升，托管客户稳定性，改造投入回报周期等，报告未深度披露敏感性分析。

- 土地使用权期限虽长，但2062年到期的万国数据中心相对较短，可能对长期投资回报带来不确定性。 报告虽然提及土地使用权但未展开详细影响分析。

• 业务模式两者均为批发型，电费承担方式不同，长期运营成本风险分布不同，稍显复杂。 对此报告未呈现盈亏极限分析。

- 海外REITs对比部分较为简略，未展开深入对标差异。 这或限制了对国际经验的借鉴深度。

• 整体报告较为积极，潜在偏向支持首批数据中心REITs的市场推广，独立性需投资者甄别。

报告清晰且细节丰富，但对风险和不确定性的定量分析不够，部分预测依赖募书数据，投资者应结合自身风险承受能力审慎判断[page::6,7,8]。

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7. 结论性综合

本报告全面回顾了2025年7月14日至18日的市场行情，宏观环境稳健，资金流向积极，沪深港市场表现不一但整体偏多。新发基金市场活跃，尤其引入两只首批数据中心REITs，财信证券从资产规模、运营指标、收益能力及改造潜力等多层面深度剖析了这两只基金的基础资产和现金流质量。

具体来看：

• 南方润泽科技数据中心REIT底层资产规模更大，机柜密度高，签约及上架率极佳，托管模式含电费，电费在成本中占比较大。液冷改造潜力提供提升空间，净现金流分派率高达7.71%（2025年预测）。

- 南方万国数据中心REIT规模稍小，托管客户直接承担电力费用，土地剩余年限短于润泽，净现金流分派率6%左右，表现相对稳健。

• 投资视角强调以高IT功率密度、明确改造计划及现金分派竞争力为偏好方向，结合运营稳定性构建较为稳妥的资产选择框架。

- 市场风险与产品风险需投资者全方位认知，基金为非保本产品，极端环境下可能本金受损，引导投资者谨慎考量。

• 图表分析支持行业板块行情积极，金属、能源价格波动揭示宏观经济多角度影响。

总体而言，报告展现出对数据中心REITs潜力的认可，结合稳健运营数据及未来改造规划，评估其为具有中长期投资价值的新兴资产之一，但亦提示风险与谨慎操作的重要性。报告内容翔实，逻辑清晰，特别是在资产细节描述与运营指标披露上具备专业深度，为投资者理解数据中心REITs提供了系统框架和实践依据[page::0-9]。

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致谢

本分析基于《财信证券基金周报（20250714-20250718）》全文内容，结合报告各图表、表格数据及文本描述，力求做到详尽和客观，旨在为投资者和分析人士提供深层次的理解和参考。

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