多地政策发力，房地产市场提振预期明显 [page::4][page::5]

• 中央及地方政府持续出台多项支持措施，包括降低首付比例、优化公积金贷款等。

- 20个重点城市中六城非核心区域首付比例降至20%，但多数城市仍维持30%以上门槛。

• 主要城市政策仍存在进一步优化空间，重点围绕“认房又认贷”取消、限购限售调整等。

新房销售仍处于下行通道，价格走势分化 [page::6][page::7][page::8]

• 2023年7月30大中城市商品房成交套数同比下降29.5%，环比亦呈下降趋势。

- 一线城市成交降幅较小，部分核心城市如北京成交量同比增长31%。

• 70大中城市住宅价格指数环比微跌，同比仍在小幅下降，三线城市价格降幅明显。

二手房销售止跌回稳，改善型需求支撑较强 [page::8][page::9][page::10][page::11]

• 7月100座样本城市二手房成交同比下降13%，环比增长6.5%，逐步止跌企稳。

- 大户型（3居及以上）交易量同比降幅小，改善型购房需求相对旺盛。

• 11个重点城市二手住宅成交占比近四年新高，成交量与商品住宅同步或略领先。

房企投资及土地市场承压，成交量价齐减 [page::11][page::12][page::13][page::14]

• 1-7月房地产开发投资累计同比下降8.5%，新开工面积同比降24.5%，开工意愿较低。

- 7月100大中城市住宅用地供应规划面积同比降4%，成交面积大幅降59%。

• 土地楼面价同比下降3%，溢价率回落，量价双减趋势主要集中在一线及二三线城市。

国有房企融资保持通畅，非国企压力持续 [page::14][page::15]

• 7月境内房企债券发行总额618.9亿元，净融资额91.26亿元。

- 国企净融资额212亿元，已连续6个月为正；非国企净融资额负158.55亿元，连续7个月负值。

• 海外中资房产债净融资额持续为负，7月达到-15.95亿美元。

投资建议与风险提示 [page::0][page::15]

• 预计政策催化将促进潜在购房需求释放，短期行情或受益于高能级城市政策、改善型需求及城中村改造等结构性因素。

- 风险包括中介数据局限、销售不及预期及政策执行不及预期等。

金融研报详尽解读报告

——《基本面仍承压，增量政策有望助力行业筑底》
中信证券研究部，2023年8月22日

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1. 元数据与报告概览

标题：基本面仍承压，增量政策有望助力行业筑底
作者及机构：中信证券研究部，核心分析师包括张若海（首席）、王博隆、汤可欣
发布时间：2023年8月22日
研究主题：中国房地产开发行业基本面现状与政策影响分析，侧重商品房及二手房销售数据、土地成交、房地产企业融资与政策环境的综合观察与研判

核心论点与投资观点：2023年5至7月房地产商品房销量持续下行，反映基本面仍然承压；二手房成交出现止跌迹象。多地政府陆续发文推动房地产政策优化，尤其集中于降低首套房贷首付比例、优化限购限售政策等政策维度。基于融资环境趋于改善，国有房企融资较为顺畅，行业竞争格局有望向优质标的倾斜。预计政策持续发力将逐步释放潜在购房需求，助力房地产市场筑底，尤其是新房销售有望实现软着陆，建议关注高能级城市政策红利及改善型需求催化的板块结构性行情。[page::0]

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2. 逐节深度解读

2.1 多地方政策表态与推动（第4-5页）

• 政策背景和总览：中央政府自2022年以来高频出台房地产相关政策，强调“保交楼、保民生、保稳定”，通过信贷政策调整、风险化解及行业重组并购等多维度手段稳住房地产业发展。2023年7月24日中央政治局会议特别强调房地产市场供需关系变化，以及持续风险防控的重要性，政府政策聚焦点包括保障行业融资、深化行业调整及防范系统风险。

- 地方动作与政策优化空间：多地方政府响应中央号召，发文出台住房公积金贷款额度上浮、购房补贴、货币化安置等具体措施，部分省市已降低首付比例。重点城市如北京、上海、深圳、广州已采用政策调研和预期优化，但具体政策尚未全部落地。[page::4][page::5]

• 数据量化说明：20个重点城市中，仅郑州所有区域最低首付比例为20%，6城非核心区域为20%，其余13城首付最低达到30%以上，且部分城市仍坚持“认房又认贷”的限制，政策调整空间仍较大。[page::0][page::5]

2.2 新房销售态势分析（第6-8页）

• 销售量及价格走势：7月30大中城市商品房成交量同比仍下降29.5%，且8月前半月继续下滑7.9%。不同城市环线上，一线城市降幅相对较小（14%），二线（40%）与三线城市（23%）降幅较大，表明大城市市场相对较稳定。

- 价格指数：70座大中城市7月新建商品住宅价格指数环比下降0.2%，同比下降0.6%，降幅有所扩大。分城市看，一线城市价格同比上涨1%，二线略增0.2%，三线城市同比则下降了1.5%，三线市场表现相对疲软。[page::6][page::7][page::8]

• 图表说明：

- 图1展示2021-2023年全国30大中城市商品房成交套数趋势，显示2023年明显低于前两年，并进入下行通道。
- 图2揭示不同城市类别商品房成交量的同比变化走势，2023年6月后降幅扩大，短期持续处于负区间。
- 图3及图4反映整体房价的环比及同比数据，体现价格负增长的趋势延续。[page::7]

2.3 二手房市场止跌迹象明显（第8-11页）

• 成交量趋势：7月100座样本城市二手房成交量同比下降13%，但环比提升6.5%，滚动7日平均7月底提升11.7%，展现成交量的短期复苏迹象。一线城市虽然同比降幅最大，但环比涨幅亦最高，显示市场短周期内活跃度回升。

- 挂牌量价态势：全国二手房挂牌量环比上升6%，挂牌价环比小幅下降0.15%。11个重点城市中二手住宅成交量占总住宅成交比重达到57.8%，创近4年新高，且二手房成交量与商品房大体同步，部分时期二手房短期领先，反映二手市场活跃增强可能先于新房市场回暖。

• 户型交易分析：一居二居户型成交量同比降幅最大（18%），三居及以上相对稳定，环比均为正增长。反映购买改善型大户型需求较为坚挺，短期回暖尤为明显。

- 图表说明：
- 图5、图6显示二手房挂牌量与11重点城市二手房成交量的时间序列。
- 图7至图10展示规模更大样本（100城）下不同环线、户型的二手房成交趋势。
- 图11、图12详细说明11重点城市内二手与商品住宅成交的对比分析与占比趋势。[page::8][page::9][page::10][page::11]

2.4 企业开工与土地市场萎缩（第11-14页）

• 房地产开发投资：2023年1～7月投资同比下降8.5%，降幅持续扩大。新开工面积累计同比下降24.5%，竣工面积同比下降16.8%，显示新项目启动意愿低迷。施工面积累计同比实现20.5%小幅增长，表明部分在建项目持续推进。

- 土地供应与成交：7月全国100大中城市住宅类用地供应规划建筑面积同比下降4%；成交规划建筑面积大幅下降59%，反映土地市场降温明显。成交楼面均价同比下降3%，溢价率降至5.54%，反映土地溢价空间和市场热度均减弱。

• 细分城市表现：一线城市土地成交规划建筑面积同比减少32%，楼面均价下降22%；二三线城市成交建筑面积及均价均出现双降，成交量及价格均受拖累。

- 图表说明：
- 图13-15清晰展示房地产开发投资额、新开工面积与竣工面积的时间序列变化及同比指标。
- 图16-19展示土地供应面积、成交面积、楼面均价和溢价率的短期变化，强调成交面积与价格的下滑趋势。[page::11][page::12][page::13][page::14]

2.5 房地产企业融资环境（第14-15页）

• 融资态势：2023年7月境内地产债券发行总额618.9亿元，净融资91.26亿元。其中国企净融资额212亿元，非国企净融资额为-158.55亿元。显示国有企业融资渠道畅通，持续实现正净融资，维持稳定资金来源；非国企则连续7个月净融资为负，资金压力较大。

- 境外融资：海外中资地产债券发行额为10.68亿美元，净融资额为-15.95亿美元，连续7个月为负，境外融资压力显著。

• 图表说明：

- 图20和图21分别展示境内及海外中资地产债券发行量与净融资额的月度变化，直观反映资金流动性分化格局。[page::14][page::15]

2.6 投资建议与风险因素（第15页）

• 投资建议：报告判断短期内新房销售依然承压，二手市场呈现企稳迹象。随着政策逐步落地，购房需求有望释放，推动市场软着陆。重点关注政策支持力度大的高能级城市，以及改善性需求及城中村改造推动的结构性投资机会。

- 风险提示：报告强调基于多平台数据的统计研究难免存在样本不足、数据误差与缺失等不确定性；以及市场销售与政策执行效果可能不及预期，这是潜在风险需密切关注。[page::0][page::1][page::15]

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3. 图表深度解读

报告配备丰富图表，涵盖交易量、价格指数、土地供应与成交、融资情况等多个维度，数据来源涵盖Wind、国家统计局、克而瑞以及主要中介平台， 数据全面且多渠道交叉验证。

• 商品房成交量与价格走势（图1-4）：

图1中2023年成交量显著低于2021、2022年，显示市场疲软；图2周度成交同比均为负，特别是二三线城市；图3&4价格指数虽有分化，一线城市价格相对坚挺，但整体价格持续承压的趋势未改。

• 二手房市场数据（图5-12）：

从挂牌量价指数（图5）可见挂牌量小幅上升但挂牌价仍下降，表明卖方心理趋于谨慎。图6~8显示成交量在持续修复，尤其一线城市二手房成交环比均上升。户型分布（图9、10）显示改善性需求支撑大户型销售，反映市场需求结构变化。
二手房成交占比（图12）创新高，反映二手房市场对整体住房交易活动的引领作用。

• 房地产开发投资与土地市场（图13-19）：

开发投资和新开工面积大幅萎缩（图13-14），反映开发商谨慎态度。土地成交数据（图16-18）成交面积和价格均下滑，尤其一线城市成交面积大幅减少，溢价率持续下滑（图19），暗示土地市场降温，未来新增供地及开发动力弱。

• 融资环境（图20-21）：

7月国内地产债券发行量及净融资额波动较大，国企融资状况持续优于非国企。海外中资地产融资状况持续紧张，净融资连续长期负值，风险依然较高。

整体看，图表密切呼应文本观点，层层递进揭示房地产销售、开发、融资的深度疲软与政策推动下的企稳迹象。

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4. 估值分析

报告中未明显包含针对具体上市公司或行业的估值模型分析、目标价或评级细节。主要定性及定量分析聚焦于行业基本面状态和政策层面，指出市场仍处于筑底过程，政策发力是主要催化因素。

（备注：评级标准介绍显示投资建议评级及依据，但本份报告中未披露具体证券评级或目标价。）[page::16]

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5. 风险因素评估

• 数据风险：多中介平台数据可能存在样本规模不足、误差、缺失导致研究结论产生偏差，影响对市场趋势的准确判断。

- 市场风险：房地产销售可能继续不及预期，政策效果落地不足或缓慢，导致市场恢复受阻。

• 政策风险：政策执行进度与力度的不确定性，及可能的后续调控力度调整，构成不稳定因素。

报告未提出具体的缓解策略，而是提醒投资者关注上述风险可能对研究结论产生影响，表明对市场依旧保持谨慎态度。 [page::1][page::15]

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6. 审慎视角与细微差别

• 政策预期与落地时滞：尽管报告积极强调政策发力对市场带来的潜在利好，但现实中政策效果存在一定落地滞后期，且部分重点城市政策尚处规划及预告阶段，具体执行力度和范围仍具有不确定性。

- 数据样本差异：二手房数据依赖多个中介平台合计统计，不同平台覆盖区域和客户群体存在差异，样本异质性可能引起总体数据的波动性和代表性局限。

• 市场异质性：报告将大量城市纳入样本，涵盖一线至四线多级城市，虽然提升了统计代表性，但也可能掩盖个别城市尤其是三四线地产市场的局部风险或异动。

- 融资环境差异：国企与非国企的融资鸿沟明显，行业整体融资回暖的论调较为乐观，但融资较差的非国企可能承受较大财务压力，行业风险未完全消除。

• 供需结构变化：报告指出改善型及大户型需求相对稳定，但长期看供给限制与人口结构变迁因素复杂，需持续关注中长期需求变化的影响。

整体言之，报告对房地产行业现状和政策影响作出理性分析，结论基于数据充分但对未来不确定因素有合理提醒。

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7. 结论性综合

该份中信证券报告以详实量化数据为基础，多维度全景呈现2023年中国房地产行业的市场基本面情况及政策环境。报告显示：

• 新房市场持续处于下行阶段，成交量和价格双双趋弱，尤其在二三线城市表现尤为明显。

- 二手房市场展现止跌企稳迹象，成交量环比稳定增长，且改善型大户型成交相对坚挺，购房需求开始分化和修复。

• 土地市场供给虽稳定但成交和价格下降明显，显示开发商开工意愿低迷，投资和新开工面积大幅下滑。

- 融资格局显示国企融资相对顺畅，而非国企融资环境持续紧张，海外融资连续负净流入，企业资金压力存在明显分化。

• 多地方政府政策持续发力，尤其在降低首付比例、优化信贷政策等方面有明显活跃，政策红利有望成为楼市筑底和回暖的关键催化剂。

- 报告提出短期房地产市场难言全面回暖，但新房销售有望受政策驱动实现软着陆，二手房市场为前期企稳奠定基础，建议关注结构性投资机会。

通过对图表的深入解读，报告强调销售成交的分化走势、土地市场的冷却和融资结构的分歧，是当前市场的三大核心现象。政策仍是市场修复的核心变量，基于现有数据和政策导向，行业基础正从底部逐步筑牢。

建议投资者理性关注政策推动高能级城市及改善型需求带来的结构性机会，谨慎评估市场与政策风险，密切留意二手房市场的活跃度及企业融资环境的变化，以掌握房地产板块的未来轮动节奏。

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【全文分析完毕】所有引用均附页码标注，确保观点和数据源头可溯。[page::0,1,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16]

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