普洛斯发行公募REITs的战略初衷 [page::1]

• 帮助普洛斯实现从重资产持有向轻资产运营的转型，资金回笼用于新基础设施建设。

- 公募REITs完善产品体系，满足投资人对收益稳定性和多样化的需求。

发行公募REITs带来的正向效果 [page::1][page::2]

• 形成资本循环平台，规模近80亿元人民币，支持新项目投资。

- 推动一级市场私募基金和Pre-REITs的发展，增强退出机制。

• 提升普洛斯品牌和运营管理规范化水平，公募属性促使资产质量和合规性提升。

物流仓储行业竞争格局及趋势展望 [page::2][page::3]

• 过去两年供给过剩压力趋缓，2025年供需基本平衡，需求因供应链保障而翻倍增长。

- 未来发展聚焦三大方向：智能化（大数据、人工智能、物联网）、绿色化（光伏、新能源）、客户多元化（跨境电商、新能源汽车等）。

公募REITs未来发展展望 [page::3]

• 持续开展扩募，提升发行效率。

- 丰富资产品类，纳入厂房、产业园、数据中心及新能源资产。

• 吸引更多个人及境外投资者参与，推动市场深化发展。

相关封面图示意 [page::5]

中金点睛《对话普洛斯 | CICC REITs TALK》详尽分析报告

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一、报告元数据与概览

• 报告标题：对话普洛斯 | CICC REITs TALK

- 作者及机构：中金公司研究部不动产与空间服务行业分析师 裴佳敏，普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人 杨敏

• 发布时间：2025年4月20日 09:03 北京时间

- 发布平台：中金点睛 数字化投研平台

• 报告主题：围绕中国物流仓储领域领先企业普洛斯及其公募REITs发行发展，探讨公募REITs作为资产证券化的重要工具在中国的实施效果、行业现状与未来趋势。

核心论点与主旨：

本报告以问答形式，深入访谈了普洛斯作为中国首批公募REITs发行者的代表人物，系统阐述了普洛斯发行公募REITs的战略初衷、实际成效以及未来展望。报告强调公募REITs助力公司由重资产向轻资产运营转型，实现资本循环，并推动整个物流仓储行业及资本市场生态的发展。展望未来，公募REITs品类将不断丰富，市场主体将更加多样化，投资人结构趋于成熟。作者借此传递物流仓储REITs及公募REITs市场的长期增长潜力，肯定普洛斯在行业中的领导地位及示范作用 [page::0,1,2,3].

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二、逐节深度解读

1. 报告引言与专访背景

报告开篇介绍中金点睛数字化投研平台及其“CICC REITs TALK”系列栏目，重点侧重公募REITs市场的四周年发展，将普洛斯作为头部代表进行深度访谈。这为全文定位了主题框架——聚焦公募REITs特别是物流仓储领域的发展经验与趋势分析 [page::0].

2. 普洛斯发行REITs的初衷（采访问答第一部分）

关键论述：

• 企业角度：

- 普洛斯自2003年进入中国市场，经过近二十年沉淀，拥有大量稳定运营资产。
- 发行公募REITs的平台可促进资产从重资产持有向轻资产运营转变，形成资本循环。
- 回笼资金可投入新基建项目，强化公司增长动力。

• 投资人角度：

- REITs完善了普洛斯全生命周期的资产运营策略，涵盖拿地开发、建设、增值提升、运营及退出。
- 提供优质稳定的投资产品，有利于吸引不同类别投资机构参与。

逻辑与假设：

• 资产稳定运营为发行REITs打下基础，公募REITs作为长期持有与退出机制，既服务企业资金需要，也满足机构化投资需求。

- 资本循环和多样化产品体系增强企业韧性与抗风险能力 [page::1,2].

3. 发行公募REITs带来的正向影响（采访问答第二部分）

总结要点：

• 平台成立使资本循环制度化，募集资金规模近80亿元。

- 促进一级市场私募基金和Pre-REITs的活跃及退出，增强生态闭环。

• 品牌力提升，公募REITs合规性及高运营标准促使资产管理精细化，提升行业透明度和市场信心。

数据要点：

• 80亿元人民币级别的发行及扩募规模表明资金实力与市场认可度。

- 通过公募平台影响私募基金投资信心，拉动更多资本流入地产与仓储板块，示范效应明显 [page::2].

4. 当前物流仓储竞争格局及未来趋势（采访问答第三部分）

行业供需分析：

• 近两年市场过度供给导致供需不平衡，承压明显。

- 过去五年需求翻倍增长，支撑物流仓储行业长期看好。

• 2024年及以后供给将趋于合理，行业进入健康调整期，预计迎来触底反弹。

未来发展三大方向：

1. 智能化：应用大数据、AI和物联网，提高仓储智能化和运营效率。

2. 绿色化：结合屋顶光伏、储能及新能源充电设施，推进节能环保。

1. 客户结构丰富化：从传统电商、物流扩展到跨境电商、新能源汽车产业、新兴客户群体。

意义：

• 体现行业从传统仓储向技术驱动和可持续发展方向转型。

- 明确普洛斯战略符合行业升级趋势，保持头部运营商地位，同时面临新竞争挑战 [page::2,3].

5. 公募REITs未来发展展望（采访问答第四部分）

核心观点：

• 拓展扩募规模，提高发行效率，推动资金规模持续扩大。

- 打通公募REITs与私募基金、Pre-REITs，实现产品链条互联。

• 资产类别再丰富，涵盖厂房、产业园、数据中心、新能源领域，推动多元化。

- 投资人结构多样化，吸引更多个人投资人及境外资金，提升市场广度和深度。

逻辑：

• 扩大市场深度和广度，满足多样化资金需求。

- 通过产品创新促进市场活力，推动REITs市场由初期向成熟阶段转变。

• 以平台化视角推动行业整体生态建设 [page::3].

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三、图表深度解读

本报告中存在较少传统数据表格，主要以访谈内容构成，唯一显著配图为普洛斯中国高级副总裁 杨敏和中金公司分析师 裴佳敏的合影（第5页），用于标识访谈嘉宾及权威性，加强信任感，并未包含直接数据图表或财务图形分析。

该配图符号化展示双方对话互动，彰显普洛斯与中金公司对接深度，是访谈类研究报告典型辅助图片。

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四、估值分析

本报告未涉及具体财务估值模型或目标价分析，报告重心为产业链与资本市场结构性逻辑解读，及行业趋势与发行经验分享。未见DCF、市盈率等传统估值方法应用描述，缺乏财务预测数据。

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五、风险因素评估

报告本身未显著罗列风险章节，但从对话内容可隐含识别以下潜在风险：

• 行业周期波动风险：近期供给过剩及运营数据波动，意味着物流仓储市场仍处调整中，存在压力。

- 市场竞争加剧风险：头部运营商需持续创新，满足智能化和绿色化需求，若技术升级滞后，竞争力减弱风险。

• 资本市场环境变化：公募REITs扩募依赖于市场整体流动性和机构投资偏好，若资本市场政策或环境波动，影响融资效率。

- 投资者结构单一风险：当前机构投资者占主导，个人投资人及外资参与度不足，限制市场深度。

报告未明确给出缓释措施或详细风险概率评估，但普洛斯注重合规及运营管理标准化，公募REITs平台凭借制度框架具备一定风险控制基础 [page::2,3].

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六、批判性视角与细微差别

• 报告访谈深度主要体现在访谈嘉宾对公募REITs积极影响的叙述，展现普洛斯的战略成功和行业领导地位，带有一定的官方和宣传性质，观点较为积极，缺少对可能负面因素的深入剖析。

- 对于行业供需结构的调整期，谈及“供给基本出清”、“触底回升”观点偏乐观，基于中长期趋势判断，但当前经济环境多变，相关假设需动态验证。

• 报告未披露具体运营数据细节及财务指标，缺乏外部第三方验证数据。

- 虽然提及公募REITs扩募和品类丰富，但未详细阐述法律、政策、税收等方面潜在制约，表面较少谈及制度风险或市场波动风险。

整体而言，报告强调资源整合和积极前景，较少呈现反面观点，读者应结合行业政策和宏观环境审慎解读 [page::1,2,3].

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七、结论性综合

本次《对话普洛斯 | CICC REITs TALK》报告通过普洛斯高管与中金分析师深入访谈，对公募REITs作为物流仓储资产证券化工具攻略及行业发展趋势做了系统梳理。

• 发行公募REITs对普洛斯来讲，不仅实现了由重资产持有向轻资产运营的战略转型，还通过资本循环显著增强企业资金实力，促进了基础设施建设投资。

- 公募REITs发行规模近80亿元人民币，既为平台引入增量资金，也为整个私募基金与Pre-REITs生态提供退出通道，增强了市场流动性和结构完整性。

• 物流仓储市场经历过度供给阶段后，供需逐步均衡，预计行业将逐渐企稳回升。智能化、绿色化及客户多样化成为未来仓储运营的三大关键趋势。

- 公募REITs市场将持续扩募规模，丰富资产品类，并努力吸引来自个人投资者与境外资本的参与，朝着成熟多元的资产和投资结构发展。

• 报告未涉及具体估值或风险缓解方案，但通过不断强化合规与运营管理推动品牌口碑和资产质量的提升。

从这份访谈报告中可以看出，普洛斯不仅在公募REITs发行中担当行业示范者角色，还积极引领物流仓储资产管理的创新变革，推动形成更加健康、透明、可持续的市场生态。报告反映的公募REITs及物流仓储行业未来前景总体积极，值得关注和跟踪。

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参考图片

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版权与免责声明

本报告内容基于中金公司数字化投研平台公开发布访谈内容，报告仅供参考，不构成具体投资建议。投资者应基于自身情况谨慎决策。[page::6]

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（全文共计约1300字）

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