归母净利润和收入增长显著 [page::0]

• 2025年上半年营业收入17.04亿元，同比增长39.05%。

- 归母净利润3.69亿元，同比增长38.64%。

• 毛利率36.8%，较去年同期下降23.12个百分点，但费用率合计19.18%，下降8.09个百分点，费用管控成效明显。

出租业务和销售面积表现稳定 [page::0]

• 合同销售面积3.63万平方米，销售金额11.29亿元，同比增长55.43%。

- 租赁收入5.67亿元，同比增长17.01%。

• 租赁面积168.56万平方米，较一季度末增长4.40%。

- 平均单位租金1.91元/平方米/天，较上年增加0.75%。

产业投资体系建设和产业空间推进 [page::0]

• 构建“一体两翼”产业投资体系，支持产业项目从初创到上市全阶段融资。

- 参与VC基金燧峰二期及天使基金燧玥二期募集，引入合作伙伴拓展产业生态。

• 推进科创社区建设，重点园区汇元天地聚焦集成电路材料及装备产业，促进产城融合。

融资及债券发行情况 [page::1]

• 2025年5月成功发行公司债9.7亿元，票面利率1.98%，认购倍数4.06倍。

- 债券发行增强资本结构，支持公司持续发展。

投资建议与风险提示 [page::1]

• 建议关注公司科技地产全生命周期运营优势，销售与租赁双增长推动盈利提升。

- 需警惕宏观经济、政策调整、房地产市场及投资收益波动等多重风险因素。

【银河地产胡孝宇】公司点评丨张江高科 (600895) 深度分析报告

一、元数据与概览

• 报告标题：【银河地产胡孝宇】公司点评丨张江高科 (600895)：归母净利润同比提升，平均租金略有提高

- 作者：胡孝宇

• 发布机构：中国银河证券研究院

- 发布日期：2025年08月29日

• 研究主题：张江高科公司2025年上半年业绩表现及其产业发展动向，重点涵盖房地产销售与租赁业务及产业投资体系建设。

- 核心信息：公司2025年上半年归母净利润及营业收入均同比实现强劲增长，尤其归母净利润同比提升38.64%。同时，公司出租业务的平均租金有小幅提升，积极构建一体两翼的产业投资体系，并通过产业空间建设促进产城融合。近期成功发行低利率公司债，用于支持后续发展。整体评价积极，显示公司业绩及战略执行情况良好。

二、逐节深度解读

2.1 报告导读与核心观点

• 归母净利润同比提升

2025年上半年营业收入为17.04亿元，同比增长39.05%；归母净利润3.69亿元，同比增长38.64%。基本每股收益(0.23元)同比上涨35.29%。收入提升主要得益于房地产业务合同销售金额11.29亿元，同比增长55.43%，及租金收入5.67亿元，同比增长17.01%。
毛利率为36.8%，较去年同期下降23.12个百分点，显示盈利结构压力或成本上升的存在。归母净利润的快速增长，关键驱动力来源于投资净收益大幅增长（422.91%），主要由于金融资产公允价值上涨带来的损益改善。费用率合计19.18%，同比减少8.09个百分点，体现了销售费用率小幅提升(0.49pct)外，管理和财务费用率分别下降，整体费用控制显著优化，从而推动净利润增长。

• 出租业务平均单位租金提升

出租面积达到168.56万平方米，较一季度末增长4.40%。平均租金为1.91元/平方米/天，较上年平均值提升0.75%。租金收入增长与企业租赁需求回暖有所关联，体现公司租赁业务稳步收紧供应市场的能力。同时，销售面积3.63万平方米，销售金额11.29亿元表明销售业务同样保持增长，展示其销售与出租业务的双轮驱动效果。

• 构建产业投资体系

公司推进“一体两翼”产业投资体系，覆盖从天使轮到上市的股权融资全阶段。上半年对外股权投资6000万元，完成VC基金燧峰二期三关募集，天使基金燧玥二关募集也在进行中。通过引入多元合作伙伴，增强产业生态圈和被投企业支持能力，体现公司在科技地产之外，积极拓展资本市场多层次布局的策略。

• 产业空间建设持续推进

提供多元化产品空间包括研发办公、人才公寓、商业综合体等，推动科创社区建设和产城融合。重点建设的“汇元天地”围绕集成电路材料及装备打造产业园，促进上下游企业联动发展，目标打造张江科学城功能完善、可持续发展的集成电路产业集群体系，提升整体园区竞争力。

• 5月发行公司债

成功发行9.7亿元公司债，票面利率仅1.98%，认购热情高涨（认购倍数4.06倍），反映市场对公司信用的认可及融资环境有利，为公司后续产业布局及资本需求注入强劲资金支持。

2.2 投资建议章节

• 公司收入和归母净利润双位数增长，体现销售与租赁业务齐头并进的发展态势。

- 依托科技产业背景，公司聚焦科技地产全生命周期运营，体现房地产与产业投资互补，双轮驱动力支持公司未来持续成长。

• 投资者可关注公司在产业投资体系扩展和园区空间建设的持续推进对业绩及估值的积极影响。

2.3 风险提示章节

作者详尽罗列多方面风险：

• 宏观经济不达预期：经济整体放缓或逆转可能影响销售及租赁需求。

- 政策实施风险：房地产及科技产业政策若调整，或影响公司运营环境。

• 房地产销售及投资收益波动：销售或投资项目回报不足，可能拖累业绩。

- 园区运营不及预期：园区空间利用率及租金收益可能下滑。

• 芯片制造及生物医药行业风险：作为主要产业方向，上游行业景气度变化对公司影响明显。

2.4 胡孝宇及银河证券研究团队介绍

• 胡孝宇金融硕士背景，具备丰富房地产行业分析经验，加之银河证券研究背景，为报告的专业性与深度提供保障。

2.5 评级体系介绍

• 报告遵循中国银河证券行业及公司评级标准，根据报告发布后6~12个月市场表现判断，评级区分为推荐、中性、回避等多档，体现公司相对基准指数的预期表现。

三、图表深度解读

图表1：公司2025年上半年业绩摘要（位于报告首页）

• 展示公司营业收入17.04亿元，较去年同期大幅增长39.05%。

- 归母净利润3.69亿元，同比增长38.64%。

• 基本每股收益和毛利率数据一并列示。

- 该表直观展示了公司核心财务指标的同比变化，强化文本中收入与盈利增长的论断，同时也映射出毛利率下降的结构性压力。

图表2：出租业务相关数据总结

• 出租总面积实现4.40%增长，达到168.56万方，支撑租金收入的稳步提升。

- 平均租金较上年提升0.75%，显示租赁市场租金不断回暖，符合租赁业务稳中有进的整体判断。

图表3：公司债发行情况

• 9.7亿元的债券发行额及1.98%低票面利率，认购倍数4.06体现债券市场对张江高科的资金需求稳定、公司信用良好。

- 该图说明公司融资成本较低，有助于后续产业投资和扩张规划。

以上图表均配合周边文案论述，数据扎实且逻辑清晰，辅助理顺公司经营现状及发展战略。

四、估值分析

本报告未详细披露具体估值模型与目标价，但从定性内容和财务指标可推断：

• 强劲利润增长与投资收益提升是估值提升的重要驱动。

- 公司通过产业投资和低成本融资增强自身成长能力，为后续估值提供上行动力。

• 毛利率下降带来的盈利质量问题及费用控制改善对估值有复杂影响。

- 综合来看，报告给予公司“推荐”评级，暗示市场对公司未来表现的乐观预期。

五、风险因素评估

报告列出的风险较为全面，从宏观经济、政策、行业景气度到公司具体业务层面均有覆盖。各风险均有明确说明对公司可能的具体影响，并提示投资者应关注：

• 经济波动风险：直接影响销售及租赁需求。

- 政策调整风险：尤其是科技园区和房地产相关政策。

• 产业链上下游行业变化：例如芯片制造及生物医药发展。

- 投资与运营风险：涉及投资收益和园区运营回报的不确定性。

报告未具体量化风险发生概率或制定缓解措施，但风险列举的详尽程度反映作者对行业波动的理性判断。

六、批判性视角与细微差别

• 毛利率显著下滑：报告提及毛利率下降23.12个百分点，伴随利润增长，表明利润来源依赖于投资收益而非主营业务盈利改善，短期可能掩盖主营业务的盈利压力，后续需持续关注其盈利质量。

- 费用率下降虽有助净利增长，但销售费用率略有提升；说明公司或加大销售投入以促进合同销售收入增长，未来销售效率变化是观察重点。

• 关于产业投资体系，“一体两翼”及基金募集成效的描述较为笼统，未详细披露投资项目具体表现与回报，投资收益的可持续性尚需观察。

- 风险虽多，但报告未明确提出具体缓解策略或概率，投资者需自己判断风险权重。

• 公司债发行利率极低（1.98%），但未披露债券具体用途，市场融资环境变化可能带来的影响未充分讨论。

七、结论性综合

该研究报告系统评估了张江高科2025年上半年经营状况及战略部署。报告基于详细的财务数据与业务进展总结出：

• 公司营业收入与归母净利润实现强劲同比增长，主要源于地产销售金额提升与租金收入稳定。

- 出租总面积和单位租金均实现小幅增长，支撑租赁业务持续贡献现金流。

• 投资净收益爆发式增长推动净利润快速提升，减轻了主营业务毛利率下滑带来的压力。

- 产业投资体系的构建和多阶段基金募集，展现公司资本运作能力与产业生态布局拓展。

• 产业空间建设项目如“汇元天地”反映公司推动高科技园区与产城融合的战略愿景。

- 发行低利率公司债为公司提供了良好的资本补充，支持未来扩张计划。

• 风险内容全面，覆盖宏观、政策、行业与公司业务多重维度，提示投资者需关注市场及产业环境波动。

综合来看，报告给出了“推荐”评级，认为张江高科具备良好的财务表现与战略动能，未来成长潜力明显，适宜关注。该报告不仅反映业绩提升和财务健康度，更强调了公司战略转型与产业生态构建的重要意义，显示公司在科技地产领域具备竞争优势和稳健发展路径。[page::0,page::1,page::2]

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附图示例

报告