房地产市场成交及价格动态 [page::1][page::2][page::3]

• 2025年5月19日至25日，30大中城市商品房成交面积环比增加11.74%，累计同比减少1.63%。

- 一线城市商品房累计同比增长14.44%，二线城市减少11.15%，三线增加2.83%。

• 二手房方面，北京、深圳等一线城市年内累计成交面积同比增长25.75%和50.51%，部分二线重点城市成交也有明显增长。

- 2025年4月，新建商品住宅价格指数同比下降4.5%，二手住宅同比下降6.8%，价格跌幅趋缓，城市分化明显。[page::1][page::2][page::3]

房地产库存及土地市场情况 [page::4][page::5]

• 十大城市商品房库存去化周期77.71周，库存依然压力较大。

- 全国商品房待售面积4月末为78,142万平方米，库存去化周期12.22个月。

• 100大中城市土地成交数量和规划建筑面积均环比同比下降，土地楼面均价环比上涨33.65%，溢价率上升至5.00%。[page::4][page::5]

房地产投资及施工进展 [page::6]

• 2025年4月，全国房地产开发投资同比减少10.3%，住宅投资减少9.6%。

- 房屋施工面积、新开工面积及竣工面积同比均有明显下降，尤其新开工减少23.8%。[page::6]

房地产与财政及货币金融关联 [page::7]

• 地方政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入同比减少逾11%。

- 房地产开发贷款中，个人按揭贷款累计同比减少8.5%，但国内贷款略有增加。

• 挖掘机开工小时数同比大幅增加，建材家居景气指数同比小幅下降，家具及家电零售额持续增长，钢材产量同比提升，水泥产量下降5.3%。[page::7][page::8]

市场联动及风险提示 [page::9][page::10]

• 房地产行业指数与国债及企业债收益率走势相关，近期中长期利率小幅下跌，反映市场流动性及风险偏好变化。

- 房地产板块与上证综指、金融板块走势相关，均呈现不同幅度调整。

• 焦煤和螺纹钢等上游商品价格周环比下跌，反映房地产需求端传导压力。

- 风险点包括政策效果及需求复苏不及预期。[page::9][page::10]

财信证券《房地产市场高频数据周报（05.26-06.01）》详细分析报告

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1. 元数据与综述

• 报告标题：房地产市场高频数据周报（05.26-06.01）

- 发布机构：财信证券研发中心，财信证券研究

• 发表日期：2025年5月29日

- 分析师：黄红卫、研究助理周舒鹏

• 主题：宏观视角下中国房地产市场最新一周（5月26日至6月1日）的成交、价格、库存、土地成交、开发投资、财政金融等高频数据动态分析。

核心论点与投资方向

报告聚焦中国房地产市场的高频数据动态，指出房地产市场分化明显，整体呈现量稳价跌的态势，主要体现在：

• 交易量方面，5月第三周各线城市商品房成交表现不一，一线城市和三线城市成交面积环比下行，二线城市环比回升。

- 价格方面，新建商品住宅和二手住宅价格指数微弱下跌；

• 央行调整LPR利率有助于降低购房成本，政策效果能否促使市场企稳仍存不确定性。

- 市场展望显示成交面积同比基本好于去年，价跌幅度收窄，预期利率下调将激发改善预期，推动行业企稳。

• 风险警示包括政策效果和需求复苏不及预期。[page::0,1]

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2. 逐节深度解读

2.1 市场表现与商品房成交

关键论点

• 5月19日至25日，30大中城市商品房成交面积环比上涨11.74%，但累计同比仍减少1.63%。特别分能级看：一线城市成交面积周环比微降0.30%，累计同比增长14.44%；二线城市周环比大幅上涨35.15%，累计同比下降11.15%；三线城市成交面积环比下降6.95%，累计同比微增2.83%。
• 二手房市场表现分化：一线城市北京、深圳周度成交面积分别环比降2.91%和10.92%，但累计同比显著增长25.75%与50.51%；二线城市杭州、成都、青岛、厦门走势整体回暖，厦门二手房累计同比激增146.98%。

支撑依据与数据

• 商品房成交面积峰谷波动明显，近月呈回升趋势（图1），但累计同比仍微降反映市场整体压力。

- 各线城市成交表现反映市场分布，热点城市保持相对刚性需求，一些二线城市回暖显著，三线城市表现略显疲软（图3、图4）。

• 二手房数据反映核心城市改善显著，而部分二线城市亦表现活跃（图5、图6）。

交易量的意义

成交面积环比增长说明短期市场活跃度提升，但累计同比减少显示中期压力依然存在，反映需求未完全恢复。大城市的累计同比增长显示其市场仍有结构性刚需和改善需求存在。

2.2 住宅价格动态

关键论点

• 截至2025年4月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降4.5%，二手住宅价格指数同比下降6.8%。

- 按能级划分，一线城市降幅较小（新房-2.1%，二手房-3.2%），二线、三线城市降幅较大（新房最大达到-5.4%，二手房三线城市降幅最高达到-7.4%）。

• 按面积划分，价格跌幅相对均衡，均在4.6%-7%左右（图9至图12）。

支撑依据与解读

• 价格指数广泛下跌反映市场整体调整压力，尤其是二手住宅价格跌幅更大，可能受到疫情后市场结构调整和投资性需求削减影响。

- 一线城市价格相对坚挺，体现其市场的刚性需求和调控效果。

• 价格调整对市场信心形成压制，但绝对价格修正为后续市场恢复创造了基础。

2.3 商品房库存与去化周期

关键论点

• 截至5月25日，十大城市商品房可售面积7809万平方米，库存去化周期约77.7周，表明库存压力依然较大（图13、图14）。

- 全国层面，4月商品房待售面积达78142万平方米，同比增长4.8%，库存去化周期12.22个月，库存压力在短期内难以显著缓解（图15、图16）。

解释与含义

• 长周期的库存去化导致房地产市场焦虑，库存对价格维系构成明显压力。

- 地方库存压力传导至开发商现金流，影响开发节奏。

• 库存周转改善缓慢，意味着市场调整仍需时间。

2.4 土地市场表现

关键论点

• 5月19-25日，100大中城市成交土地宗数341宗，环比减少16.42%，同比下降32.87%。成交规划建筑面积环比减少40.76%，同比减少26.93%（图17，图18）。

- 土地楼面均价为977元/平方米，环比上涨33.65%，同比下降10.78%，土地溢价率为5%，环比上升3.64个百分点（图19，图20）。

逻辑分析

• 土地成交量大幅下降反映开发商谨慎拿地态度和市场谨慎氛围。

- 楼面均价环比上扬可能因部分核心地块溢价抬高整体均价，但总体土地成本压力仍未大幅缓解。

• 溢价率回升说明部分地块需求有所改善或竞争加剧，或与部分热点城市限地策略有关。

2.5 开发投资与施工情况

关键论点

• 截至4月，全国房地产累计开发投资27729.57亿元，同比下降10.3%；住宅投资21178.53亿元，同比下降9.6%（图21、图22）。

- 房屋施工面积620315万平方米，同比减少9.7%；新开工面积17835万平方米，同比下降23.8%；竣工面积15647万平方米，同比减少16.9%（图23、图24）。

解读

• 开发投资和施工规模大幅下滑，反映整体行业投资收缩和新项目开工减少，对经济增长的拉动减弱。

- 新开工大幅减少是行业未来供应端可能继续收紧的信号。

• 开发投资降幅小于新开工降幅，可能因在建项目维持一定投资节奏。

2.6 房地产与财政收入及金融联动

关键数据

• 地方政府累计国有土地使用权出让收入9334亿元，同比减少11.4%，对应支出13647亿元，同比减少8.4%（图25、图26）。

- 房地产开发资金中，国内贷款累计5618亿元，同比小幅增加0.8%；个人按揭贷款累计4518亿元，同比减少8.5%（图27、图28）。

• 中长期人民币贷款4月当月减少1231亿元，同比表现收窄。

含义

• 土地出让金作为地方政府财政收入的重要组成部分同比下降，财政压力加剧。

- 开发贷款略有回升显示融资环境小幅改善，但按揭贷款持续减少反映购房需求仍未完全恢复。

• 贷款结构变化值得关注，居民贷款收紧或将限制需求释放。

2.7 相关产业链动态

数据点

• 挖掘机开工小时数同比激增100.7%（图29）。

- 建材家居景气指数同比下降3.95%（图30）。

• 家具类零售额增26.9%，家用电器和音像器材零售额增长38.8%（图33、34）。

- 水泥产量同比减少5.3%，钢材产量同比增长6.6%（图31、32）。

解释

• 挖掘机高开工时数与新开工面积减少形成对比，可能反映前期项目施工集中。

- 建材家居景气指数小幅下滑，但终端消费品零售增长强劲，显示居民消费回暖。

• 钢材产量增长与水泥减少差异，显示建筑材料结构性部分调整。

2.8 债券与权益市场情况

关键观察

• 国债与AAA企业债收益率短期内小幅波动，总体走势与房地产行业指数保持一致，反映风险与预期传导机制（图35，图36）。

- 房地产板块与上证综指呈显著正相关，房地产周度小幅下跌1.47%，金融板块上涨，市场调整分化（图37，图38）。

• 房地产作为煤炭、钢铁消费端，上游相关商品期货价格对房地产走势存在约4个月的时滞性传导影响。近期焦煤和螺纹钢价格均呈下跌趋势（图39，页10）。

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3. 图表深度解读

图1-图4（商品房成交）

• 图1展示2024年5月至今30大中城市商品房成交套数与面积的双轴趋势，显示成交呈周期波动，4月末5月初成交量底部反弹，符合报告中的成交面积环比正增长11.74%的陈述。

- 图2累计同比显示成交套数和面积自5月中旬起均呈负增长，但趋势较弱化，符合“累计同比微减1.63%”逻辑。

• 图3细分城市能级周环比变化显示二线城市行情波动最为剧烈，5月中后旬出现大幅反弹，体现二线市场的活跃。

- 图4累计同比中，一线城市持续正增长，二线持续负增长，三线维持微正增长，体现分化格局。

图5-图6（二手房成交）

• 图5北京深圳二手房成交面积分布及周环比显示深圳成交骤降，现象与累计同比翻倍增长对比揭示季节性和结构性因素影响。

- 图6重点二线副省级城市显示成都、青岛、厦门成交周环比普遍回升，厦门最高，反映政策和市场的差异化活跃。

图7-图8（全国商品房销售面积与额）

• 全国商品房销售面积累计值显示4月略有回暖，但同比仍下降约2.8%；销售额同比下降更明显，达3.2%，间接佐证价格调整压力。

图9-图12（住宅价格指数）

• 图9价格同比大幅下滑，近期跌幅趋缓，但尚未回升。

- 图10显示大部分城市价格环比下跌，少数城市环比上涨，价格分布依然整体偏弱。

• 图11-图12二手房价格跌幅大于新房，一线城市相对抗跌。

图13-图16（库存）

• 图13显示十大城市商品房可售面积虽小幅波动但总体稳定。

- 图14库存去化周期长期保持高位，近周小幅下降但仍位于80周左右区间。

• 图15和图16则反映全国库存规模稳定扩张，库存去化周期近一年，压力巨大。

图17-图20（土地成交）

• 图17-图18显示土地数量和规划建筑面积大幅缩水，成交持续趋紧。

- 图19楼面均价跳升显示单个地块售价提升，可能来源于结构性差异。

• 图20溢价率回升说明土地市场竞争存在阶段性回暖。

图21-图24（开发投资与施工）

• 房地产开发投资和施工面积累计同比持续负增长，表明行业放缓明显，施工面积降幅相对投资小，但新开工降幅更大，暗示供应周期收缩。

图25-图28（财政与金融）

• 土地出让金收入和支出双双下滑，显示房地产相关财政贡献减少。

- 虽然房地产开发贷款小幅增长，但按揭贷款显著减少表明市场需求局限。

• 中长期居民贷款减少趋势放缓，反映信贷政策有所宽松。

图29-图34（产业链）

• 挖掘机作业激增表明工程项目施工活跃，消解部分负面信号。

- 建材家居景气指数下滑，终端零售增长，工业产出中水泥下降，钢材上涨，显示产业链复苏存在阶段性分歧。

图35-图40（金融与商品市场）

• 房地产指数与债市收益率的同步变动说明金融市场对房地产风险的动态反应。

- 房地产与上证综指、金融行业指数密切相关，但房地产板块短期承压。

• 煤炭、钢铁等期货价格与房地产行业存在约4个月的传导时滞，近期原材料价格下跌暗示房地产需求或继续面临压力。

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4. 风险因素评估

• 政策效果不及预期：尽管央行下调LPR并释放宽松信号，市场反应迟缓，若货币政策传导受阻，购房需求修复不及预期将继续抑制市场活跃。

- 需求复苏不及预期：居民消费能力与购房意愿受制于宏观经济、居民负债及预期，若需求持续低迷，将加剧价格下行及库存压力。

• 行业资金链压力与项目停滞风险：开发投资大幅减少，新开工下降凸显资金与信心问题，可能引发行业系统性风险。

- 报告未直接提出缓解策略，但强调政策的持续发力和利率效果的观察期，暗示政策调控仍是关键变量。[page::1,10]

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5. 审慎视角与报告细节分析

• 报告观点中立，数据详实，重点突出了房地产市场的分化特点，避免过度乐观，但对政策刺激的期望较为明显，展望政策利好对市场的带动作用。

- 部分指标如土地楼面均价环比大幅上涨与成交宗数大幅下降并存，需要谨慎对待背后的结构性差异，可能是热点区域吸纳更多资金，而总体市场依旧偏紧。

• 二手房成交和价格明显异于新房，反映需求结构复杂，报告没有深入分析二手房市场内部细节，或多了一层市场分割的可能。

- 报告中库存数据周度与月度指标间需对照解读，避免误判库存改善。

• 融资数据虽有改善迹象，但居民按揭贷款持续下降，反映需求端回暖尚不充分。贷款数据的异动与地产行业短期观望心态相符。

- 产业链部分亮点与房地产主线不完全同步，反映房地产影响的多层次与错时性。

• 报告未涉及市场预期变化及信贷政策的具体调整措施，可能影响整体判断。

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6. 结论性综合

本次财信证券《房地产市场高频数据周报》用详实数据反映2025年5月底中国房地产市场的最新动态，显示出房地产市场仍处于明显分化和调整状态：一线城市成交表现和价格较为坚挺，部分二线城市活跃度回升，而三线城市承压较大。商品房成交面积呈短期环比回升趋势，但累计同比仍小幅下降，价格指数持续下行，二手房价格跌幅更大。

土地市场与开发投资继续走低，土地成交宗数和规划面积均大幅萎缩，但土地楼面均价和溢价率有所回升，反映市场分化的结构性特征。施工和新开工面积同比减少大幅，显示开发端依然承压。库存规模持续高企，去化周期仍处于多年高位，库存压力拖累市场情绪。

从财政和金融角度看，土地出让金及其相关财政收入减少，但房地产开发贷款指标小幅改善。居民中长期贷款虽有所放缓减少，但按揭贷款下降明显，表明购房者资金获取仍面临挑战。产业链数据表现不一，施工活跃但建材家居景气有所下降，表现房地产需求传导存在复杂性。

权益和债券市场短期内对房地产行业风险反应谨慎，相关期货价格下跌暗示上游压力。整体来看，政策调整，尤其是央行降息对改善购房成本的影响，是令市场未来走势拐点的关键。报告风险提示政策效果与需求复苏的不确定性，为投资者提供了重要警示。

综合数据与分析，本报告反映中国房地产市场正在经历自2023年以来的结构性调整后期具备缓慢企稳迹象，市场短期波动频繁，政策推动力度和外部环境变化仍将是影响行业发展的核心变量。投资者应持续关注政策落实效果及市场需求变动的动态变化。[page::0-10]

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附：主要图表索引

| 图号 | 内容描述 | 页码 |
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| 图1 | 30大中城市商品房成交套数及面积趋势 | 2 |
| 图3 | 31大中城市各线级城市商品房成交面积周环比 | 2 |
| 图5 | 北京、深圳二手房成交面积及环比变化 | 2 |
| 图7 | 全国商品房累计销售面积及同比 | 3 |
| 图9 | 70大中城市新建商品住宅价格指数月同比变化 | 3 |
| 图13 | 十大城市商品房可售面积 | 4 |
| 图17 | 100大中城市成交土地数量周值 | 5 |
| 图19 | 100大中城市成交土地楼面均价 | 5 |
| 图21 | 房地产开发投资累计完成额 | 6 |
| 图23 | 房屋施工、新开工、竣工面积及同比 | 6 |
| 图25 | 累计国有土地使用权出让收入 | 7 |
| 图27 | 房地产开发贷款累计值 | 7 |
| 图29 | 挖掘机开工小时数 | 7 |
| 图35 | 房地产行业指数与国债到期收益率对比 | 9 |
| 图37 | 房地产行业指数与上证综指走势对比 | 9 |
| 图39 | 房地产行业指数与焦煤期货价格走势 | 9-10 |

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综上，本报告为投资者提供了详实且专业的房地产市场一周高频数据解析，既有宏观层面的行业趋势分析，也详见分细市场及财政金融角度的多维信息，为理解当下房地产市场态势及政策观测提供了极具价值的参考依据。

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