中金 • REITs | 洞见酒店REITs系列（1）：他山之石，海外酒店REITs观察
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摘要
海外酒店REITs在美日新加坡市场普遍具备低估值特征，底层资产多为泛住宿资产。运营模式方面，美国普遍采用TRS+委托管理的结构，而亚太地区（日本、新加坡）多采用“主租赁”结构，固定租金提供下限保护且利润与经营波动相关度较低 [page::6][page::3][page::4]。估值方面，酒店REITs的隐含资本化率中枢在美国约8.4%、日本约5.4%，股息率中枢约为美国5.1%、日本3.9%、新加坡8.1%，二级市场对利率敏感且波动性高于一级市场 [page::7]。酒店板块的波动性较高、抗性低于其他板块的原因在于经营波动直接传导至FFO与分红，疫情期间隐含资本化率曾显著偏离一级市场水平 [page::7]。在经济复苏的早期阶段，酒店REITs通常表现优于其他板块，平均年化总回报在早期阶段达到显著水平，提示择时对海外酒店REITs配置至关重要 [page::13]。对于中国内地酒店REITs的未来发展，报告给出核心资产组合聚焦核心城市中高端资产、探索“固定+分成”的主租赁模式、锚定资本化率中枢以留出风险溢价，以及推动市场由类固收向周期性权益配置的转变的建议 [page::16]。风险方面，海外酒店REITs受经济复苏与利率波动影响显著，若复苏不及预期或利率持续上升，FFO与分红存在下行风险，且二级市场对利率敏感导致估值波动放大 [page::17]。
