REITs市场规模及交易情况持续增长 [page::0]

• 截至2025年6月，市场共66只REITs产品，累计发行规模超过1700亿元。

- 总市值达到2020.74亿元，部分交通基础设施类REITs市值低于发行规模。

• 交易活跃度整体较低，2024年换手率降至0.82%，2025年6月换手率为0.80%。

投资者结构及份额集中度分析 [page::1]

| 投资者类型 | 份额比例区间(%) | 特点描述 |
|---------------|----------------|----------------------------|
| 战略投资者 | 55 - 84 | 主要投资力量，长期持有为主，存在禁售限制 |
| 网下投资者 | 11 - 32 | 次要投资力量 |
| 公众投资者 | 3 - 14 | 持有比例较低 |

• 机构投资者持有比例普遍超过80%，多数REITs机构持有比例在95%以上。

- 基金流通份额逐年增加，非流通份额逐渐减少。

• 2025年预计解禁规模较大，但历史解禁未对市场形成明显冲击，冲击有限，流动性有望加强。

风险及提示 [page::1]

• 政策推动不及预期、违约超预期、统计口径偏差等风险提示。

- 本报告不构成投资建议。

【固收】初看REITs的投资机会（系列二） 固定收益专题报告 — 详尽分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：《【固收】初看REITs的投资机会（系列二）》

- 作者：李济安、王哲语（渤海证券 固收团队）

• 机构：渤海证券研究所

- 发布日期：2025年6月13日

• 报告主题：聚焦中国公募REITs市场的发展现状、投资者结构与流动性状况，论述REITs作为固定收益类资产的投资机遇与风险

核心论点

• 自2021年6月首批公募REITs上市以来，相关政策持续完善，支持力度增强，推动公募REITs市场进入常态化发展阶段，发行速度加快，市场存量规模迅速扩展。

- 截至2025年6月6日，市场共上市66只REITs，累计发行规模超过1700亿元。

• 资产类型上，产权类REITs数量较多，特许经营权类REITs规模更大，交易流动性整体较低，换手率呈逐年下降趋势。

- 投资者结构以机构战略投资者为主，个人投资者持有比例较低，机构投资者持仓更为稳定，部分限售份额逐年解禁，流通量逐步增加。

• 2025年解禁份额较大，但历史经验表明，对市场冲击有限，同时利率下行环境增强REITs的投资吸引力。

报告旨在为投资者全面解析REITs当前市场发展现状、投资者行为及潜在风险提示，为固收投资领域提供有价值的参考和研究支持。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

1. 核心观点与市场现状

论点总结

• 自2021年6月首批公募REITs上市以来，国家层面制度法规不断优化，支持政策频繁出台，促进REITs发行提速，规模快速扩张。

- 资产性质上，产权类REITs发行数量较多，特许经营权类REITs发行规模较大，且发行规模集中度在交通基础设施（规模较大）和园区基础设施（规模相对较小）领域。

• 市场总市值2025年6月底约2020.74亿元，相较发行规模1700亿元，存在部分REITs市值低于发行规模。

- 交易活跃度较低，换手率在2021年6月最高为4.62%，随后逐年下降，2024年跌至0.82%，2025年上半年维持低位但成交量在2月达到历史峰值。

推理依据

• 以数据统计说明了公募REITs发行数量、规模分布和市场总市值的现状及结构差异，重点关注交通基础设施与园区基础设施的体量和市场表现差异。

- 换手率变化反映出市场流动性特点，结合经济及行业行情波动解释交易热情的起伏。

• 结构化地展示发行规模与市值关系，指出有个别REITs市值低于发行规模，潜在反映流动性和估值波动风险。

关键数据点

• 66只REITs，发行规模超1700亿元。

- 总市值2020.74亿元。

• 低于发行规模REITs数目：15只（8只交通基础设施，6只园区基础设施，1只生态环保基础设施）。

- 换手率峰值4.62%（2021年6月），最低0.75%（同期后期），2024年下降至0.82%，2025年为0.80%。

预测与推断

• 预计流动性整体受限，但仍呈现一定波动周期，与市场行情密切相关。

- 发行提速及政策环境改善有助于规模增长，未来有望带动流动性回升。

复杂概念

• REITs即房地产投资信托基金，属于固定收益类资产，以房地产资产产生的租金流作为主要收益来源。

- 换手率反映证券市场流动性，指在一定时间内股票成交量与流通股数的比例。

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2. 投资者结构及资金流动

论点总结

• 投资者构成以战略投资者为主，占比55%-84%，且战略投资者多为长期持有且存在禁售限制，导致流通份额有限。

- 网下投资者占11%-32%，公众投资者持有较少（3%-14%），市场以机构投资者为主，个人投资比例偏低。

• 机构投资者持有比例总体保持高位（80%以上，多数REITs达到95%以上），反映稳定的机构主导特征。

- 持有人户数减少，机构持有份额集中度增高，显示机构投资者更倾向长期持有而非交易。

• 份额解禁计划呈现渐进式释放，2025年解禁规模最大，但预计对市场冲击有限，且利率下行有利于提高流动性。

推理依据

• 基于持有人户数与机构持有比例的年度变动数据，揭示了市场流动性与投资者行为变迁。

- 解禁份额释放节奏结合市场历史经验研判解禁对市场影响。

• 通过对基金份额的流通与非流通变化的梳理，反映市况与发行策略趋势。

关键数据

• 机构投资者持有比例普遍超80%，部分超95%。

- 公开数据显示2022年至2035年间，解禁份额逐年释放，总量分布呈时间梯度。

• 2025年解禁份额达73.76亿份，为历年最高。

预测与推断

• 近期解禁规模较大，但历史经验显示对市场无明显冲击。

- 持续的利率下行环境有助于改善REITs流动性，提高吸引力。

• 投资者结构稳定，机构主导趋势未变，个人参与度仍需提升。

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3. 风险提示

• 政策推动不及预期：政策支撑力度减弱会影响发行和市场发展速度。

- 违约风险超预期：资产质量、运营方信誉等风险可能导致收益波动甚至本金损失。

• 统计口径偏差：相关数据统计可能存在误差，影响投资判断。

报告强调不构成投资建议，提示投资者关注上述风险因素。[page::0,1]

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三、图表深度解读

图1 （封面页含艺术图像）

• 描述：封面图呈现金币符号融合科技数字流，象征固定收益资产与现代金融科技的结合，视觉强化主题“君临渤海，诚挚相伴”。

- 解读：视觉设计强调渤海证券研究所在固定收益领域的专业精神和深入研究意图，为报告增信。

• 无具体数据，主要为品牌形象塑造。

图2（第0页数据提取表）

• 描述：报告开篇详细罗列了REITs发行数量、规模及换手率历史数据，反映市场规模和流动性特征。

- 解读数据与趋势：
- 发行数量自2021年以来逐年增加，累计已有66只。
- 总发行规模过1700亿元，总市值接近2021亿元，显示总体市场增厚但个别品种存在估值问题。
- 换手率初期快速上升后逐年下降，2024年跌至0.82%，2025年上半年维持低位但2月出现短暂峰值。

• 联系文本：该数据支撑作者对REITs市场增长、流动性特征和投资者活跃度的整体判断和未来流动性趋势的推断。

- 合理呈现了不同资产类型发行规模的差异，体现了市场结构的多样化。

图3（第1页投资者结构数据）

• 描述：展示战略、网下、公众投资者持有比例分布及历年持有人户数、机构持有比例的趋势。

- 解读数据与趋势：
- 战略投资者占比55%-84%，机构投资者整体持仓高于80%。
- 持有人户数减少反映投资者集中度增加，机构买入持有趋势明显。
- 解禁份额的数据图像呈现持续逐年解禁过程，2025年为高峰。

• 联系文本：支撑机构主导市场，流通份额受限但逐步上升的论述，强化政策环境和解禁对市场的正面影响。

- 反映出投资者结构和市场流动性趋势的内在互动。

以上图表均由报告提供，具体视觉图请参照原报告对应页 [page::0,1]

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四、估值分析

报告并未提供详细的传统估值模型（如DCF或P/E）计算方法和结果，重点聚焦于市场规模扩张、交易流动性和投资者结构分析。其估值判断隐含于市场规模与市值比较（部分REITs市值低于发行规模，提示市场估值压力），及换手率等流动性指标，反映市场对发行资产价值的认可程度。

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五、风险因素评估

• 政策风险：若政府政策推动力度下降，REITs发行与市场活跃度可能受挫，影响整体发展。

- 信用风险：违约风险若超预期，会影响REITs收益稳定性与资本安全。

• 数据风险：统计口径可能存在误差，投资者需谨慎甄别信息真实性。

报告未具体提出系统的风险缓解策略，但通过强调政策环境和历史经验，间接提示投资者应关注宏观与市场环境变化。[page::1]

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六、批判性视角与细微差别

• 报告整体观点积极，以市场数据支持政策推动下REITs规模和流动性改善趋势，视角较为乐观。

- 对换手率持续低位的流动性瓶颈虽有描述，但对如何促进流动性提升缺少深入讨论。

• 投资者结构重点关注机构投资者，个人投资者较低参与未深入剖析其原因及改进空间。

- 对可能的信用风险及违约事件影响，提出风险提示，但缺乏案例剖析或定量风险评估。

• 解禁份额对市场的潜在冲击仅以历史经验判断为主，缺少动态货币市场和宏观变量的敏感性分析。

综上，报告适合作为市场现状描述和投资者结构分析的基础材料，若用于决策应结合更多宏观及行业风控细节完善。

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七、结论性综合

渤海证券研究所发布的这份有关公募REITs市场的固定收益专题报告，详实展现了中国公募REITs自2021年首批推出以来的发展轨迹、市场规模和投资者行为特征。市场发行规模不断扩大至超1700亿元，资产类型多元，特别是交通基础设施领域规模集中，但流动性总体不足，换手率呈下滑趋势，成为制约市场活跃度的重要瓶颈。投资主体主要为机构战略投资者，个人投资者参与度较低且受限售集中，市场流通份额随限售解禁逐年增长。2025年即将迎来最大限售份额解禁，报告基于历史经验和利率环境判断，认为这一解禁对市场冲击有限，且利率下行趋势增强REITs的投资吸引力。

报告图表数据系统支撑了市场规模、换手率和投资者结构的核心观点，为投资者提供了详实的现状及未来趋势洞察。风险方面，重点提示政策推进的不确定性及潜在违约风险，强调投资者应保持警惕。

整体而言，渤海证券研究团队立足政策环境，结合市场真实数据，展示了REITs作为固收新资产在中国市场的成长动力与结构性机会，并审慎提示潜在风险，为专业投资者参与REITs市场提供了重要决策依据。[page::0,1]

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附件与图片展示

报告