样本机构类型与投资规模 [page::1][page::2]

• 券商（43.31%）和保险机构（30.71%）为市场主力，且均较去年提升。

- 超3成保险和超4成券商机构投资规模超过10亿元，且多数机构25年增量投资1-10亿元。

• 2025年新进投资者占比约7%，其中超半数投资规模超1亿元。

机构投资方式与策略表现 [page::3][page::4][page::5]

• 机构配置方式多样，网下/公众申购与二级市场买入占比超70%，约1/4采用委托专户。

- 打新策略热度较高，2025年累计16单打新项目，年化收益率约4.42%，但性价比预期下降。

• 近7成样本机构2025年收益率超10%，约3成收益率超过20%，整体跑赢同期中证REITs指数。

私募REITs市场发展 [page::5][page::6][page::7]

• 私募REITs发行提速，已上市14只持有型不动产ABS，发行规模214亿元。

- 机构看重私募REITs估值稳定、灵活定制及规模效应优势，但担忧流动性不足和信息不透明。

• 私募REITs有望成为多层次REITs市场的重要组成部分。

市场规模与流动性状况 [page::7][page::8]

• 2025年市场规模与自由流通市值均显著提升，上市标的数稳步增加。

- 交易额与换手率提升，但仍偏低于主流股票指数；投资者期待制度与做市机制优化增强流动性。

2026年市场展望与机构配置意愿 [page::9][page::10][page::11]

• 约71%机构计划2026年增加REITs配置，配置意愿强烈。

- 市场预期主要由无风险收益率（74%）和底层资产基本面（68.5%）主导。

• 收益预期较为审慎，60%机构预计收益为5-10%；机构对底层资产业绩持中性偏乐观态度。

- 投资重点集中于消费基础设施（83%）、数据中心（64%）、保障性租赁住房（61%）等板块，不同机构偏好有所差异。

中金REITs年度市场调查报告（2026）详尽分析报告

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一、元数据与报告概览

• 报告标题： 中金REITs年度市场调查报告（2026）

- 作者： 裴佳敏、张星星、谭钦元、孙元祺、张宇、陈健恒等

• 发布机构： 中金公司研究部

- 发布日期： 2025年10月13日08:05，北京时间

• 主题： 研究中国公募REITs市场2025年的现状与展望、投资者格局、市场规模与流动性、机构投资策略，以及对2026年的市场配置意愿和重点板块偏好。

核心论点概述：

报告基于127份有效问卷调研数据，从机构投资者结构、投资规模、参与方式及策略等维度细致分析了中国公募REITs市场生态。2025年市场整体呈现供需两旺格局，券商与保险机构为主力，投资规模整体提升，打新策略热度高涨。私募REITs开始受到关注，发行提速。市场痛点主要体现在市场规模和流动性不足，但机构总体对2026年配置意愿强烈，关注消费基础设施、数据中心及保障性租赁住房板块，收益预期较为审慎。[page::0]

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二、逐章节深度解读

2.1 样本机构投资者画像

关键论点

• 券商与保险机构为中国公募REITs市场的主力参与者，分别占43.31%和30.71%，较去年有所提升。

- 公募机构（包括FOF和专户）和私募机构占比较小，分别为10.23%和5.51%。

• 机构结构延续集中趋势，建议未来加大对其他机构类型（公募、私募等）的参与度激励。

数据剖析

• 图表1显示，券商自营和资管合计约43.3%，保险公司及资管合计约31%，两类机构占据绝对主导。

- 本次调查凸显券商和保险作为增量资金的源头，有利于市场稳定发展。

投资规模

• 超30%机构投资规模超过10亿元，特别是半数保险机构投资在5亿元及以上，超过三成投过10亿元。

- 券商参与的资金规模差异较大，但有明显提升趋势。

• 银行理财、公募FOF投资规模较小，但公募专户活跃度提高。

- 图表2展示样本机构资金分布，约三分之一资金集中于10亿元以上区间，显示市场资金实力雄厚。

机构入场时间

• 机构主要进入时间为2021年（44.88%）、2022年（18.11%）、2024年（18.9%）。

- 这些年对应市场总回报分别为21.5%、0.9%、12.8%，显示优异市场表现吸引资金进入。

• 2025年新增参与者约占7%，其中五成以上资金超过1亿元，显示市场吸引力持续提升。

- 图表3清晰呈现机构入场分布及对应年度市场表现。

2.2 样本机构投资策略

主要配置方式

• 首发战略配售、网下/公众申购、二级市场场内买入为主流，提及率均在70%以上。

- 大宗交易、扩募份额受重视，分别占46%和43%。

• 近25%机构通过委托专户参与，显示部分机构借助外部投研资源进入市场的需求增加。

- 图表4呈现多元化投资方式，反映机构适应市场标的多样化、信息密度提升。

投资策略表现

• 过半机构将公募REITs视为独立大类资产，主流配置为长期以分红为主，辅以短期波段操作组合策略。

- 打新策略热度最高，2025年至今16个网下新项目平均单次收益0.21%，累计收益3.31%，年化4.42%。但价差收敛和认购倍数提升使性价比下降，且需关注新项目基本面和估值合理性。

• 近七成机构25年累计收益率超过10%，接近30%机构收益超20%，整体超越中证REITs指数9.7%的同期收益，显示机构精选能力。

- 图表5和图表6反映打新策略和整体收益表现。

2.3 私募REITs关注度提升

• 私募REITs作为持有型不动产ABS产品，2025年发行步伐加快，共14只、214亿元规模。

- 近三成机构明确关注私募REITs，优势包括估值稳定性强、灵活定制能力、规模效应和较高分派率。

• 劣势为流动性不足、信息披露不透明、部分资产基本面弱、估值偏高及高度依赖发行主体信用评级。

- 预计私募REITs发行节奏加快，成为多层次REITs市场的重要补充。

• 图表7列示十四只持有型ABS清单，图表8展示其架构，图表9揭示机构关注底层资产基本面、估值和发行人主体等要素。

2.4 市场关切与制度预期

核心痛点

• 市场规模及流动性不足仍为最主要问题，反馈与去年持平。

- 数据显示2025年市场规模、自由流通市值和标的数量较2024年改善（图表10）。

• 交易活跃度指标（成交额及换手率）有所上升，但整体换手率依旧偏低，远低于沪深300和中证1000指数水平（图表11）。

政策诉求

• 制度完善得到机构高度期待，重点包括：

- 建立独立税收制度，明确会计处理（如其他综合收益OCI拆分）和扩募机制。
- 鼓励长期稳健资金进入，推出REITs指数基金、ETF，放开公募基金投资限制。
- 优化保险公司偿付能力因子，降低当前过高的风险权重，促进保险资金配置。
- 开发市场对冲工具，加强风险管理和流动性支持。

• 这些举措旨在促进市场规范发展，提升市场深度与活跃度。

2.5 2026年市场展望

机构配置意愿

• 近七成机构计划2026年增大REITs配置，表现出极高的市场认同和扩展意愿（图表12）。

- 核心市场推动因素为无风险收益率（74%）和底层资产基本面（68.5%），显示市场对宏观环境和资产基本面高度敏感（图表13）。

• 政策和宏观总量政策影响相对次要，但仍不容忽视。

- 机构收益预期谨慎，约六成预期收益率在5%-10%区间，3.15%的机构预测负收益，反映风险意识（图表14）。

基本面修复信心

• 多数机构对2026年底层资产业绩修复持中性偏乐观态度，信心得分主要集中于3-4分区间（满分5分），体现观望中带有乐观期待（图表15）。

重点偏好板块

• 主要关注消费基础设施（83%）、数据中心（64%）、保障性租赁住房（61%）等刚需和增长性资产。

- 其次为水电（50%）、仓储物流（47%）、公用事业环保（39%）、高速（16%）等板块。

• 不同机构偏好略有差异，保险偏好保租房、水电等稳定资产；券商更注重消费、数据中心、保障房等高增长板块（图表16）。

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三、图表深度解读

• 图表1（样本机构类型分布）： 展示机构参与结构，券商自营最高约27%，保险公司21%，显示市场重心明确。数据反映2025年的市场主体稳定且集中。

- 图表2（机构参与规模）： 超过三成机构投入超10亿元资金，表明市场资金深度提升。

• 图表3（机构进场时间）： 2021年机构入场最高，占44.88%，对应市场年收益21.5%，体现机构对高收益年景的反应。

- 图表4（公募REITs参与方式）： 81%机构参与二级市场买入，77%参与首次网下申购，反映市场多层次的投资渠道。

• 图表5（投资策略）： 79%混合策略，48%短期打新策略，表明机构聚焦收益与流动性结合。

- 图表6（收益表现）： 近30%机构收益超20%，42.5%收益10%-20%，整体表现优于指数。

• 图表7（持有型不动产ABS清单）： 详尽列示14只私募REIT项目及发行机构，资本规模合计214亿元。

- 图表8（ABS架构）： 图解持有型ABS产品链条，强调平层结构和股权灵活性。

• 图表9（项目关注要素）： 78%关注底层资产基本面，66%关注估值，说明机构注重资产质量。

- 图表10-11（市场规模与流动性）： 市场总市值向2200亿靠近，自由流通市值突破1100亿，市场标的数持续增加，流动性指标逐步回暖，但换手率依然低迷。

• 图表12-14（2026年展望）： 70.87%机构计划增配，主要关注无风险收益率和基本面，收益预期谨慎，多数预期收益高位个位数。

- 图表15-16（基本面信心与板块偏好）： 超七成样本对基本面修复持观望或乐观看法，消费基础设施、数据中心及保障房为配置重点。

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四、估值分析

本报告为年度调研形态，未涉及具体DCF或乘数法估值模型。机构收益预期（5%-10%）反映当前市场资产定价与无风险收益率水平的结合，体现对底层资产现金流稳定性的认可。报告强调无风险收益率与基本面为市场价格驱动主因，隐含假设市场利率可能保持稳定或微幅变化，基本面恢复幅度有限但正向。

机构收益率预期审慎，反映市场对未来政策支持、基本面不确定性的共识，且对流动性改善抱持期望。

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五、风险因素评估

报告重点识别了以下风险：

• 样本统计偏差： 机构样本结构集中，可能导致调研结果对部分机构类别代表性不足。

- 市场建设不及预期风险： 包含扩募进度放缓、相关配套制度无法快速落地，阻碍市场流动性与规模提升。

• 长端利率大幅上行风险： 利率上行打压资产估值，并挤压收益率空间，影响资金配比和市场信心。

报告未详细提供缓解策略，但政策期待区块显示机构期待相关制度完善，包括税收、会计处理、保险偿付能力因子优化及对冲工具推出，以增强抗风险能力。

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六、审慎视角与报告细节

报告基于问卷调研与市场数据，整体具备较强逻辑性和严谨性，但客观审视如下：

• 样本结构集中： 券商和保险机构近七成以上的集中比例可能使得观点偏向这些机构特性，公募和私募机构声音相对有限，未来需增强样本多元性。

- 打新策略收益估算： 报告提打新年化收益4.42%，但提示该策略正面临性价比下降，暗示未来收益可能承压，需关注认购成本变化。

• 私募REITs优势与劣势的矛盾： 同时注重收益稳定和定制化，却又存在流动性不足和退出机制依赖信用风险的较大劣势，需密切关注市场机制完善。

- 对流动性改善方案较为笼统： 建议方案偏向政策层面，实际市场微观改善措施细节较少。

• 未来预期中收益审慎，或反映机构对宏观及政策不确定性的折射。

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七、结论综述

本报告全面描绘了中国公募REITs市场2025年机构投资者结构、资金规模、投资策略及市场生态。券商与保险机构稳居主力，投资资金体量持续扩大，机构打新策略受热捧，整体收益优于市场表现。私募REITs作为新兴重要细分市场开始引起关注，发行数量和规模逐步增长。

当前公募REITs市场规模逐年提升，但流动性仍是核心瓶颈。机构普遍期望政策出台，包括税收制度完善、会计处理明确、扩募机制健全及保险资金风险权重优化等，以促进市场更健康发展。未来市场主要驱动力分别为无风险收益率变化和资产基本面回升，机构收益预期保持谨慎，偏好消费基础设施、数据中心和保障性租赁住房等稳健刚需资产。

整体来看，报告基于详实数据和深入问卷调研，客观描述市场趋势和机构心态。机构市场热情高涨，有望在政策支持和市场制度完善下推动REITs市场持续发展壮大，为中国资本市场资产多元化和长期投资生态构建奠定基础。

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报告中所有数据、图表均参考中金公司研究部统计及问卷反馈，且引用页码清晰注明，确保信息来源准确及可追溯。[page::0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11]

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主要图表示意示范（部分）

• — 样本机构类型分布

- — 机构参与规模分布

• — 机构进入市场时间点

- — 投资参与方式

• — 机构投资策略分布

- — 2025年收益率分布

• — 持有型不动产ABS架构

- — 机构关注的项目要素

• — 市场规模和流动性走势

- — 2026年配置意愿及市场驱动因素

• — 2026年市场推动因素详细

- — 2026年收益率预期

• — 基本面修复信心等级

- — 2026年机构板块偏好

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免责声明

本文系对中金公司发布的《中金REITs年度市场调查报告（2026）》的详细分析，内容引用于报告原文，信息来源可靠，但不构成投资建议。投资者应结合自身实际和专业顾问意见审慎决策。[page::12]

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