房地产市场止跌回稳的阶段划分[page::0]

• 房地产“止跌回稳”依次经历住房交易量、房价和房地产投资三个阶段。

- 关键转折信号是供需结构改变引发的价格预期向上。

• 2025年政策情景仍以中政策概率最大，销量走势受政策影响持续时间影响最大。

- 一旦价格预期转积极，销售及投资均有较大上行空间。

2025年A股市场表现及展望[page::2]

• 2025年A股4月探底后可能见阶段性底部，下半年以“前稳后升”为基调。

- 成长、消费、周期和红利板块均有结构性表现。

• 外部不确定性，尤其地缘政治与科技变局，将继续主导市场波动。

- 下半年政策力度关键，财政发力是市场上行动力主要驱动。

港股市场“资金盛”与“资产荒”并存下的区间震荡[page::3][page::4]

• 港股2025上半年表现韧性较强，跑赢A股及全球主要市场，但反弹周期短且集中于少数行业和个股。

- 资金过剩促进资金盛，不过资产回报有限导致整体指数难现大趋势，结构性行情为主。

• 重点关注稳定回报与成长性回报板块。

经济与财政政策动态及下半年展望[page::5]

• GDP增速改善，但通胀持续偏弱，主要受金融周期调整和政策节奏影响。

- 劳动需求趋于“准平衡”态势，经济尚未充分就业。

• 2025年下半年财政政策仍有较大空间，逆周期调节有望适时跟进。

- 房地产拖累经济幅度将逐步收窄，整体经济表现偏稳。

消费市场结构性转型与新消费增长亮点[page::6]

• 消费市场呈现“消费分级”，非简单消费降级，消费者更注重品质与价值。

- 新消费体现精准满足特定人群需求，Z世代为核心驱动力。

• 低线城市消费潜力逐步释放，受房地产拖累影响减弱。

- 新消费市场规模持续增长，潮玩、谷子经济、现制茶类产品表现突出。

中金研究｜本周精选宏观策略房地产专题报告详尽分析

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1. 元数据与概览

• 报告标题：《中金研究｜本周精选 宏观 策略 房地产》

- 报告作者：中金公司研究部，中金点睛

• 发布日期：2025年6月14日

- 发布机构：中金公司

• 报告主题：宏观经济、房地产业走势及投资策略分析，涵盖房地产市场供需状况、价格、销售、投资展望以及宏观经济政策环境对房地产的影响。

核心论点与目的：

报告围绕2025年国内房地产市场及其宏观背景展开，提出房地产市场“止跌回稳”是循序渐进的过程，涉及住房交易量、房价及房地产投资三大指标的企稳回升，强调核心转折点是供需结构改善带来的房价预期转正，是市场耐心跟踪的关键信号。政策推动止跌回稳仍需更大力度，强调推进实体市场供需结构调整及防范企业风险。结合政策强度情景分析，研判2025年“中政策”情景概率较大。报告同时分析宏观经济、股市结构性机会及消费升级趋势，为投资者提供策略建议。

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2. 逐节深度解读

2.1 房地产市场止跌回稳的过程及关键指标

报告指出，房地产市场止跌回稳是一个包含三个阶段的循序渐进过程，分别对应以下指标的企稳回升：

• 住房交易量：体现市场活跃度的最先回暖信号。

- 房价：供需结构改善后开始回升，价格预期成为核心转折点。

• 房地产投资：相对滞后，但总量与新房交易密切相关，投资指标后续受益于销售修复。

报告强调市场需耐心观察“供需结构带来的房价预期向上”，认为这是房地产市场步入正循环的关键拐点。

此外，政策端依然需要更大决心推动供需结构调整及企业风险防控。并依据此前发布的2025年“三种政策强度情景”，结合年初至今的政策和市场表现，认为最可能的情景为“中政策”，其中受益最明显的为住房销量，预计在政策效果持续时间略好于预期时，新房交易量修复空间更大。

一旦价格预期转为积极，市场总住房销量有较大上行空间，且二手、一手占比结构的再平衡将助推新房交易增长，投资指标将在随后1-2年逐步进入上行周期。[page::0]

2.2 2025年房地产基本面走势展望（含表格和图表解读）

报告附上详细的房地产基本面指标历史和预测数据（2021-2025E，部分细化至2025年4月），涵盖新建商品房销售面积、新建商品住宅销售面积及其同比、二手住宅销售面积及同比、土地成交建面、土地出让金、房屋新开工面积、房屋施工面积、房地产开发投资完成额及细分指标等。

关键数据点与趋势：

• 新建商品住宅销售面积从2021年的15.7亿平降低至2025年预计的7.5亿平，呈现较大跌幅，2025年前4月面积为2.4亿平，同比下降2.1%。

- 二手住宅销售面积2023年大幅反弹（34.5%同比增长），2025年预计持平（6.2亿平），2025年前4月同比增长10.8%，显示二手市场较为活跃。

• 总住宅销售面积整体呈下降趋势，2025年估计13.7亿平，同比下降4.6%，但5-10月数据暗示后市具备一定回升可能（+9.3%）。

- 新开工面积呈持续下降，2025年仅5.7亿平，同比下降23.4%，表明开工端压力仍大。

• 房屋施工面积和房地产开发投资均持续缩减，2025年施工面积64.4亿平，同比-12.2%；开发投资预计9.0万亿元，同比减10.6%。

图表解读：

图表直观展示新建商品住宅和二手住宅销售面积过去15年的趋势及2025年预测，显示：

• 新房市场经历多年下滑，2022年后出现明显回落。

- 二手房销售面积走势起伏更大，近期反弹态势明显。

• 房屋开工量与施工面积均呈明显下滑，反映需求和开发节奏偏弱。

- 房地产投资与施工面积的走弱强调房地产行业目前仍面临较大压力。

此图结合文本强调，现阶段市场销售端开始企稳迹象集中在二手房市场，新房成交及投资仍处调整期，指向房地产“止跌回稳”需等待供需关系更明显改善。[page::1]

2.3 宏观经济与股市观点

报告分析显示，2025年初至今，经济改善明显，但外部不确定性增加。A股市场表现较为波动，但结构性机会依然存在，尤其是成长、消费、周期和红利板块。

• 预计A股市场阶段性底部可能已现2025年4月初，下半年有望“前稳后升”。

- 核心驱动力取决于政策（尤其财政政策）发力持续性。

• A股配置策略聚焦确定性，主张“先稳后攻”，具体聚焦产能周期机会、高景气板块及稳定分红板块。

- 归纳五大主题关注点：并购重组、人工智能、超跌优质龙头、消费精细化、逆周期政策支持。

股权风险溢价拆分图（见图）揭示：

• 政策因素对风险溢价有反复影响，经济基本面与预期因素交织。

- 2025年下半年预期风险溢价趋于平稳并有上行趋势。

提示股市投资应重视政策节奏及经济基本面的交织影响。[page::2]

2.4 港股表现及结构性行情

报告回顾2025年上半年港股表现，指出：

• 港股跑赢A股，全球表现不俗，即使在关税逆境下显示韧性。

- 然而反弹多为“脉冲式”，缺乏持续动力，且表现过度集中于少数行业和个股（仅35%个股跑赢指数）。

• 市场近期显示后劲不足，且对等关税影响表现为跑输全球主要市场。

- 估计资金过剩与资产回报有限导致整体指数难有趋势性上涨，区间震荡格局明显，然而结构性行情仍存在。

建议关注追求稳定回报与成长性的板块分化机遇，避免追求整体指数趋势。[page::3]

2.5 海外中资股细分行业表现与配置建议

报告详细披露海外中资股相关行业的表现、估值指标和研究中金公司配置建议：

• 低配板块：能源（煤炭、石油天然气）、工业、交通运输、房地产、商业服务等。

- 中性板块：原材料、资本品、多元金融、保险、公用事业、信息科技等。

• 超配板块：银行、科技硬件、通讯服务、媒体娱乐、电信服务、汽车与零部件、消费服务等。

行业估值中市盈率及市净率均披露，盈利增速前景分化明显。房地产虽低配，但预计2026年盈利增速仍看好（22%），反映政策积极推进下的修复预期。

行业配置建议强调选择确定性强或成长潜力显著的板块，结合估值、股息率和盈利增长提供多维投资视角。[page::4]

2.6 宏观经济与通胀观察

报告指出近半年来GDP增速回升而物价（通胀）持续偏弱，主因是金融周期调整及政策力度不强，导致需求缺口扩大，减缓通胀压力：

• 劳动市场体现“量价分化”，经济尚未达到充分就业，而是“准平衡”状态。

- 技术进步和经济结构优化降低了劳动密集度，平台经济成为吸纳劳动力的“蓄水池”。

• 预计下半年房地产经济压力减缓，经济“准平衡”复苏延续，财政政策仍有空间，新增逆周期政策将视情况调整。

- 出口在关税压力下仍保持韧性。

• GDP增速下半年略低于上半年，但整体偏稳；核心CPI小幅改善，整体通胀偏弱将持续。

财政余力图表表明，一般预算账户和政府基金余力充裕，有助于支持稳增长政策的施行。[page::5]

2.7 新消费趋势分析

报告指出，尽管宏观消费整体仍显不足，但新消费领域表现活跃，市场出现“消费分级”而非简单的“消费降级”：

• 消费者愿为“有品质的低价”和“有理由的溢价”买单，反映出理性和个性化消费趋向。

- 消费结构正在从大众消费向个性化理性消费过渡。

• 国内完整的制造业链条和庞大消费基础支撑新消费多元发展。

- 新消费热点精准满足具备购买能力与意愿的特定群体需求。

• 年轻群体（Z世代，1995-2009年出生）正成为新消费主力军。

- 低级别城市受房地产拖累减少，消费潜力逐步释放。

图表显示近年来三大新消费细分市场（潮玩、谷子经济、现制茶）规模持续扩大，2024年分别达到763亿、1689亿和2727亿元，显示新消费快速发展。[page::6]

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3. 图表深度解读

3.1 房地产基本面历史与预测数据（图表页1）

• 描述：详细表格统计自2021年至2025年（及部分5-10月预测）的销售面积、销售金额、土地成交、开工与施工面积及相关投资数据。

- 趋势和意义：
- 新建住宅销售面积持续下滑，年减幅较大，2025年预计比2021年下降逾50%。
- 二手住宅销售面积回升，2019年后波动增长，2025年前4月同比上涨10.8%，显示存量市场活力增强。
- 土地交易和开发投资规模同样下滑，反映出开发商投资节奏放缓，市场风险偏好减弱。

• 数据局限：统计局口径调整可能对同比数据构成一定影响，需结合绝对数值进行综合判断。

- 与文本联系：数据验证了报告提出的房地产“三阶段”企稳顺序，当前仍处于销售企稳阶段，价格及投资回暖尚待观察。

3.2 房地产重要指标折线与同比数据（图表页2）

• 描述：图形展示2008年以来二手住宅销售面积、新建商品住宅销售面积、房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋物理竣工面积、房地产开发投资完成额及其同比变化。

- 趋势及分析：
- 新建商品住宅销售面积自2019年起下跌明显，2022-2023年跌幅集中。
- 二手住宅销售面积在2023年大幅反弹，响应需求结构调整。
- 新开工面积持续走低，反映开发商对前景谨慎。
- 施工面积显示逐年减少，竣工面积波动下降，显示房地产建设链条仍处下行。

• 观点支持：图表支撑“供需结构调整为房地产市场核心转折信号”的观点，突出二手及存量市场活跃性。

3.3 股权风险溢价拆分图（图表页2）

• 描述：拆分经济基本面、预期、政策、结构性因素对股权风险溢价的贡献及整体股权风险溢价走势（2016年1月-2025年5月）。

- 解读：
- 股权风险溢价波动显著，2018、2020-2021年波动尤为剧烈，反映宏观经济和政策环境变化对市场风险偏好的直接影响。
- 2024年后围绕股权风险溢价的政策和预期因素出现“双向波动”，2025年下半年预期趋稳上升，表明投资者情绪改善。

• 数据源：Wind，中金研究部。

- 联系文本：支持报告对2025年股市“前稳后升”及风险复杂环境判断。

3.4 海外中资股市场行业数据表

• 描述：MSCI中国指数各行业2024-2026年表现、市盈率、市净率、股息率及盈利增速预测，配合中金配置建议。

- 解读：
- 银行业市盈率最低但盈利稳健，银行被超配，表明稳健和高确定性的投资价值。
- 房地产行业负面表现明显，PE和PB较低，盈利增速2026年达到22%，提示板块存在修复潜力，符合楼市政策预期。
- 信息科技及其子板块高波动且成长突出，配置建议较为激进（中性至超配）。

• 联系报告主题：行业分化明显，与宏观经济韧性和结构转型趋势吻合。

3.5 财政政策余力图

• 描述：2019-2025年一般预算账户及政府性基金剩余收支差额，合计差额占前一年GDP比重趋势。

- 解读：
- 政府财政余力明显提升，2025年超过7%，给逆周期财政政策提供较好空间。
- 报告援引此数据强调财政政策支持空间及财政发力对稳增长扭转经济下行的潜力。

• 联系文本：强化报告预测宏观政策将继续支持经济韧性和房地产企稳的重要论点。

3.6 新消费规模图

• 描述：2019-2024年潮玩、谷子经济和现制茶三大新消费细分市场规模数据。

- 分析：
- 各细分市场均保持稳步且快速增长，2024年现制茶市场规模最高（2,727亿元），潮玩最低（763亿元）。
- 数据表明新消费市场潜力巨大，是宏观经济消费升级的重要部分。

• 与文本联系：佐证新消费主题投资机会及消费结构升级趋势。

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4. 估值分析

报告中未见明确单一估值模型的使用说明（如DCF或市盈率目标价），但通过行业市盈率（P/E）、市净率（P/B）、股息率及盈利增速的多维指标，结合配置建议，形成了对各行业的估值判断和投资意见。特别是海外中资股行业配置建议通过估值与盈利预期匹配体现了对合理估值区间的判断。

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5. 风险因素评估

报告提及政策约束、市场供需结构调整渐进、实体市场与企业端风险需防范，但详细风险评估分项较为简略，体现为：

• 政策风险：政策力度不足或政策传导不完全影响市场回暖节奏。

- 市场风险：供需结构转变未及预期，价格预期仍难以改善。

• 外部不确定性：全球地缘政治及贸易环境的不确定性增加宏观风险和股市波动。

- 企业风险：房地产企业潜在财务风险可能累积，对市场流动性和投资信心造成影响。

报告强调防范和化解企业风险是短期关键任务之一，整体展望基于“中政策”情景，提示投资需警惕政策兑现进度和外部环境波动。[page::0][page::2][page::3]

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6. 批判性视角与细微差别

• 报告多次强调房地产市场止跌回稳“过程循序渐进”，但预期时点和拐点较为模糊，说明市场对政策效果的时间伤痕仍有较大不确定性。

- 数据显示新开工、开发投资同比降幅持续较大，若需求修复缓慢，行业深层次问题或延续。

• 供需结构转变依赖政策措施落地，市场信心能否持续恢复尚难断言，需关注具体区域和细分市场表现。

- 股市与宏观经济展望虽具有逻辑性，但依然存在对外部风险的依赖，加上海外中资股市场表现偏差，需警惕地缘及贸易冲击风险。

• 消费细分市场针对Z世代解读非常重要，但疫情流动性影响仍有待完全消退。

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7. 结论性综合

该份中金研究报告全面系统地分析了2025年中国房地产市场及宏观经济环境，提出房地产市场的“止跌回稳”是一个以住房交易量回升为先导，随后价格预期转正，最终推动房地产投资恢复的渐进过程。政策力度依然关键，预计2025年大概率处于“中政策”情景，销量修复为先锋指标，价格随之企稳，投资滞后回暖。

结合详尽数据表明，新建住宅销售面积和新开工面积仍处低位，二手市场活跃、销售回升显著，市场供需结构调整初现端倪。宏观经济下半年整体偏稳，财政政策仍具余力支持经济和房地产的复苏。股市结构分明，关注成长与稳定高确定性板块；港股呈现结构性和区间震荡特征。消费结构升级趋势明显，新消费成为重要抓手。

图表和数据深度支持上述观点，特别是房地产核心指标的历史连续性和预测数据，财政政策余力的充足显示政策支撑潜力，消费细分市场的扩张则点明消费升级与经济长期动力。

总体上，报告对房地产及宏观经济持谨慎乐观态度，强调政策力度的重要性与市场调整的渐进性，是投资及政策制定者评估2025年中国房地产及整体经济和资本市场的重要参考。

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图片示例

房地产市场阶段性趋势图示：



房地产重要指标年度走势及同比：



股权风险溢价拆分图：



财政政策余力：



新消费规模：



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