我国城镇化转向稳定发展阶段 [page::0]

• 2024年我国城镇化率达到67%，较2017年提升6.76个百分点，历经快速增长期后进入存量提质增效阶段。

- 城市发展重点从大规模增量扩张转向存量空间的优化与提升。

房地产发展新模式解读 [page::0]

• 市场机制有望联动“人、房、地、钱”等要素，优化住房供应结构，满足人口实际居住需求。

- 住房供应将实现保障性住房和商品房并行，强化全过程监管，尤其是商品房预售资金监管。

城中村和危旧房改造推动宜居城市建设 [page::0]

• 2024年住建部新增100万套城中村与危旧房改造住房，支持300多个城市实施改造。

- 改造旨在改善居住环境、释放潜在住房需求，提升城市宜居性和舒适度。

投资建议与风险提示 [page::0][page::1]

• 预计政策效果逐步显现，行业整体估值修复，头部房企融资优势和核心区域优势明显。

- 风险包括宏观经济不及预期、房价大幅波动、人口增长放缓、政策推进不及预期等。

【银河地产胡孝宇】行业点评丨地产新模式与城改助力建设宜居城市（2025年7月城市工作会议点评）深度分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：地产新模式与城改助力建设宜居城市：2025年7月城市工作会议点评

- 作者：胡孝宇

• 发布机构：中国银河证券研究院

- 发布时间：2025年7月16日

• 主题：中国房地产行业及城镇化发展战略，聚焦于房地产新模式和城市更新改造，尤其是城中村及危旧房改造对宜居城市建设的促进作用。

- 核心论点及重点：
1. 中国城镇化已由高速增长转向稳定发展期，重点转至存量提质增效。
2. 地产行业面临新发展模式的构建，聚焦以人口实际需求为导向的“人、房、地、钱”联动机制。
3. 城中村与危旧房的改造成为提升城市居住环境和宜居性的关键举措。
4. 政策红利有望推升行业估值水平，头部房企受益于融资优势及区域领先地位，有望实现运营改善及估值修复。

• 投资评级：行业整体评级乐观，预计行业估值修复带来β机会，头部企业尤具备投资价值。

- 风险提示：宏观经济、房价波动、人口增长、政策执行、房地产销售及投资下行风险等多重不确定因素[page::0,1]。

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二、逐节深度解读

2.1 报告导读（开篇概要）

• 关键信息：

- 2025年7月14-15日的中央城市工作会议明确中国城镇化进入“稳定发展期”，强调城市发展重点从大规模增量扩张向存量提升和效率激励转变。
- 城镇化率的持续提升（2024年达67%），反映出城乡结构调整的深刻演进。
- 会议明确提出房地产发展新模式，并重点推动城中村和危旧房改造，为宜居城市建设提供制度和政策支持。

• 逻辑与依据：

- 城镇化率进步和发展阶段转换客观反映国家宏观政策指导与经济社会结构转型，其背后是人口增长减缓、城市发展质量要求提升的综合结果。
- 新模式强调的是需求导向与多要素协同机制，体现房地产行业结构调整的时代要求。

• 意义与预测：

- 产业迎来从增量扩张向存量优化的转型，相关政策导向将改变房地产市场供需格局。
- 通过城改项目提质改善居民生活品质，相关配套措施如货币化安置等将激活潜在住房需求，助力房地产市场稳定和复苏[page::0]。

2.2 核心观点分析：城镇化转折与房地产新模式

• 城镇化转向稳定发展期：

- 据数据，2017年至2024年中国城镇化率从60.24%提升至67%，约提升6.76个百分点，近十年间净增长11.25个百分点，反映快速发展之后的城镇化进入新的发展阶段。

• 房地产发展新模式的提出：

- 机制层面：提出以“人、房、地、钱”等核心要素联动新机制，重点基于人口实际结构和家庭规模调整住房供应结构，增强资源配置的匹配性，提高供需效率。
- 供应体系层面：保障性住房与商品房双轨并行，增加保障性租赁住房等多样产品，满足不同群体的居住需求。
- 管理监管层面：强调全过程监管优化，尤其是商品房预售资金监管强化，意在保障购房人权益，防范资金挪用风险。

• 支撑逻辑：

- 基于社会人口结构变化，传统产品结构逐步向更细分的市场需求靠拢，体现更加精准的供需匹配。
- 加强资金监管回应了市场之前资金风险隐患，有助于维稳市场信心。

• 行业影响预测：

- 新模式将推动行业内结构调整和转型升级，促使房地产开发更符合实际居住需求及政策导向，有利于市场稳健发展[page::0]。

2.3 城改助力宜居城市建设

• 背景及政策：

- 2024年10月，住建部提出新增100万套城中村及危旧房改造目标，实施城市范围扩大至300多个中大城市。
- 城中村居住环境差、人口密度大，亟待改造。

• 项目意义与逻辑：

- 改造提升居民生活质量，缓解城市“硬件”老化问题，提升城市整体的宜居属性和舒适度。
- 配套货币化安置措施释放刚性与改善型住房需求，具备积极的市场刺激效应。

• 预期影响：

- 大规模改造工程对拉动相关房地产需求、改善存量房价值有正面推动作用。
- 配合房地产新模式，多元化住房供应体系将得以更完善的实现，推动行业高质量发展[page::0]。

2.4 投资建议与风险提示

• 投资建议：

- 经济进入稳健发展周期，城镇化率持续向高位推进，城市发展模式由“增量扩张”转向“存量提质”，有利于行业结构优化和稳定增长。
- 政策聚焦房地产新模式与城中村改造，利好头部房企，因其融资成本优势与核心城市高市占率，有望实现盈利改善和估值修复。
- 基于政策预期和市场结构变化，银行等资金渠道或将更加支持优质房企，行业整体估值有望修复，创造典型的β投资机会。

• 风险因素评估（详见后述风险章节）：

- 包括宏观经济波动、人口增长不及预期、房价大幅波动、城镇化进展不及预期、政策落地难度、房地产销售及投资不足等多方面风险，需要谨慎关注[page::0,1]。

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三、图表深度解读

图1：城镇化率历史增长趋势（示意图，来自封面及核心观点部分）

• 描述：

- 图表通过纵向显示历年（约2017-2024年）中国城镇化率数据，突出2024年达到67%，2017年为60.24%。

• 数据趋势解读：

- 城镇化率稳定攀升，反映中国城市人口比例持续增加，但增速较2010年代中早期已明显放缓。
- 说明城镇化迈入存量优化阶段，新增城市人口增长显著放缓，增量驱动力减弱。

• 与文本联系：

- 支撑会议提出城镇化进入“稳定发展期”的重要论据，显示发展重心从数量扩张转向质量提升。

• 潜在局限：

- 城镇化率指标无法完全覆盖城市发展质量及宜居性提升的情况，需结合其他城市更新指标综合评估。

注：报告中暂无更多详细数据表格或财务预测表。未来完整报告或有补充[page::0]。

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四、估值分析

本报告主要聚焦于宏观政策环境与行业发展趋势的深度点评，未公开具体企业估值模型细节。以下基于文本信息，对估值逻辑进行解读：

• 估值逻辑：

- 头部房企因融资成本低、核心城市高市占率，预计利润和现金流改善。
- 估值修复主要基于运营效率提升与市场预期改善，市场对行业风险的重新定价。

• 未明确估值方法：

- 报告未详述具体采用DCF、市盈率对比、EV/EBITDA倍数等方法。

• 关键估值驱动因素：

- 融资环境变化、政策推进效果、城镇化进程稳定及城改项目推进带来的市场信心。

• 敏感性分析：

- 报告提示主要风险变量对估值的影响，但无详细敏感性分析图表[page::0]。

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五、风险因素评估

• 风险主要体现在以下几个方面：

1. 宏观经济环境不及预期：经济增长放缓可能影响居民购房能力和市场活跃度。
2. 房价大幅波动风险：楼市价格急剧变动带来的市场信心波动，存在调整风险。
3. 人口增长不及预期：人口流动变化直接影响住房需求，若人口增长停滞，对需求形成压制。
4. 城镇化发展不及预期：政策执行或城市吸纳人口能力低于预期，影响房地产市场基础。
5. 物价大幅波动：影响建筑材料成本和房地产开发企业利润。
6. 政策推进实施不及预期：政府多项稳增长政策若落地迟缓或执行打折，将减弱政策利好效果。
7. 房屋销售及投资不及预期：销售下降或投资疲软对整个产业链产生负面影响。

• 风险对行业影响：

- 这些风险并非孤立，具备叠加效应，可能放大行业波动。

• 缓释措施：

- 报告虽然未详细描述，但隐含国家政策支持、保障性住房及监管强化是主要缓解策略[page::1]。

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六、批判性视角与细微差别

• 观点审慎性：

- 报告对城镇化进入稳定期和房地产新模式积极解读，表达乐观看法，可能低估短期不确定性与结构性矛盾，如人口迁移减缓带来的需求结构变化。
- 对城中村改造和货币化安置的积极预期基于政策推动为主，尚需观察实际执行力度和资金投入匹配度。

• 内部矛盾或不足：

- 报告强调存量提质，但缺少详细财务及市场量化预测数据，缺乏对房价波动可能冲击的具体预案分析。
- 对房地产全过程监管优化提及较笼统，没有细化对具体监管措施的结构性评估。

• 综合点评：

- 作为政策解读报告，立意清晰，但在细节层面对未来行业波动和风险管理的深度欠缺，依赖政策持续性及执行效果，风险端防范仍需加强[page::0,1]。

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七、结论性综合

该报告系统梳理了2025年7月中央城市工作会议对中国城镇化和房地产行业发展的最新政策导向。核心结论包括：

• 城镇化进入稳定发展期，增长速度趋缓，转向以存量优化和效率提升为主的新阶段，城镇化率数据为67%（2024年），已较七年前提升逾6个百分点，反映城镇化步入成熟阶段。

- 房地产发展新模式的提出，强调“人、房、地、钱”四要素的联动机制，重视人口实际居住需求，供应切合改善型住房，强化保障性住房与商品房并行，监管体系完善，标志房地产行业将实现结构性转型。

• 城中村及危旧房改造规划扩大至300余城市，配套货币化安置释放潜在住房需求，提升宜居城市建设质量，是未来政策扶持重点。

- 投资前景看好，行业估值可能随政策逐步落地和市场信心恢复而整体反弹，头部房企将凭借资金优势和市场地位率先受益。

• 风险同样明显且不可忽视，宏观经济不确定、人口结构变化、政策落地难和市场波动都对行业构成压力。

- 图表印证了城镇化率的稳健提升及其结构转折，直观展示行业变革背景。

• 报告虽未给出具体财务数据和估值模型，但从政策导向和行业结构调整角度提供了系统的趋势性判断，为投资者厘清方向。

- 综合来看，本次城市工作会议及房地产行业“新模式”提出，标志着中国房地产从高速发展转为高质量发展的关键节点，对行业趋势及投资定位具有重要参考价值[page::0,1]。

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综上，本报告以政策解读为核心，内容聚焦于城镇化阶段转变和房地产行业发展转型，明确指出未来行业发展的关键推动力量及潜在风险，为投资者捕捉房地产市场结构性机会提供了理论基础与政策指引。

报告