政策背景与城市发展趋势 [page::0]

• 我国城镇化从快速增长进入稳定发展，重点转向存量提质增效。

- 城市工作会议提出七大重点任务，包括推进农业转移人口市民化。

• 房地产政策方向强调“止跌回稳”，从“量”转向“质”，挖掘存量机会，保障优质蓝筹企业稳定。

土地收储与城市更新推动力度加大 [page::0]

• 2025年上半年全国拟土地收储金额为4759亿元，专项债发行仅961亿元，发行节奏需加快。

- 城市更新包括城中村和危旧房改造，2025年预计相关改造项目持续放量。

• 政策支持房地产开发新模式：增量打造品质，存量收购更新。

投资建议与风险提示 [page::0]

• 维持房地产行业“增持”评级，预计三季度政策重点在收储和城市更新以缓释基本面压力。

- 关注2024年竣工失速，销售与竣工差值高达2.36亿平米，下半年预期竣工修复。

• 行业面临基本面下行风险，需关注政策执行和市场响应。

国泰海通证券：《城市发展存量提质，更新收储蓄势待发——城市工作会议点评》报告详尽分析

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一、元数据与概览

• 报告题目：城市发展存量提质，更新收储蓄势待发——城市工作会议点评

- 报告机构：国泰海通证券研究

• 发布日期：2025年7月16日

- 报告作者：涂力磊、谢皓宇、陈子仪（分析师及研究助理团队）

• 报告主题：围绕中共中央2025年城市工作会议精神，深入分析当前我国城市发展阶段转变及其对房地产行业的影响，重点关注政策动向和行业未来走向。

核心观点与评级：
报告提出，当前我国城市工作进入“存量提质”的新阶段，强调房地产行业政策将重点实现“止跌回稳”的目标。预计三季度及下半年政策将聚焦于土地收储和城市更新以疏导行业压力。房地产行业风险存在，但国家意图稳定优质蓝筹企业和行业基本盘，保持“增持”评级。文章特别指出2024年竣工明显下滑，但2025年有望开始修复。整体信息导向积极，着眼长期行业转型升级的政策支持格局[page::0]。

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二、逐节深度解读

2.1 报告引言与宏观背景分析

报告开篇引用了2025年7月14-15日中央城市工作会议的精神，强调习近平总书记的重要讲话内容及政治局常委的具体部署，明确了城市工作的总体要求和重点任务。报告认为我国城镇化进入“存量提质”阶段，即从以往快速扩张到优化存量结构、提升城市品质的转变。

分析：这一段落奠定了报告的政策背景基石，表明房地产市场未来的政策调控重心将转向提升城市现有资源效率和结构优化，而非单纯追求量的扩张。这一转型对房地产行业是深刻的路径调整，尤其是在供给侧挖掘存量机会，是与过去增量开发策略的根本不同[page::0]。

2.2 行业趋势与政策导向

• “止跌回稳”为主要目标：未来政策将在需求侧合理引导、住房政策从数量向质量转型、供给侧发掘存量机会的框架下展开。

- 稳定优质蓝筹企业：强调守住行业基本盘，意味着政策会在支持行业头部企业、减少系统性风险上下功夫。

数据与假设：
报告提及2024年房地产竣工大幅下降，销售和竣工之间存在约2.36亿平方米差额，这反映了竣工对销售的滞后效应，且说明市场面临一定的去库存和交付压力，估计下半年竣工将迎来修复需求。

重点聚焦了土地收储和城市更新动作：2025年上半年全国拟收储金额达到4759亿元，但专项债仅发行961亿元，显示财政资金与土地收储需求之间存在明显缺口。这意味着后续地方政府加快债务发行和收储动作的空间和可能，利好房地产投资和城市更新市场。

逻辑链条说明：

• 城市发展进入存量提质期 ⇒ 配套政策强调更新改造和存量资产优化

- 收储和城中村改造等项目启动加速 ⇒ 增量质量升级，促进竣工回升和资产价值提升

• 稳定核心企业与基本盘 ⇒ 降低系统性风险，增强行业抗震性

- 竣工修复助力房地产拐点形成，政策缓释基本面压力

这套逻辑体系说明房地产行业将逐步由“量”的增长转向“质”的优化与稳固，政策配套也将因应这种转型逐步推出有针对性的措施。

2.3 具体政策聚焦点

• 城市更新：报告中指出会议提出要高质量开展城市更新，突出推进城中村和危旧房改造。这里的“房地产发展新模式”被解读为“增量品质打造”与“存量收购更新”的结合，凸显市场端的结构调整思路。

- 收储政策：土地收储方面，当前规划的较高金额显示这将是2025年下半年政策着力点，尤其是配套债务发行速度对收储速度构成约束，影响政策施行节奏与效果。

2.4 风险因素

报告明确指出行业基本面仍存在下行风险。虽然政策趋稳、支持逐步加码，但宏观经济和市场深层次问题依然存在不确定性，例如地产行业信贷收紧、经济整体承压或政策执行不及预期都可能导致风险外溢。

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三、图表深度解读

本报告所附二维码图示为国泰海通证券研究订阅号的二维码，作宣传性质，并未涉及具体数据图表。报告正文未提供其他具体财务或行业走势图等图表数据，可见作者更多是重政策解读和行业动态评判，并未基于大量动态财务数据展开详细建模或量化分析。

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四、估值分析

报告文中未直接提供具体的估值模型、目标价或估值倍数分析，主要以宏观政策解析和行业趋势为主线。其“增持”评级更多基于政策环境预期和基本面趋势判断，而非具体估值计算。

这意味着，本报告定位为宏观层面战略性行业观点，强调政策风向和基本面转折点，对投资建议基于顶层设计理解而非底层财务模型。

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五、风险因素评估

• 行业基本面下行风险：房地产市场依然承压，竣工下降可能带来交付风险，需求恢复不及预期风险。

- 政策落地速度风险：土地收储政策依赖专项债发行进度，若财政收紧或债务发行缓慢，政策效果打折，影响市场预期。

• 宏观环境不确定性：经济整体增长放缓、信贷环境收紧和房地产市场情绪变化，给行业带来波动风险。

报告未提供具体缓释策略，但暗示政策层面将持续稳定优质企业，及稳步推进存量资产盘活，有利于缓解部分潜在风险。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告对政策方向的解读较为乐观，尤其对“止跌回稳”目标的实现持肯定态度，然而对政策执行过程中潜在阻滞（如专项债发行不足的财政制约）风险提示相对谨慎，未来实际效果仍需后续观测。

- 文中提到2024年竣工大幅下降后“看好下半年竣工修复”，这一点虽具逻辑合理性，但未明确详实量化预测，存在一定预期依赖性。

• 报告整体以政策解读为主，缺少详尽的市场需求和供给侧微观分析以及多维度数据验证，未来研究可能需进一步补充实际项目进度和资金流动情况。

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七、结论性综合

此份报告基于2025年7月中共中央城市工作会议精神，提出我国城市发展进入以“存量提质”和“更新收储”为核心的全新时代，重点强调了政策将聚焦于房地产行业稳住基本盘、优化供给结构，培育优质蓝筹企业及推动城市旧改。

报告的关键亮点包括：

• 城市化发展阶段重要转型，从量的扩张转变为质的提升，政策设计顺应这一结构性变革。

- 房地产行业将迎来政策“止跌回稳”支持，三季度起土地收储和城市更新政策加快实质落地，特别是对城中村和危旧房改造力度显著加大，为行业竣工修复带来重要助力。

• 财政专项债发行与土地收储需求之间存在结构性缺口，是未来政策推进的关键瓶颈之一。

- 2024年房地产竣工下滑显著，积压的销售与竣工差异巨大，但下半年有望随着项目盘活及政策加码出现修复迹象。

• 行业仍面临基本面下行风险，政策执行效果和宏观经济形势的不确定性是关注重点。

整体来看，报告在政策导向精准把握、宏观趋势理解和行业结构调整判读上展现出色，定义了房地产行业未来“新模式”，同时给予了谨慎乐观的“增持”评级，为投资者理解当前房地产周期及政策环境提供了有力的参考框架[page::0] [page::1]。

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总结

通过对国泰海通证券2025年7月发布的《城市发展存量提质，更新收储蓄势待发——城市工作会议点评》报告的详尽分析，我们全面理解了当前中国房地产行业政策调控的新阶段特征和市场驱动力。报告从宏观政策、专项债发行、土地收储、旧改项目以及行业稳定性等多个维度做了深入解读，强调房地产行业由传统“增量开发”向“存量优化”的结构转变。尽管行业面临风险，然而政策层面积极支持和稳住核心蓝筹企业的态度，赋予了市场一定信心。报告缺少具体财务估值和量化模型，但其政策判断和行业前景解读提供了宝贵的战略视角。

此分析对于投资者和行业研究人员全面把握未来房地产发展趋势及政策节奏具有重要参考价值。

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