2025年土地拍卖市场整体趋势 [page::0][page::1]

• 2020年出让金达到峰值8.2万亿元后连续四年下滑，2025年1-9月小幅回升3%。

- 上半年土拍热度高，限价规则取消，核心城市推地力度加大，带动一季度、二季度出让金同比增长12%和13%。

• 三季度起核心城市减少供地，出让金同比下滑10%，城市集中度下降，市场格局出现明显变化。

- 城投企业三季度进入土拍市场，7-9月城投拿地占比提升至40%-49%。

主要城市与省份表现差异 [page::1]

• 出让金400亿元以上的主要城市包括北京、上海、杭州，均具有高溢价率（超7%）和高成交体量（超过1100亿元）。

- 成都、苏州表现良好，出让金400-650亿元，溢价率约7%-15%，南京、南通、西安出让金同范围但溢价率较低。

• 浙江、北京、上海和广东省份表现较好，城投拿地占比低于20%-30%，江苏成交体量高但城投占比偏高。

- 12省市出让金同比为负，山西、陕西、海南降幅超20%。

四季度展望及风险提示 [page::1]

• 历史数据显示，四季度土地出让金占全年最高，因地方政府提升全年目标，且城投通过托地推高出让金。

- 今年四季度供地整体前移，但预计供地力度较去年下降，10月起始价合计降幅达23%。

• 城投托地意愿减弱，预计四季度成交可能同比偏弱。

- 风险提示涵盖土地出让数据偏差及城投判别误差。

【华西固收】2025土拍热度，前高后低 — 详尽分析报告

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：《2025土拍热度，前高后低》

- 发布机构：华西证券

• 作者与分析师：姜丹（执业证书编号 S1120524030002）

- 发布日期：2025年10月17日，发布时间为07:48（北京时间）

• 主题范围：2025年中国土地拍卖市场（土地出让金）整体走势分析，涵盖时间维度与城市维度表现，对土地市场特别是核心城市市场的供地、拿地主体结构变化进行深度解读。

- 核心论点： 土地拍卖市场2025年呈现“前高后低”的供地与成交趋势，前三季度核心城市出让金表现分化，市场化房企竞争热度高于城投企业，但三季度后供地力度及成交金额明显下滑；四季度能否回暖存不确定性，因城投托地意愿减弱及供地整体前移。通过对时间节奏、城市区域分布和拿地主体动向的细致分析，揭示当前市场的结构性变化和未来趋势预期。

总体来看，报告旨在揭示2025年土地市场供给与需求动态，提示核心城市因供地节奏变化出现拍卖金额及市场竞争热度差异，结合历史数据与当前态势，判断四季度市场可能持续低迷，提醒关注相关风险。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

2.1 时间维度分析

• 关键论点总结：

- 2020年土地出让金达到峰值8.2万亿元，之后连续四年下降，2025年前九个月仅小幅回升3%。
- 2025年上半年土拍热度较高，主要因限价规则取消及核心城市加大核心地块供给。
- 一季度和二季度土地出让金同比增长分别为12%和13%，多次刷新区域楼面价纪录。
- 三季度开始迎来转折，尤其8月以来出让金同比大幅下跌，8月同比-26%，9月-8%，三季度整体同比下滑10%。
- 核心城市出让金占全国份额由一季度的35%降至三季度的20%，反映推地力度明显减弱。
- 拿地主体由市场化企业主导逐步转向城投企业，三季度城投入场迹象明显。

• 推理依据及逻辑：

- 作者以同比数据、季度分布和城市集中度对比为基础，结合政策变化（限价规则取消）、市场竞争态势和城市推地动因，推断出2025年土地市场存在明显“前高后低”的供地节奏。
- 通过企业拿地金额排名对比，推测三季度市场化房企热情降低，城投企业托地意愿上升。

• 关键数据点解析：

- 8.2万亿为2020年最高峰，后四年连续下行。
- 2025年分别一、二季度出让金同比上涨12%、13%，三季度同比跌10%。
- 核心城市一季度TOP5城市占35%市场份额（三季度降至20%）。
- 企业拿地构成变化：前三季度市场化企业占主导，三季度城投企业出现。

• 驱动因素和假设：

- 取消限价释放土地溢价空间，利好拍卖热度。
- 核心城市初期推地力度加强以刺激市场。
- 下半年三季度核心城市经济政策或市场环境导致供地节奏调整，及城投企业托地意愿提升。
- 市场化企业竞争减弱，可能因资金紧张或风险偏好下降。

• 总结：

- 时间上的“前高后低”趋势由数据直接反映，体现政策、资金面和市场主体行为的多重影响。[page::0]

2.2 城市维度分析

• 关键论点总结：

- 2025年1-9月，出让金超过400亿元的城市共8个，其中杭州、北京、上海表现突出，出让金均超1100亿元，溢价率均超7%。
- 成都、苏州紧随其后，出让金在400-650亿元之间，溢价率分别为15%和7%。
- 南京、南通、西安成交体量虽大但溢价率较低，市场相对冷淡。
- 省域层面上，浙江、北京、上海、广东表现较好，土地市场成交额及溢价率均为正向走高，且市场化拿地比例较高（城投拿地占比低于20%）。
- 江苏成交体量大但城投拿地比例较高。
- 约40%的省市土地市场不景气，包括山西、陕西、海南等，其中三省出让金同比降幅超过20%。

• 推理依据及逻辑：

- 出让金规模与溢价率结合反映两个维度的市场活跃度：资金量和市场认可度。
- 城投拿地比例作为判断市场化力量与政策托底力量的分水岭。
- 省域成交额与城市表现结合体现区域经济及政策差异。

• 关键数据点解析：

- 杭州、北京、上海出让金均超过1100亿元，溢价率均超7%。
- 成都、苏州出让金均在400-650亿元区间，成都溢价率高达15%。
- 江苏省成交近2900亿元，城投拿地占比较高（20%-30%）。
- 12个省市出让金同比为负，3省市降幅超20%。

• 驱动因素和假设：

- 核心城市如杭州、北京、上海出让地块品质优，市场化房企积极参与，推动高溢价。
- 部分省市土地市场需求不足、经济活力弱，导致成交量和溢价率下滑。
- 城投企业在部分区域拿地意愿较强，托底市场风险。

• 展望四季度：

- 过去三年四季度出让金通常为全年最高，占比达39%-51%，10月至11月呈递增态势。
- 今年四季度供地整体前移且预计力度下降，10月起始价总体下滑23%，降幅扩大。
- 历史经验及城投托地行为变化叠加，预计四季度成交趋势偏弱。
- 城投作用弱化可能导致四季度市场冷热不均。

• 总结：

- 城市维度显示核心城市依然热度较高，但差距扩大。
- 省域之间土地市场表现分化明显。
- 四季度潜在供地及成交压力将对全年走势产生重要影响。[page::1]

2.3 风险提示及免责声明

• 主要风险为数据偏差，特别是中指院土地出让明细及城投企业判别存在一定误差。

- 报告强调市场存在一定不确定性，提醒投资需谨慎。

• 法律声明表明观点面向专业投资机构客户，不构成投资建议。

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三、图表深度解读

3.1 封面图片（第0页）

• 图片以高楼和航班蓝天为背景，辅以“华西证券”“华西研究 创造价值”等字样，形象地体现产业研究与城市发展结合的主题，寓意研究报告立足城市发展核心，探索土地价值。

- 视觉上传达了专业性和宏观视角，为内容提供品牌认知背景。

• 无具体数据含量，更多为品牌和主题传递。

3.2 页面2的提示图与二维码

• 展示了“华西研究 创造价值”的印章风格图案，体现品牌权威和价值主张。

- 二维码图像方便用户扫描关注“华西研究”服务，体现互动和信息传播策略。

• 该页还包含法律免责声明和评级说明说明，虽然无数据，但对理解报告的合规性及评级透明度至关重要。

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四、估值分析

• 本报告主要围绕土地市场供求、成交金额、城市表现展开，并未提供针对单一公司的估值分析和目标价。

- 报告侧重宏观层面的供需关系和市场结构变化，更多为行业及政策形势的判断和预判。

• 因此并无传统的DCF或市盈率估值模型应用，也无具体财务预测。

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五、风险因素评估

• 数据风险： 土地出让金及城投企业身份判别数据来源的准确性受到质疑，可能导致部分分析结论偏差。

- 市场风险： 土拍市场受政策调控、“城投托地”行为变化及宏观经济波动影响较大，市场化房企及城投企业参与意愿波动对价格和成交量有较大影响。

• 政策风险： 土地限价、供地政策调整直接影响土地拍卖节奏与热度。

- 市场结构风险： 三季度起市场化房企拿地下降，城投比例上升，风险转嫁与市场活力减弱迹象明显，存在引发行业波动的可能。

报告并未详细提出具体的缓解策略，但通过对数据和趋势的动态监测及提示风险，提示监管和市场参与者关注供地节奏和市场主体行为的位置变化。[page::0,1]

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六、批判性视角与细微差别

• 报告整体客观详实，但对城投企业拿地行为的判别存在一定不确定性，影响结论准确度。

- 2025年四季度预期预测基于过往规律，且供地公告的起始价下降信息较新，需关注后续实际成交数据是否与预期一致。

• 报告多次强调限价规则取消带来的溢价提升，但对于潜在价格泡沫风险及后续影响未作充分讨论，稍显侧重正面解读。

- 对于部分城市低溢价率的原因，仅简要提及市场冷淡，缺少对本地经济基本面和政策调整影响的深入分析。

• 报告结构紧凑，视角宏观，对于具体区域政策多未展开，对城投与市场化企业的行为变化也缺少定量的行为动机解析。

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七、结论性综合

本报告通过详实的数据和系统的时间及城市维度分析，清晰呈现了2025年中国土地拍卖市场的主要变化趋势：年初至上半年，随着限价取消和核心城市高价地块频繁推出，市场化房企积极参与，拍卖热度和金额显著提升，尤其在杭州、北京、上海等一线及强二线城市表现抢眼，成交金额及溢价率双双增长。三季度起，核心城市开始减少供地，市场化企业出手放缓，城投企业托地行为加重，使得土地出让金同比出现明显下跌，尤其8月和9月降幅明显。四季度虽有历史惯例支持成交回升，但受供地整体前移、起始价下调和城投托地意愿减弱影响，今年四季度土拍市场成交金额预期或低于预期。

图表及数据展示了过去三年四季度的成交规模占全年最高比例（39%-51%），以及今年10月供地起始价下滑23%这一明显数据，进一步佐证了下行趋势。核心城市供地热度的周期性起伏及城投与市场化房企拿地结构的交替，将是未来周期内市场关键变量。市场投资和政策制定者需密切关注后续供地节奏、城投托地策略调整及市场价格变化。总体而言，报告维护了一个稳健且数据支持充分的宏观视角，提示“前高后低”的土拍热度特征，同时指出城投占比变化带来的结构性风险，并对四季度市场持谨慎悲观态度。[page::0,1,2]

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参考图片展示

封面图片：



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评级说明

报告本身未针对具体股票或行业给出评级，但附有华西证券标准评级说明，界定投资建议参考的时间跨度和涨跌幅标准，体现其研究报告评级体系的透明性和规范性。

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以上详尽分析基于华西证券《2025土拍热度，前高后低》研究报告全文，力求全面剖析报告结构内容、核心数据、趋势逻辑及风险提示，展现内在逻辑脉络及市场关键点。

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