中证REITs市场连续七周上涨，市值突破2000亿元 [page::0]

• 2025年6月16-20日，中证REITs全收益指数上涨0.88%，中证REITs收盘指数上涨0.87%。

- 市场上市项目数达66个，市值2066亿元，较6月初突破2000亿元后继续增长1.21%。

• 周度表现优于股票指数（沪深300、中证500、恒生科技）、债券指数及期货品种。

- 租赁住房板块涨幅最高，达4.41%；高速公路板块下跌1.1%；整体成交额及换手率呈现活跃态势。

估值与资金动向分析 [page::1]

| 板块 | 估值收益率 | 说明 |
|------------|---------------------|--------------------------|
| 租赁住房 | 2.67% (平均) | 部分项目估值处历史低位 |
| 消费板块 | 高估值 | 部分项目中债估值收益率接近或低于0 |
| 其他板块 | 估值分化 | 园区基础设施、市政环保等 |

• 2025年已有8个项目上市，募集资金达134亿元。

- 年内潜在发行项目12-15单，预计总发行规模超200亿元，市场规模有望突破2200亿元。

首批数据中心REITs正式获批，拓展基础设施资产证券化新领域 [page::1]

• 6月18日证监会批复首批两只数据中心REITs注册，支持科技企业利用新型资产开展融资。

- 6月19日华夏华电清洁能源REIT及创金合信首农产业园REIT获批，公募REITs市场活跃。

• 多个文旅类项目启动招投标，丰富REITs产品生态。

- 风险提示涵盖政策调整风险及基础设施项目运营风险。

【华西固收】连涨七周，迎首批数据中心REITs —— 深度分析报告

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一、元数据与概览（引言与报告概览）

• 报告标题：《连涨七周，迎首批数据中心REITs》

- 发布机构： 华西证券（HUAXI Securities）

• 作者及分析师： 姜丹（执业编号：S1120524030002）

- 发布日期： 2025年6月22日

• 研究主题： 中国REITs市场的近期表现、估值动态、一级市场发行情况及新兴数据中心REITs的推出

- 报告核心信息：
本报告重点分析了2025年以来中国REITs市场的持续上涨趋势，尤其强调租赁住房和仓储物流板块的带动作用，并聚焦今年年内新上市的项目及待发行规模。报告特别指出，随着证监会批准首批两只数据中心REITs注册，将进一步推动科技资产的REITs化，拓展市场空间。整体来看，REITs市场总体估值收益率处于合理水平，不同板块呈现差异化走势，政策支持力度增强，行业发展态势积极。

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二、逐节深度解读

2.1 二级市场表现

• 关键论点：

2025年6月16日至20日当周，中证REITs全收益指数收于1124.63点，周涨幅0.88%，已连续七周上涨；中证REITs收盘指数涨0.87%，总市值突破2066亿元，环比上涨1.21%。租赁住房和仓储物流板块主导市场上涨，而交通基础设施板块出现回调。

• 逻辑与依据：

报告分析认为，租赁住房板块持续受到资本关注，尤其是在华夏北京保障房REIT扩募成功的背景下，板块整体领涨达4.41%。反观交通基础设施受下跌1.1%的拖累，但整体REITs表现优于股票指数（沪深300、中证500等）、债券指数及部分商品期货，显示其作为基础资产收益较为稳定且抗风险能力较强的特征。

• 数据分析：

- 中证REITs全收益指数及收盘指数均环比上涨约0.88%，体现整体市场稳定增长趋势。
- 市场总市值从突破2000亿元后继续增长至2066亿元，规模效应明显。
- 交易活跃度体现在5.69亿元的日均成交额、1.18亿份的日均成交量和0.6%的日均换手率，体现资金流入市场热度不减。
- 租赁住房、市政环保和能源板块换手率领先，说明这些细分市场的投资者参与度更高。

• 财务及估值指标：

如后续章节详细提及，租赁住房行业估值收益率平均约2.67%，处于历史低位，显示其稳定收益预期与较低风险。消费板块则相对高估，中债对应收益率甚至出现负值，反映了市场对不同资产的分化认识。[page::0][page::1]

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2.2 估值及收益率状况

• 关键论点：

租赁住房板块估值收益率处在低位，且估值一致性较强；消费类REITs依然属于高估值状态；园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流板块存在估值差异。

• 逻辑与假设：

租赁住房资产出租稳定且需求刚性，带来估值及收益率的较高确定性，故收益率较低。消费领域REITs如嘉实物美的中债估值收益率甚至为负，反映了市场资金对其前景较高期待，从而推高价格，挤压收益率。

• 具体数据：

- 租赁住房板块估值收益率均值2.67%，显著低于其他板块。
- 消费板块中，华润商业、印力消费和金茂商业中债收益率仍维持3%以上，嘉实物美已降至负值。
- 市政环保和园区基础设施板块估值参差不齐，显示市场对于这类资产风险与收益的认知存在分歧。

• 意义与影响：

该估值分析表明，投资者对于不同类型资产的风险偏好与盈利预期存在明显差异，提示投资策略需区分板块特点，以控制风险和优化收益。[page::1]

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2.3 一级市场进展 — 新项目发行与数据中心REITs

• 核心内容：

- 2025年内已有8个REITs项目上市，募集资金合计134亿元。
- 年内预计有12-15个潜在新项目发行，募集规模超过200亿元，整体市场规模有望超过2200亿元。
- 6月18日，证监会批准全国首批两只数据中心REITs注册，标志着科技资产证券化进程开启。
- 其他获批项目包括华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农产业园REIT。
- 文旅类公募REITs项目（如青城山、都江堰、玉龙雪山景区）正在启动招投标。

• 逻辑推理：

证监会的政策支持和审批动作表明，REITs不仅局限于传统基础设施和房地产领域，正在向新兴领域如数据中心、清洁能源、产业园区及文旅资产扩展，这将推动资产证券化多元化，助力市场规模稳步提升。

• 财务及市场影响：

预计200亿元的募资规模补充了市场资金量，进一步增强REITs市场的流动性和吸引力。数据中心REITs作为新兴板块，依托大数据和云计算需求，增长潜力被看好。

• 政策与风险提示：

报告也提示了相关政策超预期调整及经营风险可能带来的影响，提醒投资者应关注行业监管和项目执行的风险。

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2.4 风险提示

• 主要风险因素：

1. 公募REITs相关政策可能出现超预期调整，影响市场预期和资金流。
2. 基础设施项目的经营风险，包括资产质量、租赁和维护保障能力。
3. 数据及资料来源与统计过程存在风险，可能影响分析的准确性。

• 潜在影响：

政策变动风险可能导致市场波动加剧，项目信用风险和运营风险可能影响现金流及分红，数据风险则影响投资判断的合理性。报告提醒投资者及监管机关密切关注。

• 缓解策略（报告未细述）：

虽未明示具体缓解方案，但合理的投资组合分散及关注政策动态被暗示为重要应对手段。

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2.5 评级说明（适当性与评级体系）

• 评级说明汇总（摘自报告）：

报告未直接给出具体的买入、增持等评级，但附带了华西证券标准的评级定义：
- 根据未来6个月相对上证指数的表现定位买入、增持、中性、减持或卖出评级。
- 行业评级则根据行业指数未来6个月相对上证指数涨跌幅进行推荐、中性或回避评级判定。

• 意义：

该评级说明为后续投资建议奠定了合理的框架和标准，符合理性投资及合规要求。

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三、图表深度解读

图表1（page 0）

• 描述：

一张展示高楼与蓝天背景的华西证券品牌宣传图，体现专业形象和品牌理念“华西研究创造价值”。

• 解读价值：

虽未直接反映市场数据，但传递了机构专业可靠的品牌形象，提升报告的权威性。

图表2（page 1）

• 描述：

两张图：一是华西研究品牌标识，二是附有二维码用于扫码关注。

• 价值补充：

提供了阅读者获取更多研究信息和持续跟踪报告的入口，增强研究品的互动性。

• 无数据表格、曲线图或预测模型在正文中出现，可视为本报告侧重宏观趋势和政策梳理，辅以明确的数据支撑。

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四、估值分析

• 估值方法：

本报告未显性透露DCF或可比公司分析等复杂估值模型，主要通过估值收益率指标（估值收益率 = 资产净收益与市场价格之比）判断各板块价值。

• 关键输入与假设：

- 租赁住房估值收益率平均2.67%，视为低风险低收益资产。
- 消费板块因市场溢价收益率极薄甚至负收益，估值偏高。
- 估值收益率稳定性反映资产现金流稳定性和风险水平。

• 目的与结论：

通过收益率比较分析不同REITs板块的估值水平，为投资者提供风险与回报的参考，提示板块分化现象。

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五、风险因素评估

详细见2.4节。报告中风险提示较为高屋建瓴，涉及政策、经营及资料风险，提示投资者注意相关不确定性，体现谨慎态度。

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六、批判性视角与细微差别

• 潜在偏见：

报告整体基调积极，强调市场持续增长与政策支持，但对未来可能的市场波动和个别板块结构性风险描述较为简略，未深入揭示潜在的逆风因素。

• 稳健性和假设审视：

- 估值评价重视收益率指标，但缺少多样化估值工具和敏感性分析，可能限制风险管理的深度。
- 政策风险提示虽有，但应对措施及概率分析尚未展开，提示进一步完善。

• 细节注意：

虽然报告指出数据中心REITs的首批获批，但对其具体资产结构、收益预期和市场接受度缺乏定量描述。

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七、结论性综合

本报告全面梳理了中国REITs市场2025年以来的积极表现，展现了连续七周的市场上涨、规模接近2200亿元的重要节点以及新兴数据中心REITs的推出，突显了政策支持和市场活力。

• 二级市场数据显示，租赁住房和仓储物流板块带动整体市场上涨，估值收益率提供了板块风险收益的量化视角，反映不同细分市场的投资价值分化。

- 一级市场上，持续的项目发行和证监会对新资产类别如数据中心REITs的支持，拓宽了REITs市场的资产覆盖范围和资本深度。

• 报告在风险提示环节提醒政策调整和经营风险对市场的潜在冲击，体现专业风险管理思维。

- 评级体系尽管未具体指出本报告评级，但为投资者提供了评判框架。

从宏观战略角度，报告显示REITs市场正处于成长周期，政策与市场双轮驱动背景下，投资者可关注租赁住房等稳定收益资产及数据中心等新兴领域，但需警惕政策风向和资产经营风险。

总体而言，报告内容结构紧凑，数据详实，论述清晰，既有市场现状分析，也涵盖未来发展展望，为投资机构提供了系统而专业的中国REITs投资判断框架。[page::0][page::1][page::2]

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附：报告中两张图片

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以上为本次《华西固收——连涨七周，迎首批数据中心REITs》报告的详尽分析解读。

报告