<paper_title>中金 • REITs | REITs一季报点评：经营分化延续，静待出清与修复
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摘要
本报告基于REITs 2026年一季报披露情况，系统梳理各板块经营分化与修复路径，强调头部消费和保租房板块的确定性驱动，以及高速、数据中心等板块的修复窗口与风险点。我们首次引入年度评估收入/可供分配完成度的测算，发现全市场一季度收入完成度约24%，可供分配完成度约26%，在不同板块间呈现显著差异，消费与数据中心完成度相对较高，产业园、仓储、能源等板块承压但具备逐步改善的潜力 [page::1][page::21]。一季度基本面分化加剧，头部消费与保租房保持强势增长，而产业园、物流仓储、能源等板块的回暖/修复需时间与估值消化共同驱动，短期建议聚焦具备确定性盈利能力的项目及具备分阶段修复潜力的板块，中期逐步关注估值修复带来的高赔率窗口与配置机会 [page::2][page::9][page::13]。行业层面，产业园出租率分化扩大、租金下行但环比趋稳、物流降租效应仍在，数据中心维持高位利用率但需警惕区域供给与大租户风险；保租房及消费板块仍具稳定性，能源与市政环保分化明显，广东等地现货电价好于预期，后续需关注区域供给与政策导向对现金流的影响 [page::2][page::9][page::13][page::17][page::18]。
