国泰海通｜地产：政策改革促稳提质，好房建设新程启航——中央经济工作会议地产表态解读

行业政策主基调：着力稳定房地产市场 [page::0]

• 政策措辞从“促进止跌回稳”逐步升级为“着力稳定”，表明政策态度更为明确且将保持持续力度以防范基本面反复。[page::0]

供给侧：因城施策+优供给，重视存量与保障性住房转化 [page::0]

• 会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，强调以存量化解为主路径、提升供给质量并保障民生。[page::0]

- 预测：明年政策可能以政府收储为枢纽，通过存量处置与供给升级重构市场供需平衡。[page::0]

需求侧：公积金制度改革与“好房子”建设以激活存量需求 [page::0]

• 强调“深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设”，可能侧重于扩大公积金适用范围、延展功能和支持存量住房交易以释放刚性与改善性需求。[page::0]

- 预期：中心城区以“好房子”定向激活购买力，郊区通过缩量控供引导结构性去化，二手房将成为重要的平价替代渠道。[page::0]

发展模式与风险提示：新模式提速与基本面下行风险并存 [page::0]

• “加快构建房地产发展新模式”表述较此前更强调执行节奏，意味着从探索期进入深化推进期，政策工具或多维联动推进落地。[page::0]

- 报告提示行业仍面临基本面下行风险，政策虽稳但执行和效果具有不确定性。[page::0]

报告来源与作者信息 [page::1]

• 报告来自国泰海通证券研究所，报告名与发布日期：2025.12.12，作者涂力磊/谢皓宇/陈昭颖等。[page::1]

引言与报告概览

• 报告标题：政策改革促稳提质，好房建设新程启航；发布机构：国泰海通证券研究所；发布日期：2025-12-12；报告作者：涂力磊、谢皓宇、陈昭颖（附登记编号）。[page::1]

- 报告主题：对中央经济工作会议中关于房地产表态的逐条解读，重点在政策取向演进、供给侧与需求侧措施、以及“好房子”与房地产发展新模式等对行业的影响。报告核心判断是：政策以“着力稳定房地产市场”为首要目标，并将通过优化供给、去化库存与稳定需求三方面协同发力以稳住行业基本面且提升品质供给。[page::0]

逐节深度解读
1) 行业目标与政策态度演进（摘要与要点）

• 关键论点：报告指出“着力稳定房地产市场”被提升为本次会议的首位表述，体现政策态度从“促进”到“持续用力/巩固”再到“着力稳定”的强化与明确化，表明政策将保持力度以防止基本面反复。[page::0]

- 支撑逻辑：作者通过对比2024年9月政治局会议、2024年中央经济工作会议、2025年4月政治局会议与本次会议措辞的演进来论证政策节奏与力度在加固，认为措辞层级的上升暗含政策执行的持续性与坚定性。[page::0]

• 数据/要点意义：该段主要以政策表述演变作为证据链，暗示监管意图从“止跌回稳”向“稳定并防反复”升级，这一结论是政策导向判断的关键支撑。[page::0]

2) 供给侧与存量处置（行业分析）

• 关键论点：会议强调“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，并明确了存量商品房收购后的用途，指向以存量转化代替大量新建的住房保障路径。[page::0]

- 推理依据：报告将本次表述与2024年关于“合理控制新增用地、盘活存量用地和商办用房、推进处置存量商品房”的提法对比，指出新增“因城施策”和“优供给”强调差异化与质量导向，进而推断未来以政府收储与存量化解为枢纽的政策工具将更常用。[page::0]

• 关键含义：若政府以收购存量商品房并转为保障性用途为主，意味着短期库存去化与民生保障目标双管齐下，供应端结构将向“存量盘活+供给质量提升”倾斜，影响土地市场、新开工规模与地方财政。作者据此提出明年政策或将以政府收储为枢纽重构市场供需平衡。[page::0]

3) 需求侧政策（住房需求与公积金）

• 关键论点：会议在第三位置提出“深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设”，但未再提城中村与危旧房改造，暗示需求激活重点或从大规模改造向公积金制度功能延展与中心城区“好房子”定向激活转移。[page::0]

- 作者假设与推断：公积金改革将围绕存量激活、扩大适用范围与功能延展，提供“低成本可持续”的金融支持；“好房子”建设作为“十五五”重要议题，会以中心城区有针对性的优质供应稳定预期并激发购买力，同时通过供给端差异化引导刚需向存量与郊区过渡，形成去库存路径。[page::0]

• 影响分析：若该路径实现，短中期内中心城区优质房源将通过政策激活需求，对高品质住宅与改善性需求形成支持，但整体房价形成受压且二手市场作为“平价替代”将被强化。[page::0]

4) 发展模式与政策执行节奏

• 关键论点：报告指出“加快构建房地产发展新模式”的措辞相比2024年更具执行提速意味，作者认为行业将由探索期进入深化期，在供给、库存与需求各环节协同推进改革。[page::0]

- 推断意义：政策话语的这一改变被解读为制度性、长期化调整的信号，意味着未来政策工具可能更系统化、长期化地运用于住房供给结构调整与市场稳定。

图表与图片（深度解读）

• 报告中唯一显著的图片为研究所公众号二维码，位置在资料来源与法律声明页，用以引导读者关注或获取更多报告与服务信息。图片引用如下：

该二维码并非数据图表，不提供行业数据或预测，但其存在表明该报告通过研究所渠道向签约客户分发，并含有访问与合规提醒功能。[page::1]

• 图表/表格缺失说明：原文节选未包含财务模型表格、历史销售数据或城市层面的量化清单，因此无法从视觉化数据中提取量化趋势或数值假设；报告的论据主要基于政策语言解读而非公司层面或市场层面的大量统计数据。[page::0] [page::1]

估值分析

• 报告为政策解读型研究，未提供公司层面或行业整体的DCF、P/E或EV/EBITDA估值模型与具体目标价。[page::0]

- 含义解析：由于缺乏直接估值模型，投资者若以本报告为依据进行个股估值，应自行将政策预期（如政府收储规模、去库存节奏、利率/公积金改革带来的融资成本变化）转化为收入与利润驱动，并在估值模型中明确折现率、增长率与情景假设。

风险因素评估

• 报告明确列出“行业面临基本面下行风险”。[page::0]

- 风险含义：该风险提示表明，尽管政策强调稳定且有针对性的措施，但行业仍可能因宏观需求不足、地方财政约束或政策落地节奏缓慢而继续承压；报告未在节选部分提供具体概率或缓解策略的量化评估。[page::0]

• 建议补充：对投资判断而言，需关注地方政府收储能力、保障性住房改造的实施路径、以及公积金改革的时间表与覆盖范围等关键变量来衡量风险实现的可能性与程度。

批判性视角与细微差别

• 逻辑强项：作者通过历次会议措辞比较构建了一条清晰的政策态度演进链条，论证政策从“止跌回稳”到“着力稳定”的强化路径合理且有说服力。[page::0]

- 需谨慎之处：报告主要以政策文本措辞为判断依据，缺乏可量化的政策规模（例如政府收购存量的资金规模、预计去库存的面积或时间表）与城市分层的具体数据支持，因此将政策信号转化为市场影响时存在不确定性与外推风险。[page::0]

• 内部矛盾或省略：报告一方面强调“去库存”和“以存量转化保障性住房”为主路径，另一方面又提出“好房子建设”以激活中心城区购买力，两者在土地与资金优先级上可能产生矛盾（即资金与供地是否同时兼顾保障性与改善性），报告未就此给出明确优先级或冲突解决机制。[page::0]

结论性综合

• 综合判断：国泰海通的报告核心结论是中央经济工作会议已把“着力稳定房地产市场”作为首要表述，并通过强调因城施策、盘活存量、优供给和公积金改革等手段，意图以政府收储与存量激活为主轴，在稳需求与去库存之间寻求平衡，推进“好房子”建设与发展新模式的深化。[page::0] [page::1]

- 投资者关注点：关注三类可观测变量以验证报告结论（1）地方政府是否出台并披露具体收储项目与资金安排，及其规模；（2）公积金制度改革的具体条款（覆盖范围、贷款额度与利率变化）；（3）“好房子”相关试点或财政支持是否在中心城市落地并显著影响交易与价格结构。[page::0]

• 最终提示：本报告为政策解读导向，对宏观与行业方向提供了清晰的文本逻辑链条，但在转化为量化投资决策时需补充具体数据与情景假设以评估政策落地的强度与时间窗。[page::0] [page::1]

附：报告来源与合规提醒已在原文提供，报告为面向签约客户的研究产品，使用时请注意合规与适当性要求。[page::1]

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