京沪最新楼市政策动态及市场反应 [page::0]

• 上海楼市新政包括取消部分限购套数，调整公积金贷款额度及利率政策，非沪籍首套房房产税免征等措施。

- 政策公布当日，A股开发商股价上涨4.0%，跑赢沪深300指数1.9个百分点；H股及重点物业管理公司亦有显著涨幅。

• 政策重点激发外围区域多套购房需求及改善性需求，预计短期内对交易量和挂牌价有明显提振。

北京、上海及深圳限贷限购政策演变历程对比 [page::1][page::2]

| 城市 | 主要限贷政策 | 限购要点 | 公积金优惠措施 |
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| 北京 | 商贷最长年限30年，首套利率LPR减45BP，二套五环内LPR减5BP | 非京籍连续缴纳社保满12个月可购2套 | 多孩家庭公积金贷款上浮20% |
| 上海 | 取消外环外部分限购，公积金贷款额度提高15%，利率不再区分首二套 | 非沪籍首套房免征房产税，二套给予60平米免税面积 | 购买绿色建筑公积金贷款额度上浮15% |
| 深圳 | 二套房商贷利率调整，首套最低首付20%，限购年限社保缴纳降低 | 深籍家庭限购2套，非深籍1套，社保缴纳年限要求降低 | 多孩家庭贷款额度上浮40万元 |

• 三地政策均释放阶段性利好信号，提升购房者支付能力，促进刚需和改善需求释放。

- 政策效果体现为北京新房及二手房成交量7日均值分别上涨4%和19%，挂牌价环比降幅收窄。

地产及物业管理板块近期表现与风险展望 [page::1]

• 2025年8月至今，A股开发商股价累计上涨6.9%，H股开发商上涨9.8%，重点物业股上涨11.8%。

- 目前地产基本面仍偏弱，销售面积同比下滑约10%，房价环比下跌1.5%左右。

• 板块走势短期依赖流动性及政策预期，风险包括基本面超预期恶化及政策落地不及预期。

中金：京沪楼市新政下再看地产股投资机会 — 详细报告分析

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一、元数据与概览

• 报告标题：京沪楼市新政下再看地产股投资机会

- 作者及机构：李昊、张宇等，中金公司研究部

• 发布时间：2025年8月26日，北京

- 研究主题：房地产行业，聚焦京沪两大核心城市的楼市新政策及其对房地产股的影响

• 核心论点：近期上海及北京楼市政策调整，将对地方楼市交易情绪带来阶段性提振，地产及物业管理股受益明显，但地产基本面仍偏弱，板块走势高度依赖流动性及政策兑现

- 投资评级及目标价：报告未明确披露具体评级和目标价，重点强调政策调整带来的投资机会与风险提示，投资建议表现在积极关注地产及物业管理板块的阶段性机会，同时需警惕政策落地及行业基本面的不确定性[page::0], [page::1], [page::2]。

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二、逐节深度解读

1. 政策回顾与市场反应

• 关键内容：

- 2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，主要内容包括调减住房限购、优化住房公积金、调整信贷条件和完善房产税政策。
- 政策核心在于增加购房和信贷的灵活度，如取消部分限购套数限制，提升公积金贷款额度及优化利率条件，房产税方面实行首套房免征，二套及以上给予免税面积扣除，明确提升非沪籍居民购房友好度。

• 逻辑与假设：

- 政府希望通过政策优化，刺激京沪区域的房地产市场交易，尤其激活外围地区购房需求及刚需和改善型购房者的支付能力。
- 通过调节限购套数和贷款利率，降低购房门槛，期待阶段性提振市场活力，进而带动地产股价格上涨。

• 数据点：

- 发布当日，A股开发商股价上涨4.0%，跑赢沪深300指数1.9个百分点；H股开发商涨2.0%；重点物业企业股价涨3.0%。
- 北京8月中旬新房及二手房交易量7日均值较7月分别上涨4%和19%，二手挂牌价环比跌幅由-0.8%缩小到-0.6%，显示政策效果初现。

• 结论：

- 政策调整预计具有阶段性激励效果，但仍需存量房收储和城中村改造带来的供需改善配合，才能实现房地产销售的持续向好。

2. 地产及物业管理板块表现与前景

• 关键内容：

- 近期政策和流动性充裕，地产及多元化物业管理板块表现活跃。
- 8月初以来，A股开发商股价累计上涨6.9%，H股开发商上涨9.8%，物业管理重点企业上涨11.8%。

• 支持理由：

- 虽行业整体基本面仍谨慎，二季度以来一二手房销售面积同比跌幅扩大至约10%，房价月环比跌幅约-1.5%，但政策刺激及流动性环境推动板块阶段性走强。
- 板块表现与市场流动性趋势高度相关，政策效应暂时区域性和阶段性明显。

• 风险提示：

- 行业基本面恶化超预期。
- 政策落地不及预期或激励效果有限。
- 房企经营压力较预期更大。

3. 北京、上海、深圳限购限贷政策对比与演变历程

• 关键内容：

- 通过多张详尽政策执行情况表格，罗列三大一线城市限购、限贷、公积金贷款政策的具体细节及历史调整节点。
- 例如北京实施“认房不认贷”政策，降低首套贷款利率和最低首付比例；上海对非沪籍购房限制宽松，如外环外不限购套数，提升公积金贷款额度及期限。
- 深圳近年来也逐步放宽社保缴纳年限要求，降低购房限制，调整商贷利率和首付比例。

• 逻辑与分析：

- 三城市楼市政策整体趋势均向宽松，尤其聚焦提升首套及多套刚需购房能力，减轻购置税收和贷款成本。
- 多孩家庭购房优惠待遇明显，体现了政策对改善家庭住房条件的鼓励。

• 趋势体现：

- 政策调整周期从2023年至2025年持续推动结构优化，体现出政策引导市场平稳回暖的意图。

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三、图表深度解读

图表1：超高能级城市限贷、限购、公积金政策执行情况（第1页）

• 描述：图表详细罗列了北京、上海、深圳三地的限贷贷款期限、利率下调、最低首付比例，限购套数及具体购房资格，公积金贷款额度和年限等政策细节。

- 数据与趋势：
- 北京商贷最长贷款年限统一为30年，首套利率下调显著，首付最低15%。
- 上海取消部分限购限制，尤其外环外购房套数取消，公积金贷款额度上浮15%，首付比例较灵活。
- 深圳公积金贷款首付比例有所调整，非深圳籍购房条件放宽，社保缴纳时间缩短为1年。

• 联系文本：

- 图表支持文本中关于政策调整对提升购房与信贷灵活度的论述，体现沪深两地政策趋同且持续宽松的背景。

• 潜在局限：

- 表格信息密集，部分内容排版略显混乱，可能影响信息直观理解。

图表2：超高能级城市主要购房需求政策调整历程（第2页）

• 描述：呈现近期3大城市2023年起多次限购限贷政策调整节点，以时间轴方式梳理历史演进。

- 数据与趋势：
- 各城市逐步降低首付比例、利率优惠、首套认定宽松。
- 非本地户籍购房社保或个税缴纳年限大幅缩短，体现对外来人口购房需求的释放。
- 多孩家庭购房激励标准逐步提升，体现人口政策向住房政策的延伸。

• 联系文本：

- 时间线清晰佐证报告主体论点，即近年来楼市调控政策不断优化，持续释放购房潜力。

• 局限：

- 复杂的政策条款和调整细节对非专业读者理解有一定难度。

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四、估值分析

报告中未直接给出具体估值模型或目标价计算，但通过以下内容隐含估值思路：

• 认可政策放松对地产板块的正面推动，尤其体现在股价的阶段性上涨和市场情绪改善。

- 现阶段地产基本面仍较弱，故实际估值仍受销售面积下降和房价环比调整的制约。

• 板块表现与流动性密切相关，估值敏感度较高，对政策兑现的依赖性强。

假定未来若存量房收储和城中村改造等供需改善政策有效落地，后续估值将得到实质性支撑。

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五、风险因素评估

• 行业基本面恶化风险：若销售疲软持续，房价大幅下行，企业现金流及盈利将受严重影响。

- 政策落地风险：地方政府政策支持若出现执行滞后或强度不足，市场情绪提升有限。

• 房企经营压力：资金链紧张、债务风险及市场信心不足可能导致企业违约或经营恶化。

- 市场流动性风险：流动性环境变化可能导致资金成本上升，影响企业融资和股价表现。

报告提醒需要关注上述风险对投资预期的潜在冲击，且未见明确缓解策略，但政策调整本身可视作一定缓解尝试。

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六、批判性视角与细微差别

• 政策效果阶段性与区域性：报告多次强调政策提振为阶段性并存在明显局地效应，暗示整体地产复苏并非一蹴而就，需注意多层次挑战。

- 数据偏重短期反应：报告重点列举政策发布当天及随后的股价反应，短期利好明显，但未充分论述中长期基本面结构性风险。

• 政策持续性存疑：虽多城市政策趋暖，但历史调整频繁，政策执行力度及稳定性尚需观察。

- 图表排版混乱：部分政策细节图表信息堆积较多，排版不够简洁，影响信息快速消化。

整体看，报告立场积极，着力挖掘政策带来的投资机会，但在对行业深层结构性矛盾的揭示和风险持续性的判断上较为谨慎，体现平衡审慎态度。

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七、结论性综合

该份中金研究报告围绕2025年8月上海及北京最新楼市新政展开，解读了政府在限购、限贷、公积金贷款及房产税方面的多项优化措施，体现了政策对激活房地产市场、特别是刚需和多套刚性及改善型购房需求的明确鼓励。报告结合政策调整即时市场反应数据，揭示A股及H股地产相关板块出现显著阶段性反弹，物业管理板块表现更为突出，反映资金流向及市场预期的积极修复。

通过详尽梳理三大城市近两年限购限贷政策变动，报告凸显出楼市调控形态趋向宽松的趋势，但仍强调当前销售面积同比下滑及房价环比下跌对基本面构成压力。

图表呈现的政策细节和时间节点，提供了宏观及微观多层次的政策把控视角，辅佐文本论述政策效应及市场反应。投资机会集中于政策催化的阶段性市场情绪提升，但同时伴随行业基本面恶化、政策落地不及预期及房企经营压力等风险。

综上，报告展现了基于楼市政策宽松背景的地产股阶段性投资机会，但持续向好需配合供需结构性改进及政策落地执行力。投资者应重视政策环境和基本面变动的双重影响，动态把握风险与机会。

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附：关键图片示例（仅供参考）

政策视觉引导图（第0页）


政策措施调整关键索引及影响说明（第0页）

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参考文献

《京沪楼市新政下再看地产股投资机会》，中金公司，李昊 张宇等，2025年8月25日发布[page::0], [page::1], [page::2]

报告