美国住房市场类滞胀现象及政策背景 [page::0]

• 2022年下半年开始加息导致美国住房市场出现高房价但成交量低迷的类滞胀状态，历史罕见。

- 特朗普政府意图通过金融条件宽松（推动降息、两房重新上市扩信贷、美元流动性扩张）来促使地产市场复苏。

• 未来房地产价格进一步积累实际收益空间有限，更关注成交量的修复，包括二手房成交和新房建造。

美国住房市场复苏的驱动因素与风险 [page::1][page::2]

• 复苏关键在于降息带来的购房可负担性改善及成交量回升，人口结构和需求基本面利好住房市场供需平衡。

- 与疫情前及过去40年房价持续跑赢通胀的时期不同，当前房价实际涨幅转负，市场复苏更多依赖低利率环境改善。

• 两房潜在私有化上市及信用担保政策存在不确定性，可能推高融资成本，成为复苏的风险因素。

- 降息幅度和节奏不及预期也构成主要风险，金融系统潜在裂痕不可忽视。

投资建议与市场预期 [page::0][page::2]

• 在中短期金融条件宽松预期下，看多美国住房市场成交量修复，尤其关注相关建造商及产业链股票的投资机会。

- 警惕政策塑造的人为繁荣和长期金融风险加剧可能带来的负面效应。

深度分析报告：中金研究—关注美国住房市场的潜在复苏

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1. 元数据与概览

• 报告标题：关注美国住房市场的潜在复苏

- 作者：孙元祺、谭钦元

• 发布机构：中金公司（中国国际金融股份有限公司）

- 发布日期：2025年8月18日（北京时间07:39）

• 研究主题：美国住房市场的现状与预期复苏，特别聚焦于住房建造商及产业链相关股票的投资机会。

核心论点与评级：

报告基调对美国住房市场持谨慎但偏向乐观的看法，认为随着特朗普政府推行金融条件宽松政策，美国住房市场有望逐步摆脱自2022年下半年以来的“高房价、低成交”类滞胀状态。当前复苏的主要推动力来自利率的可能逐步下调和两大政府支持机构（两房，即房利美Fannie Mae和房地美Freddie Mac）重新上市的潜在举措。报告并未明确给出具体评级及目标价，但形成了“对住房成交量复苏持较为看多”的基准判断，提醒投资者关注相关领域的投资机会。[page::0,1,2]

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2. 逐节深度解读

2.1 摘要与概览

报告指出，自2022年下半年美联储加息以来，美国住房市场进入罕见的类滞胀阶段——房价居高不下，但成交量大幅萎缩，造成“高房价+低换手率”。这种状态在过去40年较为罕见。当前政策方向，尤其是特朗普政府力图通过降息及促进“两房”重新上市以增强信贷扩张，成为推动市场复苏的主要驱动力。此外，更广义层面的美元流动性扩张也可能为市场带来流动性支持。报告特别强调，未来房价进一步上涨的空间有限，主要预期是成交量（特别是二手房换手量和新房建设量）的恢复。[page::0,1]

2.2 住房市场现状与政策背景

• 住房市场现状：美国房价在2021年达到历史新高，2022年后实际增速转负，但名义房价依旧维持高位，形成“高价、低成交”的矛盾格局。过去40年美国房价大多呈现跑赢通胀的持续上涨，然而当前的拐点主要由通胀和利率的新趋势驱动。

- 政策背景和驱动逻辑：特朗普政府所推动的金融宽松政策意图明显，即通过降低利率和推动两房重新私有化上市，恢复房地产市场活力。这与民主党前副总统候选人的通过财政补贴促进购房的政策形成对比，体现了两条不同的政策路径。金融宽松更利于资产价格提升，但存在路径依赖及金融风险积聚的隐忧。

• 供需状况：疫情后美国住房供需趋于紧平衡，代际人口变化和持续的移民流入为住房需求提供稳定的基本盘，这一点与2008年后的住房市场形成鲜明对比，有助于支持未来的成交量修复。[page::1,2]

2.3 未来复苏格局与潜在风险分析

• 复苏格局：核心看点在于成交量的修复，特别是二手房成交量的回升和新房建设量的增加。由于不确定的通胀格局和利率趋势，房价实际涨幅空间有限，成交量将是景气恢复的主要反映。

- 理论依据：《美国近代房地产史：金融深化的得失与启示》中论述了过去40年房价为什么持续跑赢通胀，主要是与利率中枢持续下行密切相关。目前通胀可能进入新阶段，利率中枢有上行风险，使得房价上涨的理论基础变化，支持房价大幅上涨的条件不再存在。

• 潜在风险：

1. 降息幅度不及市场预期，且节奏出现反复，将削弱成交量复苏力度。
2. 两房潜在私有化上市产生的负面影响，或推进住房融资成本上升，抵消降息利好。
3. 美国金融系统存在持续裂痕，进一步爆发风险可能给房地产市场带来重大冲击。

• 政策逻辑风险：金融宽松虽然短期有助于市场复苏和维持金融经济景气，但长期可能带来系统性金融风险，加剧潜在“慢性病”般的债务和信贷风险。

- 投资观点：尽管风险存在，报告基于政策推动和市场基本面，认为押注成交量的恢复是符合逻辑的，相关板块值得关注。[page::1,2]

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3. 图表深度解读

本报告第一页包含一副插图：一位观测者通过望远镜在大地上环视远方的城堡形象，象征对未来美国住房市场景气的“远望”和深入观察。这一视觉意象强调了报告对未来住房市场复苏路径的不确定性和政策指向的关注。

报告其他页并未包含数据型图表或详细表格，但全文论述中多次通过数据点（如历史高点房价、积累实际收益的趋势、利率环境变迁等）提供论据支撑。

由于报告主要为观点和政策分析类研究，建议未来关注报告附带的原创研究（如《美国近代房地产史：金融深化的得失与启示》）以获取完整的时间序列数据和量化分析。

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4. 估值分析

本分析报告未直接涵盖详细的财务估值部分，也未提出明确目标价。报告重点在于宏观政策与市场环境的逻辑分析及投资逻辑推演。其对相关产业链股票的推荐隐含基于如下判断：

• 未来美国住房市场成交量回暖将推动住房建造商及产业链企业的业绩修复。

- 金融环境的宽松将减缓融资成本，利好房地产相关融资机构和服务企业。

• 风险集中在融资成本上升与市场情绪波动，要求投资者密切关注货币政策进展。

估值分析的实务层面，建议结合未来中金或其他研究机构发布的个股或行业深度报告，从PE、EV/EBITDA等指标进行针对性估值判断。

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5. 风险因素评估

• 降息不及预期风险：降息程度和节奏不达到市场和政策预期，导致购房负担改善有限，成交量修复艰难。

- 两房私有化带来的融资成本上升：如果信用担保政策调整不利，私有化可能抬升住房融资成本，抑制市场活跃度。

• 美国金融系统潜在裂痕风险：商业地产债务等领域的风险可能波及住房市场，形成金融系统的负面连锁反应。

- 通胀与利率走势不确定性：长期通胀走势和利率中枢上移，可能抑制房价和成交量的回升。

• 路径依赖的政策风险：当前通过金融宽松刺激房地产市场，可能产生非自然的繁荣泡沫，长期信用风险攀升。

- 缓解策略：报告未具体展开风险缓解措施，但建议关注政策出台节奏、监管调整及市场动态，及时调整投资布局。[page::0,1,2]

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6. 批判性视角与细微差别

• 潜在的政策偏向与路径依赖性：报告对特朗普政府推动宽松政策持相对乐观态度，隐含预期利率将下行并带动成交量恢复，但也客观指出这种路径可能存在系统性金融风险积累的隐患。

- 研究的局限性：报告基于政策意向和历史路径依赖进行推演，未来政策走势、宏观经济环境及美元流动性均存在高度不确定性，分析结论具备先验假设依赖的特性。

• 房价复苏空间有限的观点较为坚定：整体基调强调成交量修复而非价格上涨，这与部分市场参与者预期的资产价格持续上涨形成对比，表现出对通胀和利率环境的审慎判断。

- 对“两房”私有化的不确定性强调较为充分，该因素作为潜在重大政策变量，若预期未达成或方向变化，则可能大幅影响市场预期。

• 无具体估值及量化模型：报告缺少直接财务估值分析及量化预测，可能限制投资者对具体投资标的的理解深度。

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7. 结论性综合

总体来看，中金发布的《关注美国住房市场的潜在复苏》报告深入分析了当前以及未来美国住房市场的态势。报告以政策意图与宏观环境为核心视角，指出：

• 自2022年加息以来的美国住房市场表现为“高房价、低成交”的类滞胀状态，成交量跌至低位，房价虽然维持高位但实际涨幅转负；

- 未来房价实际涨幅空间有限，市场复苏更大程度依赖于成交量的改善，特别是二手房换手率和新房建设；

• 特朗普政府推行的金融宽松政策（包括降息和两房私有化）为房地产市场带来复苏动力，但同时也存在政策路径依赖和金融风险积累的隐忧；

- 两房私有化和信用担保政策不确定性提出了融资成本可能走向两极的风险，短期可能刺激成交，但长期潜在系统性风险不可忽视；

• 投资者应重点把握成交量修复逻辑，对住房建造商及产业链相关股票保持关注，但需警惕政策变化和金融系统风险的影响。

视觉图像强化了对未来市场走势的远眺和政策观察的重要性。尽管报告未附带具体财务估值模型，其宏观与政策分析为理解美国住房市场潜在转折提供了丰富洞见，特别强调成交量作为市场复苏关键指标的核心地位。

因此，报告在当前美国货币政策和房地产市场背景下，构建了一个较为全面且客观的住房市场复苏逻辑框架，为投资决策提供了重要参考依据。[page::0,1,2]

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附：报告封面图片描述
图片展示一名观察者使用望远镜对未来进行观察，寓意对美国住房市场前景的关注和探索。结合报告主题，形象化传达出当前市场处于观察等待及关注潜在复苏的重要阶段。



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# 综上，报告对美国住房市场的判断清晰、层次分明。政策驱动是核心变量，成交量而非价格为关键观察指标，风险存在但短期前景相对乐观，未来投资机会值得把握。

报告