土地出让金市场表现 [page::0]

• 2025年1-6月土地出让金达1.19万亿元，同比增长12%，实现连续四年下跌后的拐点。

- 土地出让市场高度集中，TOP3、TOP5、TOP15城市占全国市场份额分别为1/4、1/3、1/2，较去年提升6-9个百分点。

• 核心城市杭州、北京、上海、成都表现亮眼，溢价率和出让金额均高于其他城市，剔除前15城市后，土地出让金下降6%。

下半年供地趋势与结构性变化 [page::0][page::1]

• 7月整体供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，显示供地力度减弱。

- 7月高价地主要集中在上海，起拍价同比大幅增长156%，环比增18%，重点地块分布南京西路、北外滩等核心位置。

• 苏州和杭州分别有一块高价地，起拍价分别为43亿元和27亿元。

- 下半年市场化房企拿地规模可能减少，城投公司入场趋势明显，四季度城投拿地比例常超过60%，三四线城市甚至达到80%。

风险提示与合规说明 [page::1]

• 目前中指院土地出让明细数据及城投判别存在一定偏差，需谨慎参考。

- 本报告观点仅面向华西证券专业投资机构客户，不构成具体投资建议。

华西证券《上半年，京沪杭蓉领跑土拍市场》研究报告详尽分析

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一、元数据与概览

• 报告标题：上半年，京沪杭蓉领跑土拍市场

- 发布机构：华西证券研究所（华西研究）

• 发布日期：2025年7月7日

- 研究分析师：刘郁（执业编号：S1120524030003）

• 主题内容：2025年上半年中国主要城市土地拍卖市场表现分析，重点城市的土地出让金规模、土地供给情况及下半年展望。

- 核心论点：
- 2025年上半年，全国土地出让金市场止跌回升，实现同比增长12%。
- 京沪杭蓉四个核心城市显著领先，贡献了土地出让金的主要增量和高溢价率。
- 下半年供地力度整体下降，但上海7月高价地块推出显著，值得关注。
- 市场结构分化明显，核心城市和非核心城市土地市场表现差异较大，城投公司可能在非核心城市接替市场。

• 评级信息：报告未直接给出投资评级及目标价，但提供了行业评级标准的说明，表明本报告致力于宏观和行业层面的市场透视，而非具体股票推荐[page::0,1,2]。

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二、逐节深度解读

（一）上半年，土地出让金止跌转增，城市分化明显

关键论点总结：

• 2025年上半年土地出让金达到1.19万亿元，同比增长12%，终结了过去四年的连续下滑趋势。

- 市场集中度提高，销售额排名前3名（TOP3）、前5名（TOP5）、前15名（TOP15）城市贡献了全国土地出让金分别约为1/4、1/3、1/2的比例，较去年同期增长6-9个百分点。

• 具体城市方面，杭州、北京、上海、成都（土拍市场的“四强”）表现远超其他城市，且这些城市的土地出让金和溢价率同时处于高位。

- 除去上述四个城市，其他城市土地成交额增长极为有限（同比仅0.4%），进一步剔除TOP15城市后，其余城市土地出让额则同比下降6%。

推理依据与假设：

• 基于中指院的土地出让明细数据，通过对比2024年与2025年上半年的土地成交金额得出增长率。

- 假设土地出让金能够反映房地产开发热度和土地市场活跃度。

• 以重点城市的表现衡量整体市场趋势，体现城市间分化。

关键数据点：

• 全国土地出让金1.19万亿元，同比增长12%。

- 三四线城市土地出让金同比下滑6%。

• 重点城市TOP15占比达到50%，较去年提升6-9个百分点。

- 溢价率高，表明市场对优质地块需求旺盛、竞争激烈。

解析：

报告指出全国土地出让金在沉寂多年后迎来复苏，核心城市依然是成交额和市场热度的主力，这显示出土地市场分化特征加剧——强者恒强，弱势区域遭遇资金和需求双重考验[page::0]。

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（二）下半年，核心城市供地力度可能减弱，关注上海7月土拍

关键论点总结：

• 7月全国供地起始价为2142亿元，同比减少11%，环比减少29%，显示整体供地节奏减缓。

- 高价地块主要集中于上海，上海7月起始价同比大幅增长156%，环比增长18%。

• 其他热门城市如苏州、杭州高价地块供应有限，分别仅有单块43亿元和27亿元地块。

- 下半年前期推高品质土地，利于年末形成商品房预售供给，刺激全年房地产销售额。

• 预计下半年市场化房企拿地规模可能减少，土地竞买主体将向城投公司倾斜，非核心城市土地由城投接手。

逻辑推理：

• 供地起始价指标反映土地供应节奏和热度。

- 通过时间序列数据比对，认定市场供地分阶段、分地域的演变趋势。

• 历史经验显示，每年四季度城投公司土地拿地比例提升至60%以上，三四线城市更高，表明市场化房企现金压力及政策限制影响其后期拿地动作。

关键数据点：

• 7月供地起始价2142亿元，同比下降11%。

- 上海7月起始价同比提升156%，环比增长18%。

• 苏州、杭州单块高价地分别43亿元、27亿元。

- 预计四季度城投拿地占比可达60%-80%。

解析：

报告通过数据分析指出，下半年土地供给将呈现“前高后低”格局，上海作为土地市场核心区域，策略性推地力度加大；而非核心城市土地市场则可能由财政支持的城投公司介入，接棒市场。这揭示房地产土地市场生态逐步向政府主导转型[page::0,1]。

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（三）风险提示

• 土地出让金数据来源为中指院，存在一定偏差风险。

- 城投公司身份判别存在误差，可能影响对市场主体行为的判断。

• 市场及政策变化带来的不确定性未完全体现。

此部分体现了报告的审慎态度，提醒投资者注意数据来源和判别标准局限，确保分析结果的客观性[page::1]。

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（四）评级说明

• 报告内附有华西证券公司和行业评级标准说明，采用相对上海证券指数表现的涨跌幅区间来划分“买入”至“卖出”的评级等级。

- 虽然本报告未给出具体公司评级，但此评级框架为相关行业或公司后续深度研究提供了参考标准。

该评级体系体现了华西对股价表现的市场化评价标准，强调了投资决策的量化依据[page::2]。

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三、图表深度解读

图表1（封面图片：城市高楼与飞机航拍视角）

• 该图片体现了城市现代化和土地资本市场的紧密联系，暗示土地资源与城市发展密不可分。

- 图片氛围给人以积极向上的感觉，呼应“华西研究 创造价值”的理念，体现研究报告对市场潜力的乐观看法。

• 视觉传达强化内容主题，设置了宏观视角基调。

图表2（二维码图片）

• 用于引导专业机构客户关注华西证券官方研究内容，保障信息渠道权威性。

- 技术细节显示信息传播以专业合规为前提，避免非目标客户误用信息。

• 视觉元素体现严肃、合规、专业定位，符合机构研究报告规范要求。

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四、估值分析

报告主要聚焦于土地市场及供地动态，没有涉及具体企业的财务估值模型或目标价格设定。报告强调市场趋势和主体行为分析，未涉及公司层面的现金流折现（DCF）、市盈率（P/E）等估值工具的运用。

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五、风险因素评估

• 数据准确性风险：依赖中指院土地出让数据，存在统计口径和实时性偏差，可能影响市场判断。

- 主体识别风险：城投公司竞拍行为判别复杂，有可能导致市场主体结构分析失真。

• 市场政策变化风险：土地市场依赖宏观调控政策，政策动向会直接影响供需和价格，带来不确定性。

总体来看，报告对风险提示明确，指出了土地市场分析常见的主要不确定因素，提醒投资者理性看待趋势变化[page::1]。

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六、批判性视角与细微差别

• 积极的市场解读存在一定偏颇风险：报告强调上半年土地出让金止跌回升和核心城市表现突出，可能忽视了整体房地产市场深层次的结构调整压力及三四线城市持续低迷的潜在风险。

- 历史规律应用的局限性：城投公司拿地比例趋势是基于2021年以来的历史数据，但未来政策、市场环境可能变化，历史规律是否适用尚需动态检验。

• 溢价率高是否隐含市场泡沫？ 报告未详细讨论高溢价率背后的风险，如过度竞争导致的土地成本上升对开发利润的挤压。

- 风险提示较为简略，没有深入探讨如金融环境变化、信贷政策调整等对土地拍卖市场的潜在冲击。

这些视角提示投资者在应用报告结论时，应综合考虑宏观经济和房地产行业综合因素，避免片面乐观[page::0,1]。

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七、结论性综合

华西证券《上半年，京沪杭蓉领跑土拍市场》报告系统梳理了2025年上半年中国土地拍卖市场的重大发展态势，核心结论包括：

• 市场整体止跌回升，土地出让金同比增长12%，较过去四年持续下滑形成明显拐点，表明土地市场开始复苏。

- 核心城市尤其是北京、上海、杭州和成都表现卓越，高出让金和高溢价率体现市场对优质地块的强劲需求，远超其他地区，推动市场集中度提升。

• 非核心城市土地市场仍面临压力，出让金总体保持下降趋势，市场结构分化加剧。

- 下半年趋势预测为“前高后低”，主推高品质土地，引导市场化房地产企业前期获取土地，后续由城投公司接盘非核心城市土地供给，展现政府对土地市场的调控和导向作用。

• 风险提示涵盖数据和市场主体判别不确定性，为投资者提供理性分析的参考。

报告依托详细数据及历史规律，结合供地起始价、溢价率等指标，为投资者揭示土地市场动态趋势和潜在机会。但报告亦提醒需关注数据偏差和政策调控的潜在影响，体现合理审慎的研究态度。整体而言，报告传递出对核心城市土地市场复苏的积极预期，同时透露出整体房地产市场区域分化的复杂局面。

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重要引用溯源

• 土地出让金同比增长12%，核心城市贡献显著，非核心城市仍疲软[page::0]。

- 7月供地起始价同比环比变化，上海高价地块的具体数值数据及地段情况[page::0]。

• 城投公司四季度拿地占比历史规律，市场主体结构变化趋势[page::1]。

- 评级标准及其定义，虽无直接应用但体现评价体系[page::2]。

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总体评分

• 信息完整性：覆盖了市场现状、城市间分化、区域特征、上下半年趋势等关键维度。

- 数据支持充分：关键数据细致且来源明确。

• 分析层次清晰：聚焦土地市场环境变化与主体结构演变。

- 风险说明到位：说明了数据和主体判别的潜在问题。

• 专业度高：结合历史经验和市场数据，具备较强前瞻性。

此报告适用于房地产行业观察者、土地市场参与者及相关专业投资机构，提供了可靠的宏观视角和细分市场洞察。

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