住房公积金制度十年发展特点 [page::0]

• 覆盖面持续扩大，缴存规模稳健增长。

- 提取份额中住房消费占比高，提取率逐年上升。

• 贷款发放与房地产周期相符，个人贷款率下降。

- 公积金制度定位为社会住房保障和供给侧改革重要部分。

优化公积金政策对住房消费的拉动效果 [page::0]

• 2025年上半年多地出台公积金新政策，通过降低贷款利率、提高额度、下调首付比例和补贴等方式激活购房潜力。

- 一线及新一线城市销售面积拉动幅度在1.8%-9.2%之间，例如广州达9.2%、北京约4.4%。

• 部分二三线城市增幅接近50%以上，如保定52.6%、烟台和淄博近50%。

购房与租房性价比变化分析 [page::0]

• 上海、武汉、重庆、成都、济南的月供已低于月租金，支持购房优先。

- 北京、杭州、天津等城市月供与租金差额不足1000元，购房性价比较高。

• 由此判断公积金政策优化促进了刚需购房意愿。

投资建议与风险提示 [page::0]

• 维持“增持”评级，预计公积金政策继续优化拓展使用范围，包括支持异地贷款、首付提取等。

- 主要托底刚需及初次购房市场，助力房地产稳定。

• 风险提示包括政策不及预期及行业下行风险。

国泰海通｜地产 — 住房公积金政策优化报告详尽分析

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一、元数据与概览

报告标题：优化用途稳刚需，增加效用惠民
报告发布机构：国泰海通证券研究所
发布时间：2025年8月14日
主要分析师：涂力磊、谢皓宇、曾佳敏
研究主题：中国住房公积金制度发展及优化政策对住房消费的影响，重点关注公积金对房地产市场的支持作用及未来政策调整空间。

报告核心论点与投资评级

该报告核心围绕当前及未来住房公积金政策的优化对房地产市场的支撑作用进行深入剖析。报告指出，住房公积金作为中国最大规模的政策性住房金融制度，覆盖面广、运行稳健，已成为支持住房消费的重要工具。政策优化特别体现在降低贷款利率、提高额度、降低首付比例和增加补贴，能够有效释放潜在购房需求，尤其带动二、三线城市购房意愿。
投资建议维持“增持”评级，强调公积金政策作为房地产市场的“托底”力量，着眼于刚需和首套房市场，未来存在更大调整空间，尤其是异地贷款、贷款首付比例等政策优化潜力。
风险因素主要包括政策调整不及预期及房地产行业下行风险。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

2.1 报告导读与背景

报告首先指出房价预期已止跌回稳，在此背景下，住房公积金政策优化能起到良好的补充作用。政策优化将有助于释放刚需购房潜力，带动更多人群进入购房考虑区间。

理由与逻辑

住房公积金作为政策性住房金融工具，经过三十余年发展，不断扩大覆盖面和缴存规模，成为影响城镇居民住房消费的重要制度工具。报告总结了制度特征：

• 覆盖面不断扩大，缴存规模稳健增长。

- 住房消费提取份额占比较高，提取率提升。

• 个人住房贷款发放与房地产市场周期相符，贷款率逐年下降。

作者强调，随着利率走低，公积金对于稳定房地产市场以及满足居民合理购房需求的作用越发重要。这显示出公积金政策已从单一金融工具向社会住房保障及供给侧改革的方向延伸。[page::0]

2.2 公积金优化政策及潜在拉动效应

报告详细量化多地近期出台的公积金政策调整影响，主要优化方向包含降低贷款利率、提高额度、下调首付比例及加大补贴力度。

数据与趋势

• 一线及新一线城市销售面积增幅虽较小，但仍显著，如北京4.4%、上海1.8%、深圳2.8%、广州9.2%、杭州5.4%、成都7.9%。

- 二三线城市受政策助力更明显，烟台、淄博等销售面积增幅逼近50%，保定达到52.6%。

购房与租房性价比

报告还测算了购房首付比例50%情况下月供对比月租金，结果显示：

• 上海、武汉、重庆、成都、济南五城的月供已低于月租金，购房吸引力上升。

- 北京、杭州、天津等十城市的月供与租金差距低于1000元，购房成本优势明显。

这些分析表明目前公积金政策优化已经开始改善购房经济性，推动购房需求转向，尤其是长期稳定住房需求。[page::0]

2.3 投资建议与未来政策趋势

• 投资评级：维持“增持”，理由是公积金政策优化在房价止跌回稳基础上具有明显托底作用，重点支持刚需和初次购房群体。

- 未来政策预测：预计公积金政策将继续扩展使用范围，包括支持首付款提取、打通异地贷款及购房资金提取流程。

• 重点方向：

- 优化住房套数认定标准。
- 提高二套房贷款额度。
- 调整二套房最低首付款比例。
- 支持贷款额度上浮政策。

通过这些措施，政策能更加精准地支持住房需求细分市场，促进房地产市场平稳健康发展。[page::0]

2.4 风险提示

报告指出两大主要风险：

1. 政策调整不达预期，导致市场反应不佳。

2. 房地产行业整体下行可能压制购房需求，影响公积金政策效果。

报告未明确提出具体风险缓解措施，但隐含了对政策弹性的期待和对市场周期性的关注。[page::0]

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三、图表深度解读

报告附带一张二维码图片为官方公众号，未包含其他数据图表或统计表。无具体图表数据详解，但报告正文引用了大量具体销售面积增幅数字，已经较为直观体现政策效果。

• 重要数字如一线城市销售面积增长4.4%至9.2%，二三线城市接近50%及以上增长，足见政策对不同层级市场的差异性拉动效应。

- 购房月供与租金对比表明政策优化降低购房门槛，提高购房性价比，[page::0]这一点为购房交易量提供了有力支撑。

二维码图片如下：


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四、估值分析

本报告并未涉及具体的上市公司估值方法、财务模型或股票目标价的计算。其核心焦点是政策效果及市场需求预测，属于行业宏观政策研究范畴，故无DCF、市盈率等资产估值内容。

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五、风险因素评估

• 政策不及预期的风险意味着政策调整力度、范围或效果低于市场预期，可能限制购房需求释放；特别是如果利率优惠、额度提升或贷款首付降低等关键措施未能充分落实，投资者预期收益减弱。

- 行业下行风险体现在房地产市场整体走势疲软，居民收入、就业或信贷环境恶化均可能拖累住房需求，削弱政策调控效果。

报告虽未展开详细量化风险影响或概率评估，但通过提示上述风险，提醒投资者关注宏观环境和政策执行动态。[page::0]

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六、批判性视角与细微差别

• 报告视角偏向积极，强调公积金政策托底和潜在拉动作用，对政策优化后购房意愿转变持乐观态度，可能低估房地产市场整体周期性风险及资金流紧张的复杂性。

- 对风险提示较为简略，缺少具体缓解策略，未充分讨论政策执行中的操作难题（如异地贷款办理复杂性）及其可能延迟负面影响。

• 对二三线城市销售面积大幅增长的数据虽亮眼，但短期内的持续性和对整体行业利好范围仍存不确定性。

- 购房与租房月供比较假设下的首付额度为50%，该假设虽合理但较高，实际首付政策波动可能影响计算结果，需关注政策地区差异。

• 数据主要基于2025年上半年政策调整，未来经济及房地产环境变化可能快速影响当前判断。

整体看，报告虽详尽且数据丰富，但对宏观经济风险和政策执行挑战的论述较为简略，需要结合更广泛视角审慎解读。[page::0]

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七、结论性综合

本报告系统梳理了中国住房公积金制度的历史发展与当前运行特点，聚焦2025年上半年多地公积金政策优化对住房市场的积极影响，明确显示公积金调整在支持房地产刚需购房、促进销售面积提升方面发挥了关键作用，尤其在二三线城市表现更为显著。

从数据层面看，政策导致的一线城市销售面积提升维持在1.8%至9.2%，而二三线城市如保定、烟台销售面积增幅高达50%以上，彰显了政策的分层次激活能力。购房月供与租金对比的测算进一步表明政策优化提升了购房经济性，助推购房需求替代租房需求。

投资评级“增持”反映了对政策托底房地产市场意愿的信心，并基于当前政策尚有进一步优化空间，期待未来通过扩大公积金使用渠道和便利程度，解决异地购房及贷款问题，满足更多居民住房需求。

然而，报告中也明确警示政策不及预期及行业下行风险，并在一定程度上暴露了目前公共政策与市场需求间的博弈复杂性。

总体而言，该报告为投资者和政策制定者提供了系统详实的参考资料，通过细致的政策效果测算和需求层次分析，具备较强的专业性和实操参考价值。对解读公积金政策与房地产市场内在关系、把握未来政策趋势均有重要指导意义。[page::0,1]

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参考文献

• 国泰海通证券研究，优化用途稳刚需，增加效用惠民，2025年8月14日发布。[page::0,1]

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（全文共计约1400汉字）

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