公募REITs市场表现概览 [page::0][page::1]

• 中证REITs全收益指数周涨0.69%，收于1114.86点。

- 市场总市值达到2041亿元，环比上涨0.99%。

• 各资产板块全线上涨，整体跑赢权益和债券市场，唯独黄金表现更佳。

扩募概念保租房REITs强势领涨及细分板块表现 [page::0][page::1]

• 租赁住房板块涨幅达1.43%，华夏京保障房REIT扩募完成推动其市值上涨。

- 相关扩募项目股价涨幅分别为4.32%、3.49%、2.35%、2.33%。

• 能源设施板块涨跌互现，风电REITs表现突出，个股涨幅超过3%。

市场流动性与活跃度提升 [page::1]

• 日均成交额5.48亿元，换手率0.61%，环比提升。

- 市政环保、租赁住房、产业园区换手率领先，市政环保首破1%。

• 个券层面国泰君安临港创新产业园REIT换手率最高达2.7%。

估值情况与风险提示 [page::1][page::2]

• 消费、能源和租赁住房板块估值偏高，部分能源REITs估值收益率为负。

- 需关注部分分化明显板块与个券的后续业绩表现。

• 风险包括政策调整风险、基础资产经营风险及数据统计偏差风险。

一级市场发行及扩募进展 [page::1][page::2]

• 8个项目募资134亿元，潜在项目预计超200亿元，规模突破2200亿元。

- 华夏北京保障房REIT首单完成保障性租赁住房REITs扩募。

• 交易所问询及审核项目活跃，市场发行节奏稳健。

【华西固收】扩募概念保租房REITs领涨 公募REITs周速览（2025年6月9-13日）——详尽分析报告

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一、元数据与报告概览

本报告标题为《扩募概念保租房REITs领涨 公募REITs周速览（2025年6月9-13日）》，由华西证券旗下“华西研究”团队编撰，发布于2025年6月18日07:29（北京时间），地点北京。报告聚焦于中国公募REITs市场近期（2025年6月9-13日）表现，特别强调了扩募概念下的保障性租赁住房（保租房）REITs板块的领涨态势。

核心论点围绕公募REITs市场的涨跌情况、资产板块表现、二级市场价格及流动性变化、一级市场首发与扩募动态，详细解读了租赁住房REITs扩募事件对市场推动的作用，强调扩募和消费、能源板块的高估值现象，同时对未来潜在项目排队及风险因素进行披露。报告以数据支持的角度展现了REITs市场整体活跃度和分板块差异。该报告以中性偏正面立场传递市场机遇与风险并存的信息，并由证券分析师姜丹执笔，证书号S1120524030002[page::0,1,2]。

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二、逐章节深度解读

2.1 总体市场表现与核心观点

报告开篇介绍本周（2025年6月9-13日）中证REITs全收益指数与中证REITs收盘指数分别微幅上涨0.69%和0.51%，反映出市场维持较高热度。REITs总市值突破2000亿元大关至2041亿元，同比增长0.99%，背后动力主要来自华夏北京保障房REIT扩募完成以及消费设施和产业园区板块的上涨推动。近期新上市项目增添市场活力，数量由66个增至69个，表明市场不断扩容的趋势和活跃新资本注入[page::0,1]。

2.2 二级市场——价格与流动性表现

• 价格表现：包含七大REITs资产板块全部录得正总回报，租赁住房板块以1.43%整体涨幅领先，具体扩募概念保租房项目涨幅突出：华夏基金旗下华润有巢涨4.32%、红土创新深圳安居3.49%、华夏北京保障房2.35%、中金厦门安居2.33%。各项目扩募进度显示良好，涉及交易所反馈到扩募完成的不同阶段，表明扩募消息对二级市场价格有明显正面推动作用[page::0]。
• 能源设施板块涨跌不一，大市值风电REITs如工银蒙能清洁能源涨3.97%、中信建投明阳智能新能源涨3.41%，但鹏华深圳能源和中信建投国家电投新能源表现不佳，隐含板块内个别资产表现分化[page::1]。
• 流动性表现：本周日均成交额5.48亿元，环比增长5%；换手率0.61%略有提升，表明市场资金活跃度增强。市政环保板块换手率达到1.01%位列第一，受到中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT的推动，显示环保主题项目近期交易活跃。交易额最高REIT分别为国泰君安临港创新产业园REIT（2.7%换手率，扩募申请已通过审核）、华夏深国际REIT和华夏特变电工新能源REIT，均属于市场关注的扩募概念或业绩良好的优质资产[page::1]。

2.3 估值分析

• 消费、能源及租赁住房三大板块估值处于相对高位。消费板块REITs整体呈现高估状态，表现为其收益率低于历史均值，意味着市场对该板块给予相对较高的溢价。
• 能源板块多数REITs当前估值收益率低于历史均值一个标准差，且部分如工银蒙能清洁能源、中信建投明阳智能新能源、华夏特变电工新能源甚至处于负收益率水平，反映投资者对该类资产的风险溢价较低且资金存在溢价追逐现象。
• 租赁住房板块则估值收益率处于历史低位且市场估值一致性较强，市场给予板块稳定性较高的认可。
• 园区基础设施、市政环保等板块估值较为分化，部分项目后续业绩波动值得关注，这提示投资者需对具体资产的经营质量保持跟踪和辨别[page::1]。

2.4 一级市场动态

自2025年以来，已有8个公募REITs项目成功上市，募集资金合计134亿元，反映一级市场需求持续。年内预计将发行12-15单，募资金额超200亿元，市场总规模预计突破2200亿元。当前3单处于询价发行阶段（包括中银中外运仓储物流REIT），7单正在接受交易所问询反馈，部分项目进入交易所审核中，显示项目储备丰富且审核节奏加快，预示市场具备扩展潜力[page::1,2]。

2.5 扩募重点项目

华夏北京保障房REIT成为国内首个完成保障性租赁住房REIT扩募的项目，这是市场里程碑事件，标志着公募REITs在保障房领域获得政策和资本的积极响应。中金厦门安居REIT扩募申请获得交易所反馈，后续扩募预期良好，反映市场对保障性租赁住房REITs扩募版块高度关注及积极预期[page::2]。

2.6 其他资讯与风险提示

• 多个REITs项目（如易方达深高速REIT、国泰君安东久新经济REIT等）公布投资者开放日安排，表明市场对投资者关系的重视，有助于市场信息的透明与活跃。
• 风险方面，报告重点提示政策超预期调整、基础资产经营风险（包括不可抗力、保险不足等）以及数据统计风险，彰显投资者需关注政策波动和基础资产经营稳定性，对潜在不可控因素保持警惕[page::2]。

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三、图表与图片深度解读

图1：[封面图 - 商业高楼与飞机远景]

• 描述： 展现现代城市高楼大厦与飞行航班，象征金融资本的活跃与经济发展速度。
• 解读： 该视觉呈现与REITs资本市场结合城市基础设施资产相呼应，传递出“创造价值”和“资本助力城市经济”的主旨，强化报告“华西研究”的品牌形象。
• 联系文本： 配合报告定位为“公募REITs市场周报”，暗示其专业性和行业前瞻性[page::0]。

图2：[二维码以及华西研究印章]

• 描述： 华西研究印章及微信公众号推广二维码。
• 解读： 体现华西证券研究的版权及严谨性，同时促进投资者关注与沟通渠道的便捷设置。

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四、估值方法论透视

报告未详述具体估值模型细节，但提及的估值收益率指标和历史均值对比，暗示主要估值方法基于收益率均值回归和市场风险溢价分析。估值收益率的负值表明某些REITs目前处于高溢价状态，市场预期其未来现金流或租金收入表现稳定，或者存在稀缺性溢价。整体估值分析结合历史波动区间进行合理性判断，符合债券类REITs收益推断的惯常方法。

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五、风险因素评估

报告公开列出以下主要风险：

• 政策调整风险：公募REITs相关政策若有超预期变化，会直接影响REITs的供需平衡和二级市场价格，波动性将加大。
• 基础资产经营风险：项目收益严重依赖基础资产的运营稳定性，诸如不可抗力事件、运营中断以及保险覆盖不足等因素，会威胁现金流的连续性，影响分红收益和资产价格。
• 数据统计及信息收集风险：依托监管机构公告、WIND数据及招募说明书等，数据可能存在遗漏和不完整，导致分析偏差。

风控措施大致依赖于透明的信息披露和稳健的资产管理，但报告未具体提及缓释手段，提示投资者需自主评估与动态跟踪[page::2]。

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六、批判性视角与细微差别分析

• 报告对扩募的正面评价较为集中，扩募成功被视为板块上涨主要推动力，但未充分探讨扩募资金用途的效率及对收益质量的潜在影响，假设扩募必然利好未必严谨。
• 估值部分虽指出部分板块估值偏高，但未披露对应的下行风险空间及估值压力调节机制，存在一定乐观倾向。
• 部分增长动力来自政策推动，若未来政策调整，相关预期可能快速修正，需谨慎审视相关依赖度。
• 今日市场交易活跃度虽高，却未分析短期波动的潜在投机因素，或高频交易对价格的扰动。
• 总体来看，报告保持信息客观，但在未来风险及估值波动的前瞻上表达略显保守[page::0,1,2]。

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七、结论性综合

整体来看，该周公募REITs市场延续较强活跃度，核心推手为保障性租赁住房REITs中的扩募事件，相关资产板块表现领涨，体现政策支持带来的正面驱动力。消费设施与能源板块维持高估值，显示投资者对部分基础设施资产的持续偏好与追捧。二级市场表现积极，换手率提升，市政环保与租赁住房板块交易尤为活跃，市场结构日趋多元。一级市场新项目供给充足，后续发行规模值得期待，预示行业扩容态势稳定。

报告结合丰富数据与市场动态，对投资者在当前阶段参与公募REITs市场给予了较为详实的参考信息。但需注意政策变动和资产运营不确定性带来的潜在风险。

最终，华西证券“华西研究”以中性偏积极的视角，系统呈现了2025年第24周中国公募REITs市场的表现与趋势，强调扩募概念保租房REITs的市场领涨效应，并对持续关注的高估值板块和市场流动性给予了客观洞察[page::0,1,2]。

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参考文献

• 华西证券研究所，《扩募概念保租房REITs领涨 公募REITs周速览（2025年6月9-13日）》，2025年6月18日[page::0,1,2]

- 附带图片资源
- 法律及评级说明页[page::3]

报告