REITs市场表现综述 [page::0][page::1]

• 2025年7月7日至11日，中证REITs全收益指数周度下跌1.12%，总市值为2052亿元，权益市场整体跑赢REITs。

- 七大REITs板块全线下跌，租赁住房板块跌幅最大，个券如中金厦门安居、红土创新深圳安居下跌超过3.5%。

产业园区板块市场现状及压力 [page::0][page::1]

• 产业园区普遍承压，出租率及租金单价波动，部分园区采用降低租金吸引租户，市场竞争加剧。

- 租户退园原因包含自建/自购办公场地、经营困难及流动退园，招商工作积极推进中。

二级市场成交与估值分析 [page::1]

• 市场成交活跃度较上周下降，日均成交额5.50亿元，换手率0.59%。

- 中债估值收益率显示交通(5.37%)、仓储物流(4.97%)、产业园区(4.76%)估值居前，个股存挖掘空间。

• 现金分派率最高的为交通(4.30%)、仓储(4.03%)和消费(3.70%)板块。

一级市场动态及扩募计划 [page::1]

• 华夏华润商业REIT拟进行第二次扩募，拟购入杭州萧山万象汇等优质资产，现金流稳定，值得关注。

- 万象汇为华润集团区域型购物中心，重点布局一二线及三线城市核心地段。

风险提示及合规声明 [page::1][page::2]

• 关注公募REITs政策超预期调整风险及基础设施项目经营风险。

- 研报面向专业投资机构，投资需谨慎，市场有风险。

【华西固收】半年度数据出炉，产业园区普遍承压——深度分析报告

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：《半年度数据出炉，产业园区普遍承压》

- 作者及发布机构：华西证券，研究员姜丹

• 发布时间：2025年7月17日，北京时间07:40

- 研究主题：中国REITs市场半年度数据分析，重点聚焦产业园区板块的市场表现及风险动态

• 核心论点及投资评级：

- 报告揭示了近期REITs市场的下跌压力，尤其是产业园区普遍承压，出租率及租金单价波动明显，市场整体成交活跃度较之前有所下降。
- 报告中未见显式的买入或卖出评级，但通过风险提示及市场表现，隐含对当前REITs板块仍存谨慎态度。
- 重点关注华夏华润商业REIT的扩募计划，尤其是其新购入的万象汇购物中心，预示其现金流稳定，值得关注。

总体而言，报告旨在传递中国REITs市场二级市场表现及一级市场动态的最新变化，提示投资者关注产业园区板块潜在下行风险及扩募项目的机会，提醒市场风险意识。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

1. 报告导言及大类资产概览

• 观点总结：

- 2025年7月7日至11日当周，中证REITs全收益指数下跌1.12%，反映市场疲软，回落至7月初的水平。
- 二级市场全部下跌，尤其租赁住房板块跌幅最大，能源设施相对稳健。
- 在资产配置中，权益市场（沪深300、中证500、中证1000、恒生科技、中证转债等）表现优于REITs，并且其他资产如沪银和COMEX黄金表现尚好。

• 推理依据及数据解读：

- REITs指数的持续走低，尤其租赁住房板块，由于近期大幅上涨后的回调，如中金厦门安居、红土创新深圳安居、华夏基金华润有巢等扩募概念股均大幅下跌，反映市场情绪修正。
- 此前上涨快速引发的获利回吐和扩募预期的调整是主要因素。
- 资产整体表现的相对落后，指向REITs市场当前分化与承压的格局。

• 数据点：

- 中证REITs全收益指数1103.87点，下跌1.12%
- 中证REITs收盘指数876.64点，下跌1.12%
- REITs市值2052亿元，环比下跌1.30%
- 权益指数涨幅从0.62%至2.36%不等

该节为后续分析二级市场REITs表现和一级市场扩募动态奠定了宏观基调。[page::0]

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2. 二级市场详解

• 关键论点：

- 七大REITs板块均出现下跌，尤以租赁住房跌幅最大（2.76%）。
- 租赁住房8只REITs全线回调，尤其扩募股大幅调整，显示投资者风险偏好下降。
- 产业园区板块受压，出租率与租金单价波动，部分租户缩减租赁面积或退园，主要原因包括租户自建或自购办公场地、经营困难及正常流动退租。
- 各基金管理人积极招商以稳定运营。

• 市场活跃度数据：

- 日均成交额5.50亿元，环比下降17.36%
- 日均成交量1.20亿份，环比下降18.65%
- 日均换手率0.59%，轻微下降0.15个百分点

• 市场情绪：

- 明阳智能新能源、鹏华深圳能源即将迎来解禁，市场惜售情绪可能减缓潜在价格压力。

• 估值表现：

- 中债估值收益率显示交通板块最高为5.37%，然后是仓储物流4.97%、产业园区4.76%。
- 各项目估值表现差异明显，提供了个券挖掘投资机会。
- 从现金分派率看，产权类项目现金率较高，交通4.30%、仓储4.03%、消费3.70%。

• 逻辑分析：

- 租赁需求疲软导致产业园区租金和出租率承压，反映整体宏观经济压力及产业链调整。
- 各基金极力招商反映出运营压力，同时以价换量策略加剧区域竞争，可能短期影响收益稳定性。
- 解禁压力与惜售情绪平衡预示未来市场波动仍大。

• 总结：

二级市场整体调整，产业园区板块承压凸显结构性风险，需关注经营状况及扩募动向带来的二级市场流动性和价格变化。[page::0,1]

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3. 一级市场动态

• 核心内容：

- 华夏华润商业REIT计划第二次扩募，拟购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目。
- 这是继昆山万象汇后的再次扩募，标志华润商业REIT经营策略的延续与增强。

• 项目分析：

- 万象汇为华润集团三大商业产品线之一，定位区域型购物中心。
- 重点覆盖一、二线城市区域中心和三线城市核心地段。
- 本次购入项目运营状况良好，现金流稳定。

• 战略意义：

- 扩募及并购策略能为基金注入优质资产，增强资金实力和现金流稳定性。
- 反映出商业地产细分市场中优质资产仍具吸引力。

• 风险提示：

- 报告提醒：政策超预期调整可能冲击公募REITs发展。
- 基础设施项目经营风险不可忽视。
- 数据统计及资料来源风险存在，需审慎解读。

• 投资者提示：

- 需关注扩募进程及政策变化对收益的影响。

总体看来，一级市场积极扩募动作暗示部分优质资产具备成长潜力，然而整体市场仍需警惕系统性风险和政策变动风险。[page::1]

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4. 重要提示与法律声明

• 本报告仅面向华西证券指定的专业投资机构客户，非客户未适用，提醒投资需谨慎。

- 报告内容摘编自华西证券研究所已发布研究报告，非完整报告。

• 不构成投资建议，合规披露确保合法合规。
• 评级标准说明：

- 以后6个月内股价或行业指数相对于上证指数表现为基准进行评级。
- 分为买入、增持、中性、减持、卖出五档。
- 行业评级分为推荐、中性、回避。

评级说明为理解华西证券未来报告中提及的投资评级提供了标准框架，方便读者正确解读未来研究报告评级的含义及依据。[page::2]

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三、图表深度解读

封面图片（页0）

• 描述： 该图为报告封面，展现现代高楼大厦与飞行中的飞机，象征城市基础设施和产业发展，强调“华西研究创造价值”主题。

- 解读：视觉元素传递出对城市商业和产业园区资产价值的关注，配合REITs市场主题。

• 联系文本： 符合报告对产业园区及商业资产价值评估的行业背景。

- 局限性：为品牌形象展示，无具体数据含义。

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华西研究二维码及标志（页1）

• 描述：呈现“华西研究创造价值”印章式视觉和官方微信公众号二维码。

- 解读：用于标识权威性和便于客户关注，增强报告的传播和服务互动。

• 联系文本：报导来源正规，信息权威。

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四、估值分析

报告中虽然未直接给出具体估值模型或目标价格，但中债估值收益率及现金分派率指标为估值参考提供了基础数据：

• 估值指标说明：

- 估值收益率反映债券或REITs的收益水平，交通板块收益率最高（5.37%），体现该板块风险溢价较高。
- 现金分派率体现项目分红强度，交通（4.30%）、仓储（4.03%）表现较为稳健。

• 估值方法：

- 采用收益率视角作为相对估值基准，收益率的高低反映市场对不同板块风险及成长性的差异定价。
- 结合分派率，体现对投资者现金流回报的关注。

• 驱动因素假设：

- 不同资产风险状况、租赁需求、经营稳定性。
- 市场流动性及投资者偏好变化。

• 逻辑推断：

- 产业园区估值收益率较低（4.76%）但承压，短期内可能存在价格调整空间。
- 交通与仓储作为基础设施项目相对稳定，估值较优。

该估值分析注重市场表现与风险收益的动态平衡，没有进行DCF或市盈率等复杂模型推演。[page::0,1]

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五、风险因素评估

报告明确指出以下主要风险点：

• 政策超预期调整风险：

- 公募REITs相关政策若出现超预期变动，可能影响市场信心及估值水平。

• 基础设施项目经营风险：

- 交通、仓储等基础设施项目虽然表现稳健，但仍存在运营和资产管理等潜在风险。

• 资料统计风险：

- 信息来源和数据统计可能存在偏差或不完整，影响分析准确性。

• 潜在市场风险：

- 产业园区租赁需求下滑，直接冲击租金及出租率，影响项目现金流。
- 解禁压力及流动性不足可能导致价格波动加剧。

• 缓解策略：

- 基金管理人积极招商、采取“以价换量”策略缓解租赁压力。
- 投资者应密切关注政策导向及项目运营动态。

风险提示提示投资者需时刻警惕宏观政策和运营环境变化带来的不确定性，合理配置风险敞口。[page::1]

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六、批判性视角与细微差别

• 报告整体表达较为客观，但以下细节值得注意：

- 扩募动作被强调：华夏华润商业REIT扩募和新增优质资产定位虽传递积极信号，但未深入讨论扩募可能带来的稀释风险，投资者需警惕扩募周期内潜在价格压力。

- 市场表现解读偏谨慎：报告对租赁住房板块大跌指出回调调整，但未详细评价该领域长期基础是否稳固，未来展望尚不明朗。

- 行业评级未明示：虽然提供了评级标准，但报告未对REITs板块或个券进行明确评级，限制了投资者直接得出买入或卖出结论的能力。

- 数据深度有限：未提供具体的半年度运营数据细节（如具体出租率、租金变化百分比），致使产业园区板块承压的细节深度不足。

- 缺少现金流预测：报告缺乏详细财务预测与现金流动分析，可能影响对项目未来收益的准确评估。

综合来看，报告更偏重于市场现状描述及短期动态，缺乏更深入的财务模型支持和未来展望，投资者应结合多方信息做全面判断。

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七、结论性综合

此次《半年度数据出炉，产业园区普遍承压》报告通过二级市场和一级市场的双重视角，深入剖析了2025年上半年中国REITs市场的关键动态，主要结论如下：

• 市场整体表现弱势，中证REITs指数及相关板块均表现下滑，尤其租赁住房板块调整明显，反映扩募概念股获利后的技术回调风险及市场情绪低迷。

- 产业园区板块面临压力，租赁需求下降、租金及出租率波动，加剧了板块整体承压，部分租户自建或退园，运营压力显著，基金管理人正积极招商应对。

• 一级市场扩募活跃，华夏华润商业REIT拟再次扩募并购入优质万象汇商业项目，现金流稳定，有助提升基金整体质量和可持续收益。

- 估值展现分化，交通和仓储板块收益率较高和现金分派率优于产业园区，凸显市场对不同细分板块风险和价值的重新定价。

• 风险因素突出，政策调整风险、经营风险以及数据风险需引起高度重视，投资者应关注宏观政策走向及市场运营稳定性。

- 市场流动性有所降温，成交额和成交量明显缩减，反映投资者观望情绪加重，未来市场波动或仍较大。

图表与数据清晰证明了产业园区板块承压与市场分化的趋势，推动投资者审慎评估REITs资产配置与风险管理策略。整体来看，尽管一级市场扩张带来部分机会，但二级市场的综合压力与风险敞口仍不可忽视，建议投资者保持谨慎态度，关注未来政策变化及项目运营进展，同时挖掘个券潜在价值空间。

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本报告为华西证券专业研报摘编整理，内容客观严谨，旨在为专业投资者提供深刻的REITs市场分析和行业透视。[page::0,1,2]

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