REITs市场整体表现及板块动态 [page::0]

• 中证REITs全收益指数周涨0.66%，总市值达2079亿元，同比增长0.87%。

- 七大REITs板块除仓储物流外均有反弹，交通设施板块反弹显著（+1.16%），仓储物流板块下跌1.45%。

• 市场成交活跃度提升，日均成交额及量环比上升逾20%。

REITs项目估值与扩募情况分析 [page::1]

• 不同板块估值收益率分化明显，交通板块估值最高（5.17%），仓储物流紧随其后（4.93%）。

- 嘉实京东仓储REIT拟扩募西安（10.72万平方米）和合肥（14.56万平方米）两个物流项目。

• 中航易商仓储物流REIT涉及股权变化，华安外高桥REIT实现租赁期无缝衔接，显示项目经营稳定。

风险提示及行业监管要求 [page::1][page::2]

• 重点关注公募REITs政策调整带来的潜在风险。

- 建议关注基础设施项目经营风险及数据统计风险。

• 报告仅面向专业投资机构，提醒投资需谨慎。

华西证券研究报告详尽分析：《嘉实京东仓储REIT拟扩募》

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一、元数据与概览

• 报告标题： 《嘉实京东仓储REIT拟扩募》

- 作者及发布机构： 华西证券研究所，分析师姜丹（执业证书编号：S1120524030002）

• 发布时间： 2025年7月6日

- 研究类型： 固收研究，聚焦房地产投资信托基金（REITs）特别是仓储物流板块

• 主要议题： 嘉实京东仓储REIT计划扩募西安及合肥的物流项目，及整体REITs市场动态和估值趋势

- 核心观点： 随着我国REITs市场的扩容和活跃，嘉实京东仓储REIT作为仓储物流细分市场的重要仓储物流资产，正在进行积极的扩募策略，表明该领域优质资产具有较强投资价值和扩展潜力。报告同时指出交通设施路产的反弹行情和仓储物流估值分化现象，提示投资者关注个券价值挖掘机会。

• 投资评级及建议： 报告侧重于市场解析和项目动态披露，暂无明确评级，但风险提示中提及需关注政策调整及项目经营风险。[page::0,1]

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二、逐节深度解读

1. 市场概述与二级市场表现分析

• 关键论点：

- 2025年6月底至7月初，中证REITs全收益指数回弹0.66%，此前刚经历1.38%的回调。市场上市REITs项目68个，总市值增长至2079亿元，体现出REITs市场整体稳健增长的态势。
- 与其他资产类别对比，A股、转债、黄金及白银表现优于REITs，而恒生科技板块表现相对较差。
- 七大REITs板块中仓储物流板块价下跌1.45%，主要受最大市值标的中金普洛斯拖累；交通设施板块走势波动大，先跌后反弹，交通路产的车流量与路费收入明显回升是其主要驱动因素。
- 市场流动性表现改善，日均成交额、成交量和换手率均较前周提升，且市政环保、消费设施与产业园区板块的换手率居前，显示资金集中活跃。

• 支撑理由及数据解读：

- 交通设施板块的反弹体现市场对东部经济发达区域路产资产运营现金流稳定性的认可。
- 仓储物流板块虽整体下跌，但只要个券运营稳定仍具吸引力，暗示估值选择尤为关键。
- 成交活跃度的回升也表明投资者对REITs板块兴趣重新回暖，并趋于理性配置。

• 数据亮点与意义：

- 中证REITs全收益指数1116.42点上升0.66%
- 中证REITs收盘指数886.60点上升0.65%
- 总市值2079亿元环比增长0.87%
- 交通设施板块周涨幅1.16%，仓储物流板块跌1.45%
- 成交额日均6.66亿元，成交量1.48亿份，换手率0.74%
- 市政环保连续3周换手率靠前

这些反映了REITs市场运行良好，但行业间表现仍有分化，提示投资者需要关注资产具体属性与运营表现。[page::0]

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2. REITs项目估值分析

• 主要观点：

- REITs估值收益率存在较大分化，交通、仓储物流、产业园区分别表现为约5.17%、4.93%、4.60%的收益率水平，说明资产类别及项目之间的投资价值差异明显。
- 中债估值收益率的分化表明优质项目定价较高，而部分个券仍存在挖掘空间。

• 推理逻辑：

- 估值收益率的高低直接关联投资者对项目风险与收益的预期，收益率高的一般意味着风险敞口较大或潜在收益弹性较强。
- 交通板块因其稳定的收费现金流，估值收益率略高，表明市场对其相对较好预期。
- 仓储物流仍然是市场焦点，尤其考虑当前电商及物流行业成长趋向，估值分化意味着投资者需侧重挑选优质资产。

• 投资启示：

- 投资者应关注中债估值收益率较高的细分领域和个券，探寻超额收益来源。
- 结合项目资产特性与区域经济发展，甄选长期稳健增长的REITs投资标的。

该点为后续嘉实京东仓储REIT扩募新项目的估值合理性及市场机会提供了基础。[page::1]

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3. 一级市场动态与嘉实京东仓储REIT扩募

• 重点内容：

- 嘉实京东仓储基础设施REIT宣布拟扩募位于西安、合肥的两大物流项目，成为继红土创新盐田港、中金普洛斯之后第三只启动扩募的仓储物流REIT项目。
- 西安项目建筑面积合计约10.72万平方米，包括分拣中心及综合物流建筑。合肥项目面积更大，达14.56万平方米，设施较为完善。
- 此次扩募显示出仓储物流REIT市场进一步获得资本认可和资源整合能力，反映行业发展动力。
- 中航易商仓储物流REIT相关权益人易商集团完成港股私有化，表明产业资本市场整合趋势明显。
- 华安外高桥REIT项目中存在租户流动，但租约实现无缝衔接，租金收入平稳，体现租赁管理能力强。

• 推论与分析：

- 扩募项目从区位、体量到资产类型均具备扩张潜力，符合仓储物流行业长期增长趋势和REITs发行要求。
- 租赁期限的无缝衔接及租金稳定，有助于REITs运营的现金流持续性与投资安全性，降低市场波动影响。
- 私有化动作显示产业端对REITs资产打包管理的加强，未来有更多类似操作可能，促进市场流动性。

这部分信息对理解当前仓储物流REIT市场发展的驱动因素与投资吸引力至关重要。[page::1]

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4. 风险提示

• 报告中主要风险因素包括：

1. 政策风险： 公募REITs相关法律法规及政策若出现超预期调整，可能影响REITs发行、运营及收益分配。
2. 基础设施运营风险： 物流仓储项目及其他基础设施受宏观经济、市场需求变化及管理执行表现影响，存在经营不确定性。
3. 数据与统计风险： 资料来源的准确性以及数据统计方法差异，可能对判断造成影响。

• 影响分析：

- 政策变动可能带来市场流动性紧缩或结构性调整，投资者需密切关注监管动态。
- 运营风险直接影响租金收入与现金流稳定性，决定REITs投资回报的核心变量。
- 数据风险虽非根本风险，但关系到研究结论的可信度和执行决策的准确性。

• 缓解措施： 虽未详述缓解策略，投资者在投资前应评估政策环境，关注项目真实运营数据及管理能力。[page::1]

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5. 评级说明与适用范围

• 评级体系简述（摘录）：

- 以6个月内股票相对上证指数的表现为基准，划分买入、增持、中性、减持、卖出五个等级。
- 行业评级基于6个月内行业指数相对上证指数涨跌幅，分为推荐、中性、回避三档。

• 报告内无本项目具体评级。
• 适用范围说明： 报告内容及观点仅针对华西证券专业投资机构客户，非机构客户应谨慎使用。投资风险自担。[page::2]

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三、图表深度解读

• 封面图（Page 0）

- 展示多座现代高层建筑及飞机翱翔天空，体现现代金融、基建及物流行业的高速发展和联通。
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四、估值分析

• 报告中中债估值收益率作为估值指标：

- 通过收益率反映项目资产的市场估值水平与风险溢价。
- 交通板块5.17%、仓储物流4.93%、产业园区4.60%，数字体现不同板块的风险与收益预期。
- 估值分化说明仓储物流等板块内不同项目存在明显差异，投资者需择优筛选。

• 未详细披露具体DCF模型或市盈率倍数方法，但以中债估值收益率为核心对比叶盘点。

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五、风险因素评估

• 已在第二部分风险提示中详述，此处重点强调：投资者需警惕政策和运营双重风险，尤其在扩募项目推进过程中，需紧盯合规和租赁经营状况。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告正面强调了嘉实京东仓储REIT扩募带来的机会及市场活跃度，存在一定积极陈述倾向，需关注以下：

- 对扩募项目的资金来源、融资成本、扩募后现金流稳定性的详细分析缺失，投资者需额外考察。
- 仓储物流板块估值分化提及但未深入探讨如何选择具体优质资产。
- 对潜在市场风险采取了提示，但未展开缓解方案或概率评估，可能使投资者判断难以精确把握风险强度。
- 报告主要基于中债估值收益率数据，没有多角度估值对比，限制了判断视角。

总体而言，报告提供的是较为稳妥且积极的市场动态解读，但投资判断仍需结合宏观政策、产业链情况与项目具体细节综合考量。

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七、结论性综合

本报告通过对2025年7月初我国REITs市场动态、收益率分化，以及嘉实京东仓储REIT扩募计划的详尽阐述，揭示了当前仓储物流REIT市场的投资热点与结构性机会。尤其是嘉实京东仓储REIT拟新增西安和合肥两大物流项目，资产规模大，覆盖分拣及综合物流，反映仓储物流板块资产扩容趋势和资本市场认可的提升。

行业内交通路产资产车流量增长明显，带动相关板块价格回升，显示区域经济稳定复苏背景下基础设施资产表现积极。市场整体成交活跃度较前期明显提升，为REITs市场注入流动性。

然而，估值收益率的分化提醒投资者需审慎挑选项目，避免平均投资，特别是在仓储物流板块中，优质项目的运营管理、租赁稳定性和收益质量决定投资成败。风险方面，政策调整、公募REITs规范以及运营风险均是不可忽视的潜在影响因素，投资者应重点评估。

总体来看，报告体现华西证券对仓储物流REIT板块及嘉实京东仓储REIT扩募前景持谨慎乐观态度，强调价值挖掘潜力和资产补充带来的收益增长机会，是一份为专业机构客户提供的扎实市场观察材料。[page::0,1,2]

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总结： 本报告不仅帮助投资者理解REITs收益率与价格波动之间的关联，更重点揭示仓储物流REIT扩募项目对市场活跃度及资产估值的正向推动。对关注固定收益和基础设施类资产的投资者极具参考价值。

报告