1. 房地产市场成交表现 [page::1][page::2]

• 商品房成交面积环比上涨12.35%，累计同比下降1.91%。

- 一线城市商品房成交面积环比增长11.78%，三线城市增幅显著达48.52%，二线城市环比下降3.96%。

• 二手房成交方面，北京周环比涨幅50.52%，深圳43.34%，多个二线重点城市成交活跃，厦门同比上涨154%。

2. 房价动态及库存情况 [page::3][page::4]

• 70个大中城市新建商品住宅价格同比下降4.5%，二手住宅价格同比下降6.8%，三线城市下降幅度最高。

- 新建住宅90平方米及以下价格下降4.6%，144平方米以上降4.7%。

• 全国商品房库存持续高位，截至5月18日十大城市库存去化周期约90周，全国库存去化周期12.22个月。

3. 土地市场及价格动态 [page::5]

• 100大中城市当周成交土地386宗，环比下降5.39%，建筑面积环比升23.12%。

- 成交土地楼面均价755元/平方米，环比暴跌47.05%，溢价率收窄至1.19%。

4. 房地产开发投资和施工进度 [page::6]

• 截至4月，全国房地产开发投资27729.57亿元，同比下降10.3%，住宅投资21178.53亿元，同比减少9.6%。

- 房屋施工面积同比下降9.7%，新开工面积降幅显著达23.8%，竣工面积下降16.9%。

5. 财政收入与货币信贷 [page::7]

• 地方政府土地出让收入9340亿元，同比减少11.4%，相关支出同比下降8.4%。

- 房地产开发贷款同比微增0.8%，个人按揭贷款同比减少8.5%。

• 居民中长期贷款环比减少，但同比收窄。

6. 产业链景气情况 [page::7][page::8]

• 截至2月，挖掘机开工小时同比大增100.7%，建材家居景气指数下降3.95%。

- 家具及家用电器零售额显著增长，水泥产量同比5.3%下降，钢材产量同比增长6.6%。

7. 金融市场与行业相关联动 [page::9][page::10]

• 房地产行业指数与国债、企业债收益率走势密切相关，表现出与宏观固定收益市场联动特征。

- 房地产板块与上证综指及银行板块相关性强，截至5月16日房地产板块周环比微跌0.31%。

• 焦煤期货价格下跌2.21%，螺纹钢期货价格上涨2.11%，体现出煤钢市场对房地产的滞后反应。

8. 风险提示 [page::10]

• 政策效果和需求复苏存在不确定性，可能影响行业企稳进程。

财信证券《房地产市场高频数据周报（05.19-05.25）》详尽分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：房地产市场高频数据周报（05.19-05.25）

- 发布机构：财信证券研发中心

• 发布时间：2025年5月28日 08:05

- 分析师：黄红卫（注册编号S0530519010001）、研究助理周舒鹏

• 报告主题：中国房地产市场（商品房及二手房）高频成交、价格、库存、土地市场、开发投资、相关产业链、市场风险及其金融市场表现。

核心论点与信息传达

报告通过大量高频数据与图表分析，详细描述了当前中国房地产市场在2025年5月中旬的表现。核心观点如下：

1. 房地产市场成交量总体稳健但价格仍有下行压力，表现出明显的结构分化，尤其是一线、二线、三线城市表现不一。

2. 政策方面稳增长信号明确，央行多项利率下调，有望支撑市场止跌企稳。

1. 市场量价表现显示2025年以来底部有所抬升，市场回暖趋势逐渐显现，若政策加码，回暖有望加速。

4. 风险提示关注政策效果不及预期及需求复苏不及预期。

报告未给出具体评级或目标价，但侧重宏观和行业整体市场多维度数据解读，具备高度的信息价值。

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二、逐节深度解读

1. 住宅市场高频数据

1.1 商品房销售情况

• 关键论点：30个大中城市商品房成交面积环比上升12.35%，虽同比仍下降6.74%，累计同比下降1.91%。其中一线城市表现较为强劲，三线城市环比上涨尤为显著，达48.52%，二线城市表现疲软，环比下降3.96%。

- 推理依据：结构性分化明显，反映不同城市级别的需求和供应动态差异。一线城市累计同比上涨13.54%，显示强劲需求。二线城市累计同比下降11.16%，反映承压。

• 数据解读：

- 图1（成交套数与成交面积）展现出成交高峰多集中在2024年末，2025年初市场调控后有所回稳。
- 图3和图4显示三类城市环比与累计同比趋势，一线城市稳定正增长，二线城下行明显，三线城市震荡中呈回升迹象。

• 二手房市场：

- 一线城市二手房成交量大幅攀升，北京周环比涨50.52%，深圳涨43.34%。
- 重点二线城市中，厦门表现尤为突出，累计同比涨幅达154%，而青岛表现相对萎靡，同比略降1.04%。

1.2 商品房及二手房价格动态

• 新建商品住宅价格指数（70城）同比下跌4.5%，仍处回落区间。一线城市跌幅较小（2.1%），三线城市跌幅最大（5.4%）。

- 二手住宅价格跌幅更大，同比降6.8%，一线跌3.2%，三线跌7.4%。

• 图9和图11反映价格同比走势明显向下，显示房地产市场价格承压。

- 环比数据（图10/图12）显示涨跌幅城市数量动态，二手房涨价城市极少，环比下跌城市超过九成。

1.3 商品房库存情况

• 十大城市库存去化周期约为90周（图14），月度全国库存去化周期为12.22个月，高库存压力仍然存在。

- 库存面积呈现小幅下降趋势，但整体仍处于较高水平（图13/图15）。

• 反映出市场供大于求，库存水平对价格形成制约压力。

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2. 土地市场

2.1 土地成交

• 100大中城市成交土地386宗，环比减少5.39%，土地规划建筑面积环比增加23.12%，同比增幅25.04%（图17/图18）。

- 尽管宗数略有下降，但土地出让规模有所扩大，显示开发商对大型土地项目关注度提升。

2.2 土地价格动态

• 土地楼面均价显著下滑47.05%，同比下降28.3%（图19）。

- 成交土地溢价率降至1.19%，较上周下降5.46个百分点（图20）。

• 土地低价成交增加，或反映市场谨慎态度，融资困难及需求偏弱压力凸显。

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3. 房地产开发及施工

• 开发投资累计同比下降10.3%，住宅开发投资减少9.6%（图21/图22）。

- 房屋施工面积、开工面积和竣工面积均同比减少，其中新开工降幅达23.8%（图23/图24）。

• 反映开发节奏放缓，且开发投资压力持续，对未来供应及销售预期带来影响。

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4. 财政金融与相关产业链

4.1 地方政府财政收入

• 地方政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入同比减少11.4%，相关支出减少8.4%（图25/图26）。

- 地方财政对房地产依赖性减弱，资金压力仍存。

4.2 货币金融环境

• 房地产开发贷款同比微增0.8%，个人按揭贷款减少8.5%（图27）。

- 居民中长期贷款当月减少，降幅较去年同期缩小（图28）。

• 体现政策宽松对开发商贷款支持有所加强，但居民信贷需求依然谨慎。

4.3 产业链动态

• 挖掘机开工小时数同比激增100.7%，工业活动明显恢复（图29）。

- 建材家居景气指数同比降3.95%（图30）。

• 家具类零售增长26.9%，家用电器和音像器材零售额增长38.8%（图33/34）。

- 水泥产量同比降5.3%，钢材产量同比增6.6%（图31/32）。

• 数据显示下游消费品零售活跃，而基础材料产量呈现结构性分化。

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5. 金融市场表现

5.1 债券市场

• 国债到期收益率小幅上升，如10年期上浮4.42BP，AAA企业债1年期下跌3.93BP。

- 房地产行业指数与债券收益率走势相似，显示行业风险溢价与市场利率联动（图35/36）。

5.2 权益市场

• 房地产板块对上证综合指数影响显著，板块周环比微跌0.31%，上证综指上涨0.76%，银行板块涨1.43%（图37/38）。

- 房地产与金融板块联动较强，反映市场关注房地产风险对金融体系的传导。

5.3 商品市场

• 焦煤期货结算价微跌2.21%，螺纹钢期货上涨2.11%（图39/40/10）。

- 房地产景气对上游煤炭、钢铁价格存在滞后传导，时滞约4个月。

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6. 风险提示

• 政策效果若低于预期，可能导致市场回暖进程放缓。

- 需求复苏幅度不足，也将影响销售和价格稳定。

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三、图表深度解读

图1：30大中城市商品房成交套数与面积（2024.05-2025.04）

• 成交套数与面积多集中在2024年底高峰期，2025年初急剧下降后逐步稳步回升。

- 5月中旬成交面积明显提升，符合报告中提及的市场成交回暖态势。

图3/4：各线城市商品房周环比及累计同比成交面积

• 一线城市成交面积稳定增长，较为抗跌。

- 二线城市环比和累计同比出现下降，市场分化明显。

• 三线城市波动大，但近期急速回升，环比涨幅最高达48.52%。

图5/6：一线及重点二线城市二手房成交面积走势

• 感受到一线城市二手房市场活跃，北京深圳成交面积大幅增长。

- 重点二线城市中青岛表现疲软，厦门则呈现爆发性增长，反映不同城市调控和市场需求差异。

图13/14：十大城市商品房库存可售面积及去化周期

• 库存规模整体平稳略有下降，去化周期长期居高，反映供需失衡尚未根本改善。

- 库存周转周期90周，远高于健康水平，库存压力依然较大。

图17-20：土地成交宗数、规划建面、楼面均价及溢价率

• 土地成交宗数环比下降，但规划建面扩大，指向开发商调整策略更重质量和规模。

- 楼面价大幅跌落，溢价率降至近1%，代表土地市场相对降温。

图21-24：房地产开发投资及施工面积累计值及同比

• 投资和施工均同比大幅下滑，表明建设活动放缓，供应端压力减缓可能尚未形成。

图25-28：政府土地出让收入与房地产贷款投向

• 地方政府收入及相关支出均下降，政府在房地产资金链中的角色减弱。

- 贷款结构显示开发企业信贷略有增长，居民贷款需求减少，影响市场需求活跃度。

图29-34：产业链关键数据

• 挖掘机开工小时数大幅上涨，显示基建及工程恢复积极。

- 建材家居略有下降，但家具及家电零售大幅增长，反映末端消费回暖。

• 钢材产量增长与水泥产量下降并存，市场需求及政策导向复杂。

图35-40：债券、权益及商品期货市场联动性

• 国债到期收益率小幅抬升，但AAA企业债收益率有分化，显示投资者风险偏好复杂。

- 房地产板块与整体市场以及金融板块相关度高，价格波动同步。

• 煤钢价格对房地产景气有滞后反应，约4个月的时间窗口反映产业链结构性传导机制。

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四、风险因素评估

• 政策风险：如政府未能进一步加码稳增长政策，市场恢复不及预期，负面传导至销售和价格。

- 需求风险：居民购房刚需和改善性需求恢复缓慢，导致成交量提升受限。

• 其他潜在风险未明确提及，但土地市场价格下跌及高企库存对市场信心构成隐忧。

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五、批判性视角与细微差别

• 数据真实性与全面性：报告依赖官方及公开数据，不能排除统计口径或调仓行为对数据波动的影响，需结合实地稍作甄别。

- 结构性分化解读需谨慎：虽体现一线城市较强韧性，但二线城市弱势显著，群体差异大的现象给整体市场复苏前景带来不确定。

• 价格数据虽反映跌势，但局部环比涨幅或反映微妙复苏，细节需跟踪动态，避免简单以同比跌幅判断市场全面低迷。

- 土地市场大幅降价可能反映开发商资金压力，有隐含潜在风险，且未来土地供需关系调整仍待观察。

• 金融支持力度略增，但居民贷款减少可能制约购房需求复苏。

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六、结论性综合

财信证券2025年5月中旬房地产市场周报通过详尽的高频数据，从销售、价格、库存、土地市场、开发投资，到相关产业链和金融市场表现，构建了一幅较为完整的当期中国房地产市场图景。本次报告核心发现是：

• 房地产市场正在呈现清晰的结构性分化，一线城市市场表现亮眼，成交量同比和环比均有所回升；三线城市环比大幅回升，但价格跌幅较大；二线城市仍然疲软，成交与价格承压显著。

- 整体现阶段市场成交量“小幅回暖”，但价格指数仍处下行区间，库存压力和土地市场降价趋势未改，反映供需仍失衡。

• 政策端持续宽松，包括降准降息和降低住房公积金贷款利率等，短期内为市场止跌提供支撑，但效果及需求回暖的持续性仍存在不确定。

- 产业链相关数据透露出工程加快和消费回暖的积极信号，对房地产市场形成一定支撑。

• 金融市场对房地产相关债券和股票表现出明显的价格波动及联动，但地产板块表现弱于大盘。

- 风险提示主要聚焦政策效果及需求复苏的潜在偏弱风险。

通过对图表的细致解读，例如商品房成交面积的环比同比数据走势、分城市级别的表现差异、土地市场的交易量与价格剧烈波动、开发投资及施工面积的大幅下滑、以及与金融市场债券收益率、股价指数和商品期货价格的联动关系，报告充分阐释了当前房地产市场的复杂状态及其未来的潜在不确定因素。

总体而言，该报告体现谨慎但略带期待的行业态度，暗示在政策进一步加码及市场调整的背景下，房地产市场有望逐步企稳回升，但高库存、价格压力和需求恢复乏力仍是亟需解决的挑战，投资者及市场参与者需重点关注政策实施效果及市场实际反应。[page::0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10]

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附：关键图表引用

• 商品房成交套数及面积走势

- 各线城市商品房成交周环比

• 十大城市商品房库存面积

- 100大中城市成交土地数量

• 成交土地楼面均价

- 房地产开发投资完成额累计值

• 房地产行业指数与国债收益率

- 房地产行业指数与上证综指走势

（以上图表均已按照页面顺序在报告中详述）[page::2,5,6,9]

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总结：本报告是房地产市场当前运行状态的权威数据参考，提醒专业人士关注政策执行力度与市场需求真实恢复情况，警惕库存压力及价格持续下行风险。报告充分体现了房地产市场的复杂性和多层面动态，适合行业分析师、投资者及政策制定者细致研究参考。

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